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短短一年间，南京楼市被相继崛起的两股力量搅得风
生水起：一股是“民间验房师”群体，他们受购房者聘请
检验房屋质量问题，为业主维权；另一股是市民自发成立
的“我爱南京自建房俱乐部”，将几十个楼盘的“民间版”
房价成本清单公之于众。
这两股力量的影响力迅速扩大，甚至波及北京、上海、
重庆等地。人们关注着这类“维权中介”对中国房地产业
的健康成长能否起到刺激效用。
（小标题）民间验房师：“几乎每栋房子都有些质量
问题”
准备花百万元购买的一套新居，建筑面积是否如图纸
所标的一致？墙面是否有空鼓？混凝土强度如何？精装修
房用材是否合格？……有关房屋质量的一切，都是南京
“民间验房师”的验房内容。
丁渤，南京市天创建设公司副总工程师，是“民间验
房师”这一行当的先行者。“前几年，南京市住房市场化
改革后，有亲戚朋友买房时让我帮着验房，结果发现几乎
每栋房子都有质量问题。后来找我验房的朋友越来越多，
忙不过来，于是在2005年底成立了一个专业验房工作
室，并且在工商行政管理部门注了册。”
几年来，丁渤和他的团队共接受购房者委托验房
4000多套，涉及新上市的所有楼盘。由于中国还没有
“验房师”这方面的资质证，因此目前他们大都被称之为
“民间验房师”。
记者在调查中了解到，目前从事“民间验房”的人士
大多是房地产、建筑业的工程师，熟悉房屋建筑的结构、
特点，以及建筑交付使用必须达到的相关标准，有关房屋
质量的问题，难逃他们的“火眼金睛”。
丁渤说：“刚开始验房时，开发商对这种做法很抵触，
还会派几个人跟着一道去验房，想方设法找茬。但验过几
次后，开发商发现我们找到的问题都有专业法规为依据。
比如有的房子中轴线偏移，导致面积减少；有的房子在打
地基的过程中有恶意偷工减料行为，严重的甚至出现倾斜，
他们就理屈了。”
既要约束开发商，又要防止业主过度维权，丁渤尝试
召开由双方参加的协调会来解决矛盾。“这种方式已经成
功操作了几次。南京市的四季阳光等几个楼盘的业主因此
拿到了相当数额的赔偿。”许多开发商现在很重视“民间
验房师”的意见，楼盘交付前加大了自查力度。北京、上
海、苏州、无锡甚至宁夏都有人来咨询，有的想做质量咨
询、有的想办同样的公司。
对于“民间验房师”现象，南京“紫鑫·中华广场”
销售总监黄真敏有不同看法。他说，商品房在交付前，要
经过质量监理、消防、人防、水电、电梯等10多道强制
质量控制，最后还有关键的“竣工质量备案”。很多环节
是由政府部门把关，其严格程度超过了一般的商品。“民
间验房师”检验出的问题都是一些瑕疵，不是本质性的问
题。老百姓之所以找他们，是因为不了解商品房的质量保
障体系，其实没有必要。
（小标题）房价成本“民间版”：老百姓也能自己算
出房子成本
几乎与“民间验房师”同时出现的“我爱南京自建房
俱乐部”，近两个月来连续在网站上公布民间版“房价成
本清单”，引起了不小的震动。其中一份清单列出了南京
河西20个楼盘的成本，以及城中8家楼盘的成本信息。
俱乐部发言人邵角告诉记者：“近两年，南京的房价
上涨迅猛，涨幅排在全国前五位，而居民收入却只排在
20多位。俱乐部成立之初，是从自身利益出发，想以合
作社的方式集资建房。许多会员是房地产业内人士，可在
买房时也常常上当受骗。去年媒体不断要求公布‘房价成
本清单'，我们就考虑将俱乐部的性质由自利性转向公益
性，决定利用本身的300多人，通过各种渠道收集房价
成本信息公之于众，告诉老百姓一个计算房价的方法。”
据介绍，民间版本的土地成本，是从南京市国土局网
站上查到的，建设成本来自中国招商网，经营成本和规费
在业内有大致的标准。2006年1月中旬，俱乐部再次
公布南京部分楼盘的成本。这次是用总投资除以总建筑面
积，得出单位面积的成本，使用的数据都来自开发商的广
告。
在2005年福州等地“官方版”房价成本清单发布
遇阻之后，“民间版”房价成本清单的出炉，无异于给南
京楼市扔下一颗“重磅炸弹”。远在上海、北京的开发商
都打来电话与他们探讨此事，南京也有开发商在报纸上公
布自己的成本清单。“我们计算出来的这些楼盘价格比市
场价格至少低1000元。可能有误差，但不超过
10％。”邵角对记者说：“两种房价成本计算方式都得
到了不少业内权威人士的肯定。”
而南京多家楼盘开发公司负责人在接受记者采访时却
表示，“民间版”房价成本清单并不全面。南京力联集团
一位经理说，“民间版”房价成本清单的计算方式太过简
单，其中遗漏了开发商的科技投入、精装修投入等，开发
商的营销、办公等运营费用也是他们无法统计到的。“民
间版”房价成本清单只是一个楼盘成本的主体部分，尤其
是对一些高档楼盘的成本统计过低。
（小标题）楼市监管职责该谁来负？
南京楼市维权新变化，引起了政府部门和不少业内专
家的关注。
北京师范大学博士生导师董藩教授说：“民间验房师”
的崛起，其实是购房者与开发商博弈中的一种“被动维
权”。我们知道，商品房的生产过程较复杂，虽然开发商
会出具《建设工程竣工验收备案表》，但普通购房者很难
一下子鉴别质量优劣。有时政府部门提供的信息又有限。
有需求就有市场，从某种程度上说，在政府部门监管不到
位的情况下，“民间验房师”也是一种制约开发商保证房
屋质量的特殊力量，最好由政府出面，培育有资质的民间
验房中介机构，满足购房者的验房需要。
在今年1月召开的全省物价工作会议上，江苏省物价
局局长赵耿毅强调，全省将进一步加强商品房价格监管，
制定和完善普通商品房价格管理办法，特别是强化百姓的
“知情权”，探索商品房成本监测发布方式，强化商品住
宅社会成本的监审，增加商品房价格透明度，使百姓不但
可以查到商品房的销售价，还将了解其大致成本。
记者近日从物价部门获悉，盐城市物价局今年已开展
了市区商品房成本监审试点工作，选择40个小区楼盘进
行监审。4月份，该市将公布出“详细、透明，百姓都能
看得懂”的商品住宅成本，之后还将每月、甚至每星期对
房价成本进行动态发布，探索建立社会舆论监督、消费者
参与、企业自律的商品住宅价格约束机制。
“从价格法的角度来说，房地产属于关系国计民生的
重要敏感类消费品，对这类消费品的价格进行有效监管是
物价局的职责。”江苏省物价局检查分局局长甘家林对记
者说，物价部门虽然作出了努力，但没有真正发挥作用，
房价仍然在多方利益群体的抬举下不断上涨。“民间版”
房价成本清单实际上填补了政府监管缺位，对物价部门的
工作是一个有力的推动。
南京市法制办行政复议处处长张力军认为，从产品质
量法的角度来说，面向消费者的商品房，肯定要纳入质量
监管，关键是由谁管、怎么管？住房体制改革前，房屋质
量由建工局负责监管，但一直存在建多管少的问题。改革
后，建工局职能全部划给了建委，成为事业单位。房地产
质量监管的职能被推向了市场。
专家指出，监管缺位在我国市场发育过程中显得尤为
突出。从国外的情况看，市场经济比较成熟的国家进行产
品监管主要靠市场化机制，但我国尚处于转型期，将监管
职能市场化，还为时过早。(新华社南京2月24日电)
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