“以房养老”离合肥有多远？

　　年轻时“挣钱买房”，到老来“以房换钱”——这种以“倒按揭”方式获取养老资金的新办法正在上海、南京等地小范围试行，也引起不少本地市民的兴趣。据悉，建设部已委托一家保险公司对“倒按揭”课题展开研究。业内人士认为，随着人口老龄化的日益严重和家庭结构的变化，作为传统养老模式的一种补充，“倒按揭”在将来会拥有一定的市场空间。但由于传统观念、相关配套措施等因素的影响，短期内很难在合肥实施。

　　“倒按揭”悄然兴起

　　所谓“倒按揭”，就是“住房反向抵押”，它具体操作模式是：人们在年轻时按揭买房，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。

　　据安徽财经大学经济与金融学院教授徐旭初介绍，“倒按揭”是上世纪80年代中期美国新泽西州的一家银行创立的。如今在国外已日趋兴旺，主要有美国模式和新加坡模式两种不同的操作模式，放贷对象都是62岁以上的老人，二者的区别在于：将房产反向抵押给银行的老人在去世后，其“剩余价值”（

房价减去已支付的养老金总额），是全部由银行占有还是归还其继承人。

　　徐旭初分析说，美国模式其实是一种质押加保险的模式，相比之下，银行在扣除本金、利息和其他相关费用后，将剩余财产返还继承人的新加坡模式，风险更小。在这项新业务的推广初期，采取新加坡模式，更有利于市场的培育，同时也更符合中国人给子女留点遗产的传统。

　　未来会有一定市场

　　徐旭初说，目前国内的养老模式主要有三种：传统的子女养老、靠退休金和其他收入自养，还有社会保障措施提供的社会养老。“倒按揭”作为这三种养老模式的一种补充，在未来会有一定的市场。

　　徐旭初分析说，目前我国已进入老龄化社会，而且现在很多家庭都是独生子女，一个家庭最多可能要赡养双方4个老人，压力非常大，纠纷也时常产生。随着家庭结构的变化和消费水平的提高，“养儿防老”的难度已越来越大。

　　对于很多老人来说，房子可能是他们一生中最大的一笔财产，他们习惯于将财产留给子女。当这笔财产交给子女却得不到他们的照顾时，那么老人的生活将面临很大的风险。利用“倒按揭”从相关机构每月领取一定数额的生活费来改善自己的生活，这样更加稳定，也会减轻子女的负担。“尤其对于那些无子女的、子女不在身边的或者与子女关系不佳的老人来说，‘倒按揭’是一个值得尝试的方法。”

　　传统观念成最大障碍

　　但另有人认为，国外“倒按揭”需求较大，因为国外的“丁克家庭”比较多，而且子女一般不负担赡养老人的责任，而在中国，子女赡养老人则是应尽的责任。

　　“如果有子女，老人将房子抵押给银行获取养老金，不仅自己在观念的改变上会很困难，而且如果子女不支持的话，还会恶化双方关系，这种冷冰冰的模式与中国的敬老传统不相容，所以‘倒按揭’在国内很难推行。”在某媒体工作的张先生的话，代表了部分市民的观点。

　　光大银行合肥分行私人业务部总经理凌江表示，如果银行推行“倒按揭”业务，最大的难题就是传统观点的阻碍。他认为，目前在国内能接受“以房养老”的只能是极少部分家庭，因为许多老人会担心，如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了，所以他们可能不愿用放弃亲情和关爱来换取现金。

　　风险控制并非难题

　　如果破除了社会伦理观念的障碍，从技术层面上来说，“倒按揭”会有多大的可操作性？无论是专家还是银行人士均表示，这项业务在国外已经相当成熟了，国内银行可以借鉴他们的做法，因此操作上不会有太大的问题。

　　凌江介绍说，“倒按揭”的评估标准如何设定，牵涉到房屋现有价值的评估、对未来房价走势的判断、房主希望放弃的房子产权份额，还有对老人寿命的估算，的确非常复杂，同时利率也不好确定，控制风险的难度较大，但如果借鉴国外银行的做法，合理测算出风险程度，并据此严格控制贷款成数，风险还是能够控制的。

　　徐旭初也认为，国内银行如果开展此项业务，只要操作合理，应该会给银行带来盈利。首先，房屋价值的评估，银行和很多专业公司都可以做，而且随着城镇化进程加快，可用土地资源的稀缺，房子在未来贬值的可能性并不大。此外，由于人的寿命是呈正态分布的，可以依据人均寿命，采用概率学中的大数法则加以测算，降低预期损失率，以达到风险可控。

　　尽管认为操作难度不大，但两位受访的人士均表示，“倒按揭”模式虽然初衷很好，但要在本地实行，还需相关配套措施的完善，更重要的是跨越社会伦理观念的门槛，因此在合肥两三年内还很难进入实际执行层面。