准“自由付款”离取消商品房预售有多远？

　　责任编辑 罗勇成

　　据新华社专电 购买期房时，买房人有望无须一次性付清款项，而可以根据不同时间节点或工程建设进度，分7期支付。这一准“自由付款”方式，日前出现在向社会公开征求意见的《上海市商品房预售合同示范文本》（2005版）草案中。一旦成为预售合同的最终条款，这将是近年来商品房预售中少见的重大变化。准“自由付款”将给房地产交易各方带来 怎样的影响？它离取消商品房预售还会远吗？

　　准“自由付款”浮出水面

　　 在2005版上海市商品房预售合同（示范文本）草案中，有一个专门的附件，对预售房“付款方式及付款期限”作出特别“提示”：购房者可以与开发商进行谈判，根据自己的资金状况或工程的建设进度，来确定具体“于某年某月某日前”，或“建设进度至某某（程度）后多少天内”支付多少房款。而且，双方谈判的付款时间表被分为7次之多，付款周期囊括了从签约到交房、办出房产证的所有过程。这一规定的显著特色是：买房人支付房款的多少与房屋建设进度大体保持一致，基本体现了“一手交房、一手交钱”的对等原则。

　　在此前的期房预售中，购房人多有大同小异的“痛苦经历”：房子还没看见，房款就得全部付清，替开发商白白支付贷款利息都算是“小损失”了；房款落袋后，开放商不兑现承诺，买房人无可奈何。更惨的是，遇上

房价上涨，一些开发商就千方百计地违约，虽退还了房款，但因房价已涨，买房人被迫承担购房款的机会成本，其损失多以数万元甚至数十万元计。至于迟延交房甚至楼盘烂尾，买房人“钱房两空”也不鲜见。

　　而格式化的准“自由付款”的出现，在付款方式上对开发商的强势地位构成了冲击。

　　准“自由付款”能带来什么

　　业内人士认为，准“自由付款”将改变房屋交易中开发商、购房人和贷款银行三方地位的旧有格局。

　　其一，消费者的利息负担和机会成本有望降低。购房者可以亮出自身的主张与开发商谈判，根据工程进度来约定分期付款的时间、比例，既可减少贷款利息，更能降低购房风险和成本。凭借准“自由付款”的格式化条款，弱势的购房人至少在形式上取得了与开发商的对等权。

　　其二，

房地产开发商自有资金的约束力会加重，将被迫拓宽融资渠道。商品房预售制度实际上隐含着一种融资安排，购房人在签订预售合同时就要向开发商付清房款，这部分资金实际上成了开发商自有资金的一部分，从而缓解了开发商的资金约束，并且事实上分散了项目开发的风险。付款方式的转变对于开发商而言，短期看，资金链压力会相当突出，开发商必须创新融资渠道，增加权益资本，从而改变从银行间接融资这一单一融资渠道。

　　其三，银行对于房贷监管的审慎性将增强，呆坏账风险将降低。准“自由付款”方式一旦推行，会促进开发商资金来源多样化，减少对银行贷款的依赖。同时，新付款方式还规定银行必须负责对预收款进行监管，若监管不当，银行要承担连带责任。

　　取消商品房预售还会远吗

　　 2005年8月15日，央行研究部门鉴于商品房预售存在的种种弊端，在年度房地产金融报告中曾建议取消房屋预售制度，并立即引起强烈“

地震”。如今，准“自由付款”，是否对央行建议的一种折中性回应？它离取消房屋预售有多远？

　　上海市房地产学会一位研究人士认为，与“取消预售”相比，以合同来提示买卖双方商定自由付款的强制性要小得多，是兼顾各方利益的一种折中方案。开发商可避免全现房销售的资金压力，购房人也可尽量推迟付款时间，在协议的基础上，双方制订均能接受的付款时间表。

　　建设银行上海分行房贷部一位专业人士认为，尽管取消预售房制度最终是一种必然，从目前的融资制度安排来看，自由分期付款与取消预售之间仍有不小的距离。为什么央行提出取消房屋预售制度的建议后，先是在行业内引起轩然大波，后又遭到众多部门的反对？核心的问题就是开发商与其贷款银行无力克服取消预售所带来的资金链断裂的风险。由此观之，准“自由付款”还只能看作是减少预售房交易纠纷的一种手段，而不能当作是过渡性安排。