[广州楼市新观察]：涨！广州楼价不停步

　　涨，涨，涨，从2003年下半年开始，广州楼市开始进入上行通道，去年全市预售商品房销售均价为3746元/平方米，与2004年相比上升了7.7%。楼价居高不下，无论是开发商还是购楼者，却承受着巨大的心理压力。

　　从去年6月新政开始，房地产行业迎来了宏观调控年，但一系列的政策并没有对楼价带来实质性的影响，楼价一路涨，楼盘照样卖。今年一开春，广州市政府对房地产行业的监 管力度明显加强，从土地供应、开征税费、推出经济适用房、规范楼盘销售程序等方面都表现出政府整治的决心，这些因素对今年的楼价走势会有怎样的影响，广州今年各区域的行情如何？哪些板块最值得关注，本期我们邀请了广州各大中介行，对今年的楼市作出预测，作为市场的前沿，他们的推测应是准确和到位的。

　　中行：

　　住宅继续领涨楼价预测今年涨幅8%左右

　　今年广州楼市的热点还是住宅，估计上半年老八区的住宅供应量在150万－200万平方米之间，全年为500万平方米左右。总体供求情况将持续去年的求大于供。而上半年可能由于入市货量少，楼价上升幅度相对较高；下半年供应量加大，升幅将降缓，预计全年价格涨幅有可能突破两位数，即10%以上，而商品住宅的价格涨幅大约9%-11%。

　　楼价随着市场“走”

　　2005年土地市场拍卖火热，土地成交价格屡创新高，这些土地开发的物业今年陆续上市，直接导致房价上升；写字楼物业今年大量上市交易，对商品房价格涨幅的影响力将进一步加大，迫使商品房成交价格向上攀升；商铺、酒店等物业交易增多，海外基金、境内游资入穗狩猎

商业地产，对商品房价格也起推波助澜作用。

　　楼价上升的诸多因素中，往往被买家忽略的是，由于国家金融政策收紧以及新出台的税费政策等，从而导致开发商的资金运作成本也有3－5个百分点的增加。

　　今年住宅楼盘最大的特点是整体品质的提高，开发商注重对产品升级换代，在规模、户型设计与装修标准上都有会有较大的提升，这也同样加重了开发成本。

　　另外住宅市场供应量收缩，而且以中、高档为主，也将整体价格推高。

　　住宅仍是领涨“主力”

　　人们往往习惯将注意力集中在住宅市场上，而忽视了其他物业交易价格对商品房整体价格涨跌的影响。中地行对2003-2005年的楼市情况进行了全面对比分析，得出一个令人深思的结果：住宅成交均价虽然从2003年3932元/平方米上涨至2005年5117元/平方米，但是其对商品房均价的贡献度却由79.72%下降至77.26%，价格推动影响力在下降。

　　而写字楼成交均价从2003年7649元/平方米上升至2005年8252元/平方米，商品房价格影响份额由3.78%上升至5.73%。近两年写字楼成交量不断上升，对商品房整体价格的贡献度大大提高。

　　对商品房价格涨幅影响份额上升最快的是停车场。2005年停车场销售价格和销售量都有较大的提升，使其在商品房价格涨幅影响份额大幅上升。而住宅只有7.78%，低于商品房10.73%的整体增幅，住宅价格对商品房整体价格上涨的影响力虽然下降，但主体地位仍不可动摇。

　　以上数据反映，领涨商品房价格的主体物业是住宅，但影响力正在下降，写字楼物业对商品房整体价格的影响正在上升，停车场物业对商品房价格涨幅影响力的加大值得关注。

　　最大看点在珠江新城

　　今年比较值得关注的是四大板块：珠江新城、天河北板块写字楼、住宅物业；琶洲商铺及写字楼物业；番禺区华南板块住宅物业；白云区城郊板块住宅物业。

　　2005年住宅价格涨幅的区域依次为天河区、海珠区、番禺区。预计2006年住宅价格涨跌，主要看天河区、海珠区、番禺区的价格表现。

　　今年将是珠江新城全面腾飞的一年，也是广州市今年高楼产品供货量最大、品种最多的区域。预计有18个住宅项目、11个商业项目在年底前上市。其中超过一半的楼盘集中在珠江公园以西、中轴线以东的中部区域，花城大道、金穗路等将成为置业的热点地段。同时，住宅项目超过商业项目，成为今年珠江新城物业的主要供应类型。记者殷小杰

　　美联中国：

　　老八区均价过7000元二手成为有望放量

　　如果排除政策因素，估计今年广州十区的一手价格会突破6000元/平方米，其中老八区将突破7000元/平方米。由于一、二手楼价有约2500元/平方米的差距，2006年将有更多精明的投资者和消费者会选择物美价廉的二手楼，二手成交宗数有望达到10万宗，二手均价达到3400元/平方米，其中八区将突破4000元/平方米。估计二手个别区域成交量会有30％的幅度。

　　越秀荔湾表现突出

　　影响今年楼价的主要因素有土地供应情况、政府政策及城市规划，政府市场导向是否明确，供需双方信息是否对称，以及经济环境的市场气氛和建材价格的升降等。

　　由于老城区土地供应有限，从而积压大量购买力，越秀与荔湾的楼价今年会表现较突出；而白云和番禺则相对充足，所以相信白云和番禺将是楼市的主要供应区域，白云新城规划和新火车站、新光快速干线等规划利好将仍是推动楼价的主要因素。

　　楼价走低可能性不大

　　从市场情况来看，楼价走低的可能性比较小，但相信芳村和花都的楼价会比较平稳，升幅相对小。其中花都之前提出了机场概念，也已经有个别大发展商过去开发，现在价格升幅相对较高，相信今年的升幅会收窄。

　　在今年上市的新盘新货中，有几个是比较值得关注的：如珠江新城誉峰、广园东东方名都、太古汇、凯德天河东项目、白云种鸡场项目、富力院士庭等。记者曾冬梅

　　合富辉煌：

　　住宅成交均价5700元供不应求楼价难降

　　由于楼价上涨存在一定的市场支持因素，2006年楼价肯定仍将走高。但预期在政府稳定房价的政策调控之下，变动幅度将收窄，走势更趋平稳，呈现微幅上升。

　　根据2001年到2005年广州市商品房住宅成交数据，合富辉煌市场研究部运用回归模型对近几年的楼价进行拟合，得出广州住宅成交均价的二次曲线趋势线，根据这一趋势线的走势，预计2006年商品房住宅成交均价在5700元/㎡左右。

　　供不应求推动价格上行

　　从近年的市场趋势来看，无论老八区，还是全市范围内的商品房住宅预售量都在逐年下降。虽然楼市供需矛盾在2005年已有一定的缓解，但从整体的供求关系上看，今年市场供不应求的局面仍将继续保持。

　　成本增加带动楼价上升

　　2005年，在土地资源争夺激烈的市场环境下，土地成本有所提高，2005年土地出让面积为42.7万平方米，成交金额50.2亿元，平均楼面地价2916元/平方米，同比2004年上升了600多元。进入2006年，土地价格再度攀升，这也将影响未来住宅楼价的走势。

　　此外，近年开发的产品素质也在不停提升，开发商在园林、户型、外立面等的设计创新方面也越来越注重，装修标准也越来越精细。开发商在投入成本提升产品素质的同时，必然需要在价格上有所回报。

　　白云新城潜力巨大

　　今年广州楼市最引人注目的将是白云区，尤其是白云新城板块。近期，关系白云区未来发展动向的《白云新城核心控制性详细规划》和《金沙洲居住新城控制性详细规划修编》相继出台，但金沙洲地区目前仍处于开发的初级阶段，因此，原

白云机场地段将成为提升白云区价值和居住环境的焦点所在。记者朱大尉

　　(小亚编／编制)