聚焦：上海预售房有望实行准“自由付款”

　　2005版上海市商品房预售合同（示范文本）草案向社会公开征求意见

　　购买期房时，买房人有望无须一次性付清款项，而可以根据不同时间节点或工程建设进度，分7期支付。这一准“自由付款”方式，日前出现在向社会公开征求意见的《上海市商品房预售合同示范文本》（2005版）草案中。一旦成为预售合同的最终条款，这将是近年来商品房预售中少见的重大变化。准“自由付款”将给房地产交易各方带来怎样的影响？它 离取消商品房预售还会远吗？

　　准“自由付款”浮出水面

　　在2005版上海市商品房预售合同（示范文本）草案中，有一个专门的附件，对预售房“付款方式及付款期限”作出特别“提示”：购房者可以与开发商进行谈判，根据自己的资金状况或工程的建设进度，来确定具体“于某年某月某日前”，或“建设进度至某某（程度）后多少天内”支付多少房款。而且，双方谈判的付款时间表被分为7次之多，付款周期囊括了从签约到交房、办出房产证的所有过程。这一规定的显著特色是：买房人支付房款的多少与房屋建设进度大体保持一致，基本体现了“一手交房、一手交钱”的对等原则。

　　在此前的期房预售中，购房人多有大同小异的“痛苦经历”：房子还没看见，房款就得全部付清，替开发商白白支付贷款利息都算是“小损失”了；房款落袋后，开放商不兑现承诺，买房人无可奈何。更惨的是，遇上房价上涨，一些开发商就千方百计地违约，虽退还了房款，但因房价已涨，买房人被迫承担购房款的机会成本，其损失多以数万元甚至十数万元计。至于延迟交房甚至楼盘烂尾，买房人“钱房两空”也不鲜见。

　　而格式化的准“自由付款”的出现，在付款方式上对开发商的强势地位构成了冲击，开发商难以再像以前那样，要求购房者按照自己的“规定”立即支付全部房款，只能接受“谈判”。

　　准“自由付款”将改变旧有格局

　　业内人士认为，准“自由付款”将改变房屋交易中开发商、购房人和贷款银行三方地位的旧有格局。

　　其一，消费者的利息负担和机会成本有望降低。购房者可以亮出自身的主张与开发商谈判，根据工程进度来约定分期付款的时间、比例，既可减少贷款利息，更能降低购房风险和成本。凭借准“自由付款”的格式化条款，弱势的购房人至少在形式上取得了与开发商的对等权。购房人利用自己对房款的相对控制权，能够真正防范开发商违约或欺诈等不利风险。因而，综合考量，准“自由付款”方式的变革将会增进购房者的整体福利水平。

　　其二，房地产开发商自有资金的约束力会加重，将被迫拓宽融资渠道。商品房预售制度实际上隐含着一种融资安排，购房人在签订预售合同时就要向开发商付清房款，这部分资金实际上成了开发商自有资金的一部分，从而缓解了开发商的资金约束，并且事实上分散了项目开发的风险。付款方式的转变对于开发商而言，短期看，资金链压力会相当突出，开发商必须创新融资渠道，增加权益资本，从而改变从银行间接融资这一单一融资渠道；最终，随着权益成本比例的提高，开发商的实力也会增强。

　　其三，银行对于房贷监管的审慎性将增强，呆坏账风险将降低。2005年央行发布的房地产金融报告显示，房地产开发商70％以上的开发贷款，尽管看似通过各种渠道获得，但源头都是来自商业银行。因此，日前央行上海总部提醒各商业银行密切关注当下房地产企业的资金链风险。而准“自由付款”方式一旦推行，会促进开发商资金来源多样化，减少对银行贷款的依赖。同时，新付款方式还规定银行必须负责对预收款进行监管，若监管不当，银行要承担连带责任。这势必促使银行在放贷时对房地产开发项目进行严格的事前、事中、事后监管，提高识别贷款风险和筛选贷款项目的能力。一句话，这一新付款安排有助于降低我国商业银行体系面临的金融脆弱性。

　　取消预售房是迟早的事

　　2005年8月15日，央行研究部门鉴于商品房预售存在的种种弊端，在年度房地产金融报告中曾建议取消房屋预售制度，并立即引起强烈“地震”。如今，上海市商品房预售合同（示范文本）草案中出现的准“自由付款”，是否是对央行建议的一种折中性回应？它离取消房屋预售有多远？

　　上海市房地产学会一位研究人士认为，与“取消预售”相比，以合同来提示买卖双方商定自由付款的强制性要小得多，是兼顾各方利益的一种折中方案。开发商可避免全现房销售的资金压力，购房人也可尽量推迟付款时间，在协议的基础上，双方制订均能接受的付款时间表。

　　中国建设银行上海分行房贷部一位专业人士说：“从公平的角度看，取消预售房是迟早的事。凭什么要求天下苍生为一个行业的暴利而早早掏空自己的钱袋，并且为未来的交易纷争留下诸多隐患呢？”但他认为，尽管取消预售房制度最终是一种必然，从目前的融资制度安排来看，自由分期付款与取消预售之间仍有不小的距离。为什么央行提出取消房屋预售制度的建议后，先是在行业内引起轩然大波，后又遭到众多部门的反对？核心的问题就是开发商与其贷款银行无力克服取消预售所带来的资金链断裂的风险。由此观之，准“自由付款”还只能看做是减少预售房交易纠纷的一种手段，而不能当做是过渡性安排。

　　规避风险有三招

　　期房预售是消费纠纷的高发环节，房子还没看到是啥样，消费者就必须向开发商支付全部购房款，最后拿到手的房子却有可能与当初的广告宣传相差甚远。上海市消费者权益保护委员会志愿律师、上海迪凡律师事务所孙理波律师提醒，购买预售房规避风险有三招。

　　保留证据材料

　　“购买我们的楼盘，可赠送面积5平方米的阳台！”、“小区绿化率高，有大面积的中央绿地！”……目前在期房预售过程中，此类广告宣传、楼盘介绍屡见不鲜，也时常让消费者怦然心动。

　　孙理波表示，根据最高人民法院的司法解释，房产开发商的销售广告、宣传资料及口头承诺等，都属于要约邀请；如不兑现，需要承担违约责任。

　　他建议，购买预售房的消费者应当做好证据收集、保存工作。如保留开发商的相关广告资料和宣传资料，对开发商或售楼人员的口头承诺进行录音等。一旦出现纠纷，这些都将成为消费者的有力证据。

　　留心附加条款

　　目前北京、上海、广东等许多省市，都已制订推出、并推广运用关于商品房预售的“示范合同”。作为由第三方拟订的示范性文本，此类“示范合同”能够在相当程度上维护购房者的权益，降低购房者的风险。“值得注意的是，一些开发商尽管使用了示范合同，但却在附加条款中做手脚，给买房人设下陷阱。而这种现象，在

二手房交易中也经常发生。”孙理波举例说，如开发商在预售合同中设置附加条款，要求购房者在一定时间内办妥贷款按揭，逾期则算购房者违约。“这样的条款看起来很合理，其实影响买房人办理贷款的因素有很多，如果开发商故意将时间期限约定得较短，缺乏经验的买房人就有可能吃‘哑巴亏’。”

　　针对这一问题，消费者在注意开发商是否使用商品房预售“示范合同”的同时，还要特别留心合同的附加条款，提防开发商单方面增加对自己有利的约定，推卸责任或设置陷阱。

　　咨询法律“高参”

　　“作为强势方的开发商，背后通常有一支专业的法律团队，专门研究、策划、制订相关的合同条款。即使是法律工作者，如果没有实际的房地产专业经验，也不一定能够发现条款中的‘猫腻’。”

　　孙理波认为，从目前国内的实际情况看，花三五千元聘请一位“购房律师”仍是凤毛麟角，但消费者需要增强这方面的自我保护意识。“起码可以尝试咨询一下法律专业人士，事前防范应该胜于事后补救。”

　　本版稿件新华社记者徐寿松俞丽虹

　　（Robby／编制）