共商并举，解决集资房历史遗留问题

　　尽快出台相关操作细则

　　北京师范大学珠海分校不动产学院教授、副院长金贻国

　　广东省政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》48号文在指导思想上是完全正确的，而且为解决集资房提出了可行的政策方针。其正面意义在于：首先它确立了解决广州 集资房问题的原则和态度，为进一步开展工作奠定了基础；第二是48号文采取了区别对待的方针，对违反城市规划规定的集资房坚决予以拆除；对不影响城市规划的，由规划部门责令其限期补办有关手续后，成为商品房上市。这就在政策上确定了集资房在时间上的严格定义。避免了在处理此问题上的一刀切和盲目性；最后48号文明确了相关职能部门在处理集资房问题上的职责和范围，体现了分工明确，责任到位的原则。

　　广州地区上世纪90年代广泛出现的集资房热，是当时政府片面借鉴了珠三角地区土地经济发展经验造成的。因此政府和相关部门应正视问题，从实际出发，认真解决现实中的问题。政府出台48号文，是解决集资房问题的良好开头。而在接下来的工作中，政府及有关部门应尽快制定出具体的、可操作的后续政策，如相关规定的细则、有关测量测算的尺度、收费标准等等。让广大的集资房开发商和业主搭上新政策的快车道，迅速的、有步骤的解决各自存在的问题。

　　对于在解决集资房过程中出现的问题，如开发商因楼房售毕不愿补交相关费用，导致业主拿不到房产证，这也是目前普遍存在的现象。政府完全可以灵活变通，就此出台相关规定，让开发商在补办相关报批手续的时候，同时收取相应的市政、公用设施配套统筹资金等费用。此举就避免了开发商逃交和二次补交的抵触心理。

　　遗憾的是现在政府并没有做到这些。由于有关政策衔接不上，广州集资房问题一直没有大的改善。其原因是48号文相关规定在现实中缺乏具体的操作细则，让欲解决问题的开发商、业主和相关职能部门无从下手。金贻国认为政府只有正视了事实，吸取其中教训，并在短时间内制定可执行的政策，全力以赴，才能解决好集资房问题。

　　综合治理房地产开发的历史问题

　　房地产问题专家李伟均

　　处理房地产开发的历史问题，不能简单地以事论事，因为一个楼盘，少则几百户业主，多的数千户人家，处理得好与坏是关乎千家万户的大事，像金满家园因涉嫌违规用地处罚，从行政角度考虑，既要给予一定的惩戒。但从社会角度，更多要考虑到平稳过渡，多从社会层面考虑，尤其是多考虑小业主的利益。如将开发主体“一棍打死”，皮之不存，毛将焉附？政府部门要多考虑综合因素，这也是“以民为本”的一种表现。

　　多方协商保障业主权益

　　广东省人大代表朱列玉

　　政府在处理集资房遗留问题，查处违法集资房的同时应当考虑业主的利益，力求在依法律查处违法集资房和保护业主利益之中取得平衡。

　　类似龙怡苑这样的农村集资房是开发商在逃避政府监管的情况下建成的，这类房产房价超低，大多卖给了收入不高者，这些小业主大多是收入水平不高的低薪阶层，法律知识匮乏，自我保护意识不强，不少业主在买楼的时候都不知道自己买的房子是属于违法建筑，对法律法规对农村集资房的规定也是一概不了解或了解模糊。违法建筑被依法拆除，很多业主面临严重的住房问题，他们当初在购房时确实向开发商支付了一笔数额不少的购房款，政府在依法拆除违法建筑的同时，也应充分考虑业主的切身利益，力求使这类问题得到更为理想的解决后果。

　　政府在依法查处该类违法集资房的同时，也应考虑业主的切身居住利益。大多数集资房购买者收入不高、储蓄不多，通常只有一套住房，在违法集资房被清拆后，特别是在开发商短时期内未返还其购房款及作出赔偿损失情况下，购房者可能要承受生活上的较大困难。如果有合理的安置方案，将有助于房屋清拆的顺利进行及有利于保护业主利益。因此，建议政府在依法对违法建筑进行清拆前，召集开发商及业主或业主代表开会讨论安置方案，先由开发商拿出初步方案，业主提出具体意见，经由双方协商通过达成最终的安置方案。

　　不应限制自由买卖

　　中国社会科学院法学研究所法学博士后梁文永

　　从法律上讲，

商品房能不能进入二级市场交易属于法律上的物权问题。通过补办手续、补交税费，集资房拿到房产证成为了（集）字号商品房，业主就应当对其享有占有、使用、收益和处分的权利。简单说，就是业主享有完全充分的房屋买卖权。48号文限制此类商品房5年之内不准上市的规定，其法理依据有所欠缺。对产权人权利的限制，应当不是由某一级政府可以随意限制的。就好比家里买了台彩电，没有理由限制多长时间之内不能卖。（集）字号商品房虽然是由集资房补办手续转化而来的商品房，但是当手续补办、相关费用交纳完之后业主获得了房产证，就是变成商品房了。如果不允许上市就不应该发放商品房的房产证，既然给了商品房房产证，其在法律上的概念就是可以流通、自由买卖。（集）字号商品房所带的（集）字号印记，只能说明该商品房是由集资房转变而来，表明该项权利的来源背景。从法律上分析，没有法律规定“（集）”字起什么作用。产权应当在法律上是平等的，（集）字号的

房屋产权在被赋予商品房法律属性后，与其他商品房享有同等的法律权利。（集）字号的商品房与其他商品房相比，除了“出身”不同以外，不应当构成法律上的实质区别。所谓5年以后才能流通，是对物品的所有权进行行政限制的一种行为，对于权利的限制，原则上来说不是一级政府有权力来做的一件事。政府的这种规定，可能构成公权对私权领域的侵害。

　　（含辛／编制）