贷款买房 找准省钱之道再下手

　　四川新闻网-成都商报讯

　　春节大假刚过，不少朋友开始为属于自己的“小窝”而奔忙。近期，小算盘在现场购房的人群中进行了随机调查，发现购房的人群中年轻人占到了相当大的比例，而选择以贷款方式买房的比例也相当大。

　　选择哪种贷款方式更省钱？相信这应该是不少购房人颇费思量的问题。

　　Ａ固定利率房贷

　　成都未成交一单

　　一周前，光大银行成都分行率先在蓉推出住房贷款固定利率业务。昨日，记者从该行有关负责人处了解到，虽然每天都有人前来咨询，但目前还未成交一单。

　　该负责人称，固定利率贷款不同于浮动利率贷款，在贷款期间内，客户承担的利息是固定的，不会随着央行调整利率水平而变化，“这就需要借款人对未来利率水平有一个正确的预期，这点非常重要。”

　　据了解，两年来，我国住房贷款利率已累计上涨21％，有市场人士认为如今已迈入升息通道之中。该负责人表示，如果你预期未来利率会上涨，选择固定利率就比较划算；相反，如果预期利率不变甚至下跌，选择固定利率就不划算。

　　这位负责人分析，之所以截至目前都还没有成交一单，一是因为该行今年才正式启动住房贷款业务，现有的合作开发商的楼盘几乎都集中在四五月份，项目储备上显得有些滞后；另外，它在国内毕竟还是一个新生事物，无论市民还是开发商都有一个逐步接受的过程，但肯定是大势所趋。

　　Ｂ浮动利率房贷

　　牢记四种还款方式

　　虽然目前成都已经推出了固定利率房贷，但其较高的贷款利率还是让不少购房者不敢碰，选择浮动利率房贷的人依然较多。面对不同的贷款方式，该如何抉择呢？

　　商贷限制

　　

　　商业贷款的比例最高不超过房价总额的8成，一般是7成。贷款期限最长不能超过30年。

　　申请资料

　　购房者需准备身份证、户口簿复印件；银行认可的还款能力证明，如收入证明或资产证明；合法有效的购房合同。而如果涉及抵押或质押担保，需要提供抵押物或质押权利的权属证明文件；如有人愿意为你的还款能力进行担保，那就必须出具该保证人的书面承诺及他本人的资信证明；此外，由于首付款一般不得低于30％。所以，在申请贷款时，还须提供已缴纳首付款的证明，如发票等。

　　

　　相关费用

　　

　　商业贷款涉及担保费、担保手续费、公证费、保险费、抵押登记费等。银行涉及的收费项目可能存在一定差异。以建行为例，担保费一般为贷款金额的4‰～8‰；担保手续费为100元；公证费为400元；抵押登记费为55元。至于保险费，建行与中行目前都允许客户有权单方面选择是否购买房贷险，而工行四川省分行营业部很快也将实行房贷险由客户自行选择购买。据悉，保险公司一般的房贷险费率为贷款金额的1.5％左右。

　　利率标准

　　

　　如果是第一次贷款购房，各家银行目前都是执行的优惠利率，也就是同期商业贷款利率的0.9倍。其中，5年期以上的房贷优惠利率为5.508％；3～5年期（含）为5.265％；1～3年期（含）为5.184％；1年期为5.022％；6个月期为4.698％。另外，如果国家进行利率的调整，商业贷款利率会相应进行调整。

　　四种模式

　　

　　浮动利率贷款主要包括等额本息、等额本金、等额递增、等额递减四种方式，虽然贷款利率一样，但由于每月还款额的不同，最终需要支付的利息总额也有很大的区别。以30万元，贷20年为例，等额递减（每6个月递减50元）和等额递增（每6个月递增25元）的差距相差6万元。因此哪种方式更适合你，还得考虑一下个人的实际情况。

　　NO1 等额本息还款

　　还款要点：每月还相同的数额，操作相对简单，如申请20年期30万元贷款(利率5.508%)，在整个还款期内，每月还款额都是2065元(假定利率不变)。

　　NO2等额本金还款

　　还款要点：每月归还的贷款本金不变，但利息逐渐减少，即每月归还的本息总额逐渐减少。仍以20年期30万元的贷款为例(利率5.508%)，采用等额本金还款。前6个月的还款额分别约为：2627元、2621元、2616元、2610元、2604元、2598元，而最后一个月(第240个月)的还款额为1264元。

　　NO3等额递减还款

　　还款要点：客户每期还款的数额等额递减。仍以上面的例子来说，采用每6个月递减50元的等额递减还款法，其第1～6个月的还款额均为2860元，第7个月开始减少50元，即7～12月每月还款2810元，依此类推，第240个月还款额为910元。

　　NO4等额递增还款

　　还款要点：客户每期还款的数额等额递增。依然采用上面的例子，采用每6个月递增25元的等额递增还款法，第1～6个月的还款额均为1667元，第7个月开始增加25元，即7～12月每月还款1692元。依此类推，第240个月还款额为2642元。

　　提前还款

　　

　　商业贷款一般允许提前全额或者部分还款，不过，一般要提前一个月向银行提出申请。

　　工行

　　还款方式：正在采用的是等额本金还款法和等额本息还款法。

　　还款费用：不收取任何费用。

　　还款额度：起点额度为1万元或3万元，而超出部分必须是每月还款额的整数倍。

　　农行

　　还款方式：正在采用的是等额本金还款法和等额本息还款法。

　　还款费用：贷款发放一年内要求提前还款，银行会根据合同约定，收取一定的违约金。

　　还款额度：提前还款额应为1万元的整数倍。

　　中国银行

　　还款方式：正在采用的是等额本金还款法和等额本息还款法。

　　还款费用：对认可的优质楼盘的所有个人住房贷款客户免收提前还款违约金。对认可的普通楼盘，一般按提前还款金额按原贷款利率计收一个月利息，具体情况按银行与客户签订的合同为准。

　　还款额度：客户可根据自身资金安排提前还款，但每次的还款额必须是1万元的整数倍。

　　建行

　　还款方式：正在使用的包括等额本金还款法、等额本息还款法、等额递增还款法和等额递减还款法。

　　还款费用：提前还款暂不收取违约金。

　　还款额度：原则上，每次提前还款额应大于一年的总还款额，每年有一次提前还款机会，累计最多5次。

　　Ｃ公积金贷款

　　优势明显受青睐

　　公积金贷款现行利率5年以下(含5年)为3.96%，5年以上为4.41%（贷款年限最长不超过20年），商业贷款5年以上为5.508％，两相比较，公积金贷款明显更划算。以贷款20万元，10年还清为例，商业贷款的月供为2171.32元，20年贷款利息合计为60558元，公积金贷款月供为2064.1元，利息总额为47692元，较商业贷款节约12866元，节约幅度超过20％。两相比较，不难看出，公积金贷款的优势应该是非常明显的。

　　贷款前提

　　一，购房者买房的楼盘是可以办理公积金贷款的；

　　二，购房者必须连续足额缴存公积金1年以上；且借款人及配偶未曾申请取得过公积金贷款或取得的公积金贷款已归还完毕；

　　三，首付必须达到3成，且最长贷款年限为20年。

　　贷款程序

　　办理公积金贷款的程序与一般的商业贷款差不多。具体程序如下：

　　购房者将贷款申请资料（与商业性房贷资料基本相同）及缴存住房公积金的个人账号交给开发商－－开发商审查合格－－签贷款协议。

　　贷款额度

　　与商业贷款不同的是，公积金贷款房屋的首付必须达到3成，同时贷款的最高额度不能超过25万元。

　　住房公积金可贷款额度计算公式：

　　住房公积金贷款金额（额度精确到千元）=借款人夫妻双方个人住房公积金月缴存额之和÷6%×12×0.45×可贷款期限。

　　根据该计算公式，如果要申请最高25万元贷款额，同时在20年付清，那么要求夫妻双方住房公积金个人月缴存额之和或单方住房公积金个人月缴存额达到140元。

　　提前还款

　　住房公积金可以部分或者全额提前还款，但各银行执行的政策有所不同。

　　建行

　　还款费用：根据合同的规定执行，目前一般没有收取违约金。

　　还款额度：必须全额还款

　　农行

　　还款费用：贷款发放一年内要求提前还款，银行会根据合同约定，收取一定的违约金。

　　还款额度：提前还款额应为1万元的整数倍。

　　中国银行：

　　还款费用：与贷款银行具体联系

　　还款额度：可以

提前还贷，需要与经办营业部具体协商

　　工行

　　还款费用：一般不收取违约金

　　还款额度：贷款额的三分之一以上。