小区会所缘何成“鸡肋”

　　会所，其实是一个从境外引入的名词，包括餐厅、酒吧、台球室、游泳馆等服务设施，供小区居民在会所里会客与休闲。最先被境内一些外销楼盘引用，最近五六年内广泛“落地生根”。

　　上海市房地资源局在2003年下发的《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》中，给会所这样的定义：会所系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业 、娱乐、文体等配套服务的场所。尽管会所的设置并非强制性，但有数字显示，在上海、北京、深圳等城市，70％以上的待售楼盘都有会所。中高档楼盘中，会所的比例更是超过九成。

　　出于对自身声誉和品牌的考虑，如今大多数开发商仍然维持着会所的亏损经营，以履行售房之初的承诺。但也有不少开发商开始“调转枪头”：封闭小区内原本仅对小区业主实行会员制的健身场所，被改成了对外营业的饭店，来往的人流车流穿梭小区内部，破坏了小区的宁静；原先承诺供小区业主品茗会友的咖啡馆，摇身变成了某某公司的办公场地；还有的楼盘交房数年，也未见会所开张，反而成了一些炒家炒卖的对象……如此种种，引发了小区业主的不满。

　　症结何在

　　小区会所陷入尴尬境地，很大程度上是由于开发商在小区规划设计初期没有找准会所定位。

　　华东理工大学城市管理学院有关专家指出，大部分开发商建会所，仅仅是为了迎合消费潮流，而对周边的社区环境、潜在消费群体的消费需求、财务运营的可行性等，很少进行调查研究和预测分析。不少开发商建造会所的动机十分单一，就是为了项目的推广，提升楼盘形象。在没有专业会所经营管理和设计人员介入的情况下，想当然地考虑会所配置，致使会所的位置不合理、功能设施定位不明确，为日后的运营埋下了隐患。

　　开发商与业主的合同约定不详尽，导致双方在会所的经营方向上屡屡产生摩擦。通常，小区业主认为他们不但买下了自己的物业，还买下了包括会所在内的整个小区里的配套服务设施，因此会所的所有权应该属于全体业主，会所的经营也应该由全体业主决定。

　　但根据有关规定，会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为

房地产开发企业所有；会所是否仅限于向本项目业主开放等经营服务方式和具体服务功能，开发商应与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。如无约定，则由房地产开发企业决定会所的经营服务方式和具体服务功能。目前大多数楼盘的会所并未作为公摊面积，产权属于开发商，由于当初的约定不清，也令业主在要求小区会所更好服务自身方面，丧失了话语权。

　　小区会所管理人员缺乏专业经验，也是会所资源不能充分发挥作用的原因。

　　以商养娱

　　作为一项新生事物，小区会所遭遇的“成长的烦恼”，已经引起了业内人士关注，并正采取各种手段寻求“突围”之路。

　　总体来看，会所的经营模式有三种：全部出租、全部自营及部分自营部分出租。有小区会所尝试采取自营和招商相结合的方式，引进知名商业企业，提供同时面向小区居民和非小区居民的餐饮服务，并以由此产生的盈利补贴给专供小区居民使用的棋牌、

乒乓球等娱乐健身设施，实现“以商养娱”。

　　有关部门也正在酝酿，进一步完善有关会所的管理规定，使小区会所一旦出现经营失误，欲改变用途时，能够有章可循。同时也将规定封闭小区内的会所不能用于办公楼等用途，以确保小区居民利益。

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解放日报供本报专稿）