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□本报记者 柴会群
在长达9年的时间里，襄阳路的黄金宝地竟然一直属于闲置地块。昔日的开发商始终没有开发，拆迁公司却变成了市场管理者。在襄阳路市场被关闭之后，这块寸土寸金之地将何去何从
初到襄阳路市场的游客们，看到那些密密麻麻的简易商棚，都会很自然地想到这样一个问题：在上海最繁华的市中心，怎么会有这样一块空地？
事实上，10年以前，这里还曾居住着上千户市民。而在他们动迁之后，这里本该矗立起一座五星级的大酒店以及高档写字楼等其他符合它“身份”的建筑。
这一“钻石”地块的使用权归属问题，过去一直扑朔迷离。现在，更令人迷惑的是，在上海市政府宣布襄阳路市场将关闭之后，这一地块出路何在？
昨日，记者经采访证实，香港新鸿基集团将入主这一地块。
神秘的开发商
在规划部门的表述中，现在的襄阳路市场，其实应该叫“淮海中路3号地块”(共分为A1、A2和B三块)。
据《每日经济新闻》一篇报道称，1996年，该地块以“土地批租”的形式出让给了一个香港公司。后来随之到来的亚洲金融危机使其资金紧张，从而长期撂荒。在上海，像这样由于开发商资金不到位至少两年没有开工的土地约有1000公顷。
然而，仅就“淮海路3号地块”而言，事情并不简单。据了解，拿到这块地的是香港万都集团。根据上海市当时的通行做法，淮海中路3号地块以协议出让的方式给了万都。“现在看来，万都公司并不真正具有开发的实力。”徐汇区政府一位官员对记者说。
直到现在，香港万都集团在上海地产界仍是一个相对陌生的企业。“这家公司相当低调。”一位投资银行人士说。
据徐汇区一位官员称，该公司董事长为钟建国。网上有关资料显示，他在湖南有多项投资，并曾一度广捐善款。
在投资襄阳路地块之前，万都曾开发了位于上海虹桥区的写字楼———万都中心大厦，总值30多亿元人民币。据万都中心员工介绍，万都中心是香港万都集团的分公司。而记者通过香港电话查号台，却已无法查到“香港万都集团”。而在一家名为希慎(hysan)的公司名下，记者查到一家“万都投资公司”，却被希慎方面告知，该公司已于3年前关闭。
记者曾就襄阳路地块问题先后致电、传真给万都中心，但没有回音。
那么，如此一家在实力和名气上均不显赫的公司，为什么能够拿到地处钻石地段的“襄阳路地块”？这成为业内津津乐道的一个话题。
对此，徐汇区政府一位官员作出了这样的解释：在当时，上海市的土地批租多采取协议出让的方式，而不像现在那样进行挂牌、招标、拍卖。
拆迁公司变成市场管理者
除了“香港万都”，与淮海中路3号地块有密切关联的是“新上海国际商城发展有限公司”(以下简称新上海国际商城)，这家公司也是现在襄阳路市场的投资管理方。而在9年前，它实际上是一家拆迁公司。
按照当年上海市土地批租的通行做法，对于淮海中路3号这样的“生地”，开发商在与政府签订土地出让协议之后，还要与政府签定一个附加协议，即《委托拆迁和市政配套合同》，政府再将其转给具有拆迁资质的公司负责拆迁。相关费用仍由开发商负担。
由徐汇区原住宅办公室(1996年与徐汇区城市建设开发公司合并改制为城开集团)等4家单位共同出资成立的新上海国际商城，就是这样一家主要为完成淮海中路3号地块拆迁而成立的公司。据了解，从1994年起，淮海中路3号地块原住户分3批动迁，1000多户原居民迁出，其中多数被安置在上海市周边地区。
但是，拆迁在进行到第四期的时候，因资金不足，突然进行不下去了。事实上，由于香港万都拿不出钱，绝大部分拆迁安置费用，都由新上海国际商城先行垫付，据知情人士透露，这个数字累计高达约10个亿。
于是，自1998年起，经过3期拆迁之后，地处上海最繁华地段、曾是居民住宅区的淮海中路3号地块荒了下来。“当时的草有一人多高，成了野生动物园。”原居民肖又青说。
据肖又青称，在此期间，曾有一家新加坡公司试图接手，但最终未能成功。
2000年5月，上海市及徐汇区有关部门决定，由新上海国际商城投资建立襄阳路市场。“当时APEC会议即将在上海召开，市中心这么大块地荒着，太不像话。于是打算建个临时市场。”一位知情人士介绍，“结果无心插柳柳成荫，谁也没想到以后会火起来。”
襄阳路市场的命运，其实自那时起也已注定。尽管开发资金多年没有到位，上海市房屋土地管理局却并未按协议规定和相关法规要求的那样收回土地使用权，这意味着其使用权仍然归香港万都。
那么新上海国际商城又是以什么样的身份介入淮海路3号地块的重新利用？它跟香港万都之间有没有另外达成协议？
在最近沪上媒体的报道中，关于襄阳路市场拆迁一事，其原因被归结为“5年临时用地协议到期”，事实上，从2000年5月襄阳路市场试营业至今，时间已近6年。但这个协议的签定双方究竟是谁，却一直没有答案。
到底有没有这样一份协议？徐汇区政府一位官员称，据他所知，并不存在这样一个协议。
记者日前致电新上海国际商城老总蒋国华，对方也明确表示不存在这样一个协议。
于是，一个更大的问题出现了，主要靠地段取胜的襄阳路市场，其土地使用权究竟归谁？这不仅决定了每年高达7000万元的租金收入流向，也同时在一定程度上决定襄阳路市场的命运。但是，直到目前为止，这似乎仍然是一个谜。
新鸿基入主
尽管襄阳路市场已经形成为一个具有极强辐射力的商业品牌，但从规划意义上，它仍属一块“闲置用地”。事实上，它也被列入徐汇区28块闲置地块名单当中。
去年5月份，为了给炙手可热的楼市降温，国务院7部委发出通知，通知中明确要求：加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
而襄阳路市场所在的淮海中路3号地块，从1996年批租至今，已经“闲置”了9年之久。
其实，襄阳路市场的商铺业主去年与新上海国际商城签的新一轮租赁合同中，也已写明了“租期内市场因为政府需要而搬迁，合约就自动失效”。这纸仅签半年的合同，已经为襄阳路市场的不日拆迁埋下了伏笔。
据悉，关于襄阳路市场地块出路问题，徐汇区曾专门组建了一个推进小组。去年6月份，在接受本报记者电话采访时，推进小组负责人、徐汇区人大副主任桂翼敏曾说，他们正与万都就重新开发事宜进行谈判，但谈判内容不方便对外透露。
据徐汇区政府一位官员透露，万都曾承诺从去年3月份至6月份拿出1亿美元。“它答应得蛮好，但一直没掏出钱来。”
为了筹钱，万都方面还曾表示，将把万都中心大厦卖掉，但据了解，该大楼已有部分资产被抵押，实际已远不及原来价值。
另据《每日经济新闻》报道，为了不失去这块名义上拥有的土地，万都曾与美国房地产巨头铁狮门(Tishman Speyer Properties)合作联合开发襄阳路地块，但据知情人士透露，这一合作并未成功。
即便是资金到位，开发仍成问题。据悉，淮海中路地块原来批租面积是4万平方米(襄阳路市场目前所占仅是其中的2.4万平方米)。由于动迁工作中断，仍遗留126户居民未能动迁(目前这一数字又有所增加)。时过境迁，房价飞涨，当时襄阳路地段四五千元1平方米的房价，现已涨到两三万元。随着上海市对拆迁工作的重视和规范，动迁成本对比当年无疑将成倍增加。
“保守估计，该地块现在1亩地的动迁成本，将至少在1500万元以上。”徐汇区房地局有关人士透露。
据沪上媒体报道，徐汇区房屋土地管理局在去年10月就已向香港万都发出通牒：10月底须缴清所欠资金，否则按照相关规定予以处罚。
在《每日经济新闻》最近的一篇报道中称，新鸿基从地块原业主香港万都手中收购这块地，约定的楼面地价可能是1.5万元／平方米，总成交价约为36亿元人民币，是上海近年地皮成交金额高纪录之一。万能可能保留20%-40%的股份。
徐汇区人大副主任桂翼敏2月15日向记者证实，襄阳路地块的使用权确已属新鸿基，不过采用的是间接转让方式，由新鸿基出资将万都从钟建国手中买下，仍由万都负责开发，只是现在的万都已与钟建国无关。
至于襄阳路市场商户的安置问题，桂翼敏说，商铺业主的合同签至今年上半年，政府正在寻找新的安置地点。届时新的市场名称肯定与“襄阳路”无关，管理方也不会是新上海国际商城。
不过，商户安置问题显然并非易事。据悉，上海市发展研究中心去年曾为此出台多个方案，但均未成功，关键就是地段问题。“在上海，哪里还能找得到一个襄阳路市场这样的空地呢？”襄阳路市场业主刘训雄说。
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