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固定利率房贷将“现身”泉州□早报记者罗爱华郭华萍综合报道编者按：一种迥异于以往的个人房贷业务正在撩拨购房人的心，很有在各银行全面推出之势。相对于以前一刀切的浮动得利率，固定利率房贷业务，以其对整个贷款期利率的确定，帮助买房人避免了今后央行加息的风险。
记者了解到，固定利率房贷马上就要登陆泉州。这样一个全新的业务品种，到底能
不能帮买房人减轻贷款负担吗？———目前，已经有光大、建行、招行等几家银行分别在全国几个城市推出了“固定利率房贷”的试点。记者从招商银行泉州支行了解到，固定利率房贷产品不日将在泉州“亮相”。
今年年初，光大银行率先开办春节刚过，中国建设银行深圳分行也开始试行该业务。2月16日，招商银行又在全国范围内推出结构性固定利率住房贷款产品。
“总行宣布推出‘固定利率房贷’后，我们目前正在进行人员的培训以及其他相关准备工作，很快就将在泉州推出这项业务。”泉州招商银行的有关负责人告诉记者。
记者从银行界人士了解到，所谓的固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。“现在银行实行的一般是浮动利率房贷”，一位银行界人士介绍，现行的住房贷款规则下，国内商业银行发放的中长期贷款，实行的是逐年调整利率的计息方式，一旦遇到贷款利率调整，贷款买房的人就要从下一年度开始按照新的贷款利率还贷。
记者采访了解到，推出固定利率房贷产品的银行，设定的利率会比现行的浮动利率的基准利率要高。“固定利率房贷，就是客户在贷款的时候就可以直接锁定利率，不需要再跟着市场走。对客户的好处就是不需要考虑市场利率的变化，如果利率上调，客户就可以减少一定的利息支付。”泉州中行信贷中心的何主任说。
根据有关的报道，固定利率房贷的“催生剂”就是近年来央行两次调高利率以及提前还贷数量的激增。据悉，2004年起央行两次调高利率，房贷利率上涨21％。持续升息的压力和预期，带来的是国内房贷市场持续17个月的增速放缓，以及提前还贷数量的激增。
央行在《2004年中国房地产金融报告》中首次明确提出，提倡商业银行提供多样化的住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要，并考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。
不过，业界人士还是提醒要贷款的人，要根据市场形势来选择贷款利率和还贷方式。利弊分析正方：
可以规避加息风险
固定利率房贷一经推出，就引起了房产市场的激烈讨论。部分人士对此拥护，理由是：过去两年，房贷利率已经两次提高，5年以上的房贷利率由之前的5.04％提高到5.31％，进入2006年后，各银行将执行新的基准利率6.12％，只有少数条件好的优质客户才可以享受5.51％的优惠利率。虽然只是几十个基点的上调，但对于长期贷款每月还款额，影响颇大。如果选择固定利率，在一定程度上就可以规避掉贷款人由于利率上浮所造成的损失。
反方：
加息预期并不强烈
也有部分人士对此提出了质疑，认为普通购房者使用固定房贷利率仍然存在风险，如果利率下降，购房者将面临损失。因此对购房者来说，增加了控制利率风险的难度，如果没有对利率有一个较为准确的把握，固定利率未必比浮动利率好。而从目前情况看，加息预期正在减弱。国际货币基金组织发表的《世界经济展望》报告认为，2006年中国加息预期并不强烈。而北京师范大学金融研究中心教授钟伟则表示，在今后的3－5年内中国将进入降息通道，固定利率房贷很可能不会被市场接受。
此外，如果办理了这种固定利率房贷，提前还贷时，贷款人还要支付一定的违约金。资料链接●三家银行固定利率比较
光大银行：5年以下（含）5.94％5年—10年（含）6.18％建设银行：3年期5.64％—6％5年期5.76％—6.12％10年期6.12％—6.48％招商银行：3年期5.61％—5.91％5年期5.73％—6.03％
10年期6.09％—6.39％
（注：前为优惠利率，后为基准利率）
●个人住房贷款利率表
贷款期限基准下浮10％后利率利率6个月以下（含）5.22％4.70％6个月至1年（含）5.58％5.02％1年至3年（含）5.76％5.18％3年至5年（含）5.85％5.27％五年以上6.12％5.51％实战分析加息多少“固定”才好？以贷款30万元、还款期限5年为例，可分别算出两种贷款方式的还款金额（均以等额本息还款方法计算）。
若选择固定利率还款方式，贷款期限为5年期，以光大银行固定房贷利率5.94％计算，那么，每月将还款5791.47元，5年还款347488元。
若选择浮动利率还款方式，目前个人住房贷款5年期执行5.27％的利率，我们假设几种情况：
假设1：5年内利率没有变动，仍按目前年利率5.27％利率计算，那么每月需还款5698.55元，5年计还款341913元。比固定利率还款方式少还5575元。
假设2：前两年利率每年上调0.5％，后三年不变。第一年年利率为5.27％，月还款额5698.55元；第二年年利率为5.77％，月还款额5754.66元；从第三年开始，年利率均为6.27％，每月还款额5797366元。五年共计还款346046元，比固定利率少还1442元。
假设3：第二年利率上调1％，后四年不变。第一年利率为5.27％，月还款额5698.55元；第二年起每年利率为6.27％，月还款计5811.09元，4年共还款计278932元，5年共还款347206元。比固定利率少还282元。
因此，在浮动利率短期内不会有太大上调，或者固定利率明显高于目前5年期房贷利率的情况下，相对来说，选择浮动利率更合算。当然，如果利率5年内有大幅上调（比如超过2％），那么选择固定利率房贷对贷款者是有利的。专家观点增加选择不是主流经济观察研究院院长清议：固定利率仅是作为浮动利率的补充，仅满足部分群体的需求，不会成为主流，而且固定利率比较适用于短期或者阶段性短期，不会出现长期固定利率。普通购房者属于信息弱势群体，很难比较准确预测到未来房贷利率的变化，对于银行推出的固定利率应该理性对待，最适合自己的房贷方式。
社科院金融研究所金融发展室主任易宪容：选择哪些信贷产品，首先要看固定利率与浮动利率在水平和期限方面的差异性，这取决于金融市场环境，比如市场是处于利率上升周期还是下降周期，取决于财务状况及对利率负担的计算，这样才能预算出两种利率水平的成本高低。这没有一个固定的模式。市场动态银行：似有开打价格战迹象
光大公布的固定利率标准只有5年以下和5年至10年两档；建行深圳分行推出的同类产品包括3年期、5年期和10年期三个期限档次；而招商银行推出的这款产品共分6档，且有的档可分段执行不同的利率标准，如5年固定利率房贷可在贷款前2年固定执行一个利率，后3年执行另外一个利率。
从这三家银行的利率水平看，以5年期优惠利率为例，光大、建行、招商分别为5.94％、5.76％、5.73％，呈逐级下降的趋势。
业内人士预计，今年还会有多家银行陆续推出此类产品。各行除了会在利率和贷款综合费用报价上有一番争斗外，在还款方式、提前还款规定上也会更趋灵活。
市民：利率偏高观望为主
从各地已经推出的固定利率房贷产品看，市民对这一新的房贷业务并不积极，下单寥寥，主要是观望为主。可见，固定利率房贷的推出颇受业界关注，但并没有受到市民的追捧。
银行人士表示，让市民心存顾虑的，主要还是固定利率房贷较高的贷款利率，还是以5年期为例，三家银行中最低的固定利率是5.73％，比个人住房贷款的优惠利率5.27％高出0.46％，比个人公积金贷款利率3.96％高出1.77％。
而且，用固定利率房贷真要省钱，需要把握好未来利率走势，从现在市场情况看，要判断利率走向相当困难，不要说是非专家的普通消费者了。”一位银行的信贷部门的经理说，“这也是固定利率房贷目前还没有激起个人住房购买者兴趣的主要原因。”EE
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