政府出手，矛头直指“托派”

　　在不到一周时间内，广州房地产市场风云突变。有关方面一改以往“价格理性回归”、“楼价基本合理”的“传统”说法，直斥“不排除有少数”开发商制造“地荒论”，并以此哄抬楼价。更有官员少有地“忠告”购楼者：应根据自己的实际需要和承受能力进行投资、消费，审慎入市，避免听信谣言，盲目跟风。广州市楼价从2004年下半年开始高走，特别是去年10月后“老八区”楼价急剧上升之后，有关部门与开发商就楼价与土地供应之间的关系的不同看法，随着楼价的变动从“口水”相向发展至现今的“实际行动”……[广州楼市新观 察(上)]

　　日前，广州市国土房管局有关官员首次表示，目前广州市房地产开发用地供应充足，根本不存在“地荒”，而且与去年相比，今年计划出让的土地面积将有显著增长。楼价将趋向平稳，现时不排除有开发商以供地不足为由暗中托市。

　　广州市楼价涨势高峰出现在去年，今年伊始，升势依然继续。然而，与2005年、2006年商品房供应和价格紧密相关的是2003年、2004年的土地供应量，但这两年却又正是广州市历年来土地供应量最高时期。其中2003年经营性土地出让面积超过5.7平方公里，2004年经营性土地供应总量达到了历史最高水平———6.6平方公里，是历年经营性供地面积的两倍左右。

　　对部分地产商中的“土地供应量少导致商品房上市量少，最终引起楼价上升”的说法，有关官员表示，如果按照出让住宅用地的可建建筑面积计算，2003年和2004年也处于历年住宅用地出让规模的峰顶，其中2003年出让住宅用地的可建建筑面积超出此前6年平均水平(近300万平方米)，2004年则超出200万平方米。按照房地产开发的一般周期，目前这些土地正处于商品房应市阶段，今明两年的房地产市场根本不会有“地荒”之虑。

　　广州市不但现时土地供应充足，而且土地储备量充足，目前已经红线控制的经营性储备土地，规划可出让建筑面积总计2105.79万平方米。政府手上的主要大型项目储备有金沙洲(约8.26平方公里)、琶洲(约6平方公里)、广州氮肥厂及其周边(约3平方公里)、白云新城(约2.1平方公里)、员村(约1平方公里)等多个大型储备项目。除此以外，还储备了大量旧城国企搬迁后收回的土地，这些分布于老城区各个地段地块规模虽小，但将有助于稳定老城区楼价。

　　六大措施稳定楼价

　　广州市国土房管局声言，首先广州市在中心区域的周边地区储备了充足土地，计划2006年加大土地供应，尤其是加大周边地区的土地供应力度，进一步实施拉开城市发展空间的战略，引导房地产开发向周边地区拓展，保持商品房供求平衡，保持房价平稳。

　　第二，继续加大力度收回闲置土地，加大对烂尾地、已前置审批土地、违反出让合同土地的清理，积极盘活存量土地，加大土地供给。这项工作计划年底完成。

　　第三，采取措施积极消化空置的存量房。目前，广州市合计有590万平方米空置存量房，其中，住宅约300万平方米。将通过积极消化增加市场的供应量，其中，政府存量公房向符合购买条件的群众供应。

　　第四，有针对性地整顿一些带有普遍性的、比较突出的、影响群众利益的违规行为，加大惩处力度，如内部认购、未领预售证便对外预认购等。建立有效的社会监督机制，建立一支楼市监管队伍；同时，进一步理顺投诉处理机制，切实维护购房业主权益。

　　第五，继续通过网站建设、舆论宣传加大市场信息公开的力度，主要从四个方面着手：一是规划、土地出让、商品房供应信息的公开；二是房地产政策的公开；三是房地产市场信息的公开；四是基准地价、基准房价和租金指导价的公开。

　　第六，组织力量加强对房地产的研究分析。主要是:(1)居民对住房的需求总量及其结构；(2)土地公开竞价出让对广州市房地产市场的影响；(3)房地产信息公开的调研；(4)房地产市场执法队伍建设；(5)房地产项目贷款封闭管理的调研；(6)房地产市场预警预报体系的指标体系调研。根据市场情况制定相关的应对措施。

　　楼价高涨谁获利？

　　政府言论一出，大多数开发商对记者的采访出言谨慎，但也有的不以为然。不过由于众所周知的原因，均要求记者在报道时不要披露其身份。“你计算一下就可以知道土地供应是多了还是少了”，一家大型开发公司负责人表示，广州市老八区近年来对商品房的消化量每年约600万平方米，“但住宅土地供应量却远达不到此数，也就是说，消耗与供给不平衡”。

　　一位著名房产公司董事长表示，该公司目前的土地储备量只够开发至2007年，如果广州市仍按过去的土地供应量而不加大供应规模，该公司于2008年之后只能转战外地谋求发展。

　　高走的楼价，使部分市民离购楼置业的目标越来越远，也让不少购楼者放缓了置业步伐。但是，开发商却实实在在地从中获取了大利。“去年楼价高涨，我们老板赚了不少钱”，一位开发公司财务总管毫不掩饰地说。

　　另一位开发商也坦然相告，去年公司的利润达20%，“但上涨的楼价，大部分消化在不断提升的楼宇素质和装修标准中，也就是回到购楼者身上”。

　　人们还注意到，自去年以来，广州市土地出让价格屡创新高，几乎每次热门土地拍卖均造就新“地王”，土地一级市场成了大赢家。本月初出让的机场路地块，更是创下了楼面地价5481元/平方米的纪录，以至于拍卖师在拍卖现场五次提请竞价者“注意投资风险”。

　　地价飚升引来投机客入市。不同于上世纪90年代初期的“炒红线”，在琶洲“地王”事件中让人们领略到出现在广州土地市场中的此类大买手的“风采”。

　　“城市基础设施改善必然引起土地升值”，政府官员以此解释地价大幅攀升的原因。

　　“地价飚升必然导致楼价高涨”，不少开发商却这样认为。

　　楼市交投受挫？

　　政府有关部门的评价及有关土地供应政策信息一出，震动了广州市楼市。

　　有开发商表示，今年对

广州楼市影响最大的是政策因素，首当其冲是土地供应量，如果政府“开闸放水”，对平抑地价将起决定作用，从而对楼价产生极大影响。由于目前政府各项具体政策均未明朗，因而地产商大多在观望之中。

　　由于购楼从开始的下订认购到与开发商签署购楼合同需有一段时间，“阳光家缘”上的网上交易尚未真正反映出现时的楼价走动，但相关网站开展的网上调查却表明，置业者的追涨心理正在冷却。

　　针对广州楼市是否存在炒作、如何平抑房价等诸多热点的大型网上调查显示，当问及“广州是否存在地荒”时，70.7%比例的网民选择了“不存在”，更有90.3%的网民表示短期内不会立即购房。

　　对于“广州房地产市场去年是否存在开发商囤积房源”的问题，59.8%的网民表示“存在”，认为“非常严重”的网民有26.2%。

　　此外，84.5%的投票者表示，希望官方能发表对房价的看法来帮助判断市场行情。在问及对于官方发表的房价走势观点和预测是否会影响购房决策时，50.5%比例的人表示会有影响，而选择仅作参考的比例为39.6%，表示不受影响的为10.0%。

　　在购房计划调查一项中，表示不会立即入市购买的网上投票者占绝大多数，为90.3%，仅有9.7%的人表示决定立即购买。显而易见，官方的明确表态对于广州楼市信心造成了一定影响，使得买方观望气氛有所加重。记者方晨