烂尾楼，下一个地产商机？

　　工体北路真是块黄金宝地。四个星期之前，工体北路4号院在北京土地市场以5.1亿元的高价被李泽楷旗下高置投资竞得，上周四，“4号院”的邻居———工体北路6号，有“北京第一烂尾楼”之称的中宇大厦1.5万平方米写字楼部分产权被北京城乡以1.2亿元的价格收入囊中。

　　算下来，4号院每平方米楼面价高达11000元，而北京城乡受让中宇大厦写字楼部分 楼面价仅每平方米8000元。

　　烂尾楼，曾经的“刺手玫瑰”，会不会成为下一个地产商机？

　　烂尾项目商业地产居多

　　繁华的北四环边、亚运村畔，按照超高档

写字楼设计的摩根大厦已经停工有些日子了，静悄悄的工地已让人难以想起开工当初热火朝天的景象。这个典型的烂尾项目正在等待一场公开的拍卖，以期找到新的主人。

　　和南方一些城市相比，北京烂尾楼的数量不多，和每年上亿平方米的开复工面积相比，所占比例更是微乎其微，但是一些这样的项目断垣残壁般矗立于闹市街头一站就是好几年，多少有些尴尬。

　　和南方沿海有些地区最多时有上百处烂尾项目相比，北京的烂尾楼通常是一个单体建筑或单个项目，连天成片的钢筋水泥一“晾”数年的“壮观”，在北京地界上很少见到，总建筑面积13.9万平方米的摩根大厦已是烂尾楼队伍中的“大哥大”了。

　　上个世纪九十年代，个别沿海城市一些已经收取预付款的民居项目烂尾，开发商逃逸，购房人上访，造成极坏的社会影响。而北京的烂尾项目绝大多数是商业地产，普通住宅项目不多，因此少有累及群众生活。

　　森豪公寓是位于北京市朝阳门桥西的一个烂尾项目。这个项目地处东二环内，本是黄金之地，这个高档公寓1997年左右开始宣传，1999年左右封顶，在2002年进行到

装修阶段时，突然停顿下来，并且一停就是三年。

　　2002年9月，中国银行北京分行在内部稽核时，发现森豪公寓的开发商———北京华运达房地产公司，以员工名义，通过虚构房屋买卖合同、提供虚假收入证明套取按揭贷款及重复按揭贷款，并将按揭得到的资金转移。

　　后经查明，从2000年12月至2002年6月，北京华运达房地产公司共计从中行北京分行申请按揭贷款199笔，涉及公寓273套，形成风险金额64494万元。这起轰动一时的利用个人按揭贷款的骗贷大案，最终导致森豪公寓停工烂尾，所有纠纷进入司法程序解决。

　　如今路过朝阳门西侧，仍然能看到森豪公寓冷清而突兀地立在那里，和旁边的车水马龙极不协调。据市建委有关负责人介绍，森豪公寓这样正在“走”司法程序的半拉子工程还有瑞之杰大厦、京皇国际大厦等。

　　烂尾项目如何走出困境

　　北京的房地产项目以住宅开发居多，甚至不少专家呼吁住宅项目过多，商业项目过少，应该多安排商业项目。但是，开发商好像不“喜欢”开发商业项目。这是为什么呢？

　　注意一下可以发现，街头经常可以看到身披“现房租售”大型招牌的商业项目，但住宅项目鲜见现房广告。一位资深开发商告诉记者，商业地产收益高但风险大，和住宅项目相比，商业地产的现房销售多、尾盘多，如果没有强劲的资金支撑到现房销售，很容易形成烂尾。

　　这位业内人士介绍说，住宅项目策划得好可以在期房时期全卖光，但商业地产很少能有这样的销售“佳绩”。因为和“图便宜”的普通消费者相比，购买商业地产的客户资金雄厚，但对项目升值潜力要求较高，因此这些客户宁愿多“破费”，也不愿在“项目还是大坑时往里扔钱。”

　　没有小业主预付款的支持，还有承建商愿意“帮助”啊。为了揽到工程，不少承建商不惜血本垫资施工，仅摩根大厦一个项目，承建商就垫资高达4个多亿！但是，如果开发商资金链不能续上或者不能顺利找到下家，承建商要么盖成“房东”———以楼房抵工程款，要么罢工———工程烂尾。

　　烂尾项目如何走出困境？“烂尾”重生的案例能否复制？烂尾项目里有商机吗？

　　应该说，北京的一些工程项目虽然出现烂尾，但建设质量并没有因此受到严重影响，摩根大厦的承建商从一开始就打出争夺鲁班奖的口号，京皇国际大厦还获得了结构

长城杯。因此，这些项目在工程建设层面上完全具备续建的条件。

　　有媒体报道，到2008年本市将消灭城八区的烂尾楼。实际上，由于市场或企业自身的原因，一个快速发展的城市出现个别烂尾项目并非不正常，关键是要有及时发现、有效解决的机制。

　　据了解，市建委、市发改委、市规委、市国土资源局等四部门正在着手彻查全市的烂尾项目，全面掌握后逐一解决。本文前面提到的那位资深开发商表示，每个烂尾项目都有解决它的最佳方式和时机，成功的经验可以复制。不过负债10亿元之巨，评估价5.99亿元的玫瑰园仅以3.98亿元的价格拍得，这样的“便宜”恐怕今后再难捡到了。由于商业地产居多，北京的烂尾楼大多位于黄金旺地，而这些地区地皮已十分稀少，且价格昂贵，对于有意开发商业地产的企业来说，如果合适的地皮太难找，这些旺地上的烂尾楼就是一个新选择。

　　地段优越，开发周期较短，回报率依然较高，是这些烂尾楼的优势；负债较多、历史遗留问题较多，这是烂尾楼的劣势。通过政府介入、盘整，解决历史遗留问题，理清产权关系，重新定位，把烂尾楼的劣势降到最低，它的优势自然凸显。

　　站在摩根大厦工地，可以看到正在紧张建设的“鸟巢”和“水立方”，市规划委一位工作人员感慨地说，这样好的地段，只要建得起来准能赚钱。

　　用不了多久，有关方面将会组织一场专门针对这座庞然大物开发商易主的拍卖会。北京烂尾楼问题近期将以何种方式解决，摩根大厦的解决方案，也许会成为模式之一。

　　网络编辑：张宁