房地产巨人为何成纳税侏儒

　　广州某房地产公司销售位于繁华路段的房产，竟出现巨额亏损，在“营业外支出”账户反映销售不动产的资产清理损失高达8000多万元。是真亏损还是存在税收“黑洞”？房地产业，被公认为是造就富人最多的暴利行业，却成了税收违法行为的“重灾区”。广州地税部门公布的最新数据显示，2005年，广州有160多家房地产企业存在税收违法问题。无独有偶，北京地税部门在一个月内也查出北京房地产企业漏税5.7亿元。

　　京房企1个月查出漏税5.7亿

　　日前，记者从北京市地税局2006年工作会上了解到，今年地税局将与国土局联手合作施重招，让逃税的房地产企业土地断顿。

　　据透露，目前，地税部门对全市房地产开发企业2000年以来申报纳税情况的专项评估已经全面展开，在第一批已完成纳税评估的76户房地产企业中，竟有6成以上存在涉税问题。而自去年12月16日至今年1月19日短短一个月时间里，地税部门已经查出房地产企业漏税5.7亿元，目前已补税入库1.9亿元。因此地税局决定与国土局合作严打房地产企业漏税，有上述行为的房地产开发公司将被取消通过招拍挂方式拿地的资格。

　　业内人士认为，此举无疑是釜底抽薪，断了房企的明天，因此震慑力和

执行力均无庸置疑。同时，这也同“不按时交土地出让金就收回土地”有异曲同工之效，会促进房地产企业的规范操作以及市场的良性整合。

　　另据透露，目前，房地产行业之所以敢明目张胆地漏税，主要是因为税务机关与房地产企业之间的信息不对称，传统的税务管理很难判断房地产企业纳税申报的真实性。地税部门将通过地税综合服务管理信息系统里的纳税数据，与市建委的北京市房地产信息网里的期房销售数据比对，就可以准确地对企业做出纳税评估。

　　财富巨人和纳税侏儒

　　据不完全统计，最近3年公布的中国富豪百强中，从事房地产开发的越来越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多，达45家。

　　然而，一些令人羡慕的“财富巨人”，同时也是暗箱操作的“纳税侏儒”。去年公布的“中国纳税百强排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业。

　　在北京、广州等房地产业发达的地区，房地产行业成为税收违法行为的“重灾区”。2005年，广州地税稽查部门对全市260多家房地产企业进行了检查，其中发现税收违法问题的有160多家，查补入库税款达1.3亿元，占了全年专项检查查补入库金额的七成多。2003年至2005年上半年，北京市地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件180件，查补税款75845万元。

　　税务部门曝光十大逃税“招数”

　　一、瞒报或少报预收售楼收入。如某房地产企业将已竣工并投入使用的房产一直挂在“在建工程”科目，以未取得房产证为由，不按时记入“固定资产”科目，延迟申报纳税。

　　二、利用关联企业的业务往来避缴税款。例如关联之间转移资金、集团内部购房优惠价交易等。

　　三、财务和会计核算比较混乱，导致成本和企业所得税无法准确核算。

　　四、有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。

　　五、企业合作建房不按规定申报纳税。

　　六、回迁房部分未按销售不动产缴纳相关税费。

　　七、将自行开发的房产分给投资方部分未按规定申报缴纳税费。

　　八、以房产物业抵偿劳务款未作收入申报纳税。

　　九、对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。

　　十、房地产开发商已收的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴或少缴税。

　　专家透视

　　赢利不能忘社会责任

　　房地产企业通过经营获得利润无可厚非，但是不可忘了社会责任。否则，创造的财富不会给社会带来福音，反而会加剧贫富分化，不利于社会的稳定。

　　国资委研究中心宏观战略部部长赵晓博士认为，长期以来，开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。一项调查显示：土地增值部分的收益分配，各类房地产公司等拿走40%到50%。

　　土地作为房地产市场的基本要素，2006年一开始，广州房管部门就发出了强烈信号。一度有“天价地王”之称的琶洲两地块近日被解除土地使用权出让合同。

　　公开透明的信息，是保证市场有序、高效运转的必要保障。广州大学教授潘蜀健说，“商品房均价”不仅充斥于当代房地产分析报告中，而且正在左右着产业政策。潘蜀健建议，有关部门应提供更多、更细分的市场数据信息，建立起完全、可靠、公开的房地产信息系统。

　　对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。广州市地税局表示，对于房地产行业不断出现的税收违法现象，地税部门将继续加大稽查监控力度，通过开展专项检查行动，包括对较大型房地产集团采取“集团式”作战模式开展专案检查。

　　房地产为何成税收违法重灾区

　　复旦大学经济学院教授房地产经济研究中心主任尹伯成认为，挣钱的不等于就会诚信纳税，挣钱的房地产上市公司也不等于会给股民分红利股息，他要把他的业绩做得很差，好像很亏损的样子。主要在于他们没有纳税的观念，能少缴一点是一点，能偷就偷，能漏就漏，这些问题就是这样的。

　　房地产行业中有那么多企业成为欠税大户，也说明我国在这些企业的税收征管方面实在缺乏应有的约束力。一些房地产企业欠了税，照样可以经营开发，可以向银行贷款，可以参加土地招投标等。这样，欠税简直成了它们必然的理性选择。欠一笔金额巨大的税款，等于获得一笔金额巨大的无息贷款，这不是比需支付利息的银行贷款强多了吗？

　　解决欠税的房企问题其实并不难，各地已有一些成功的经验。例如，税收征管机构切实严格执行企业的纳税申报制度，对企业纳税资料作横向、纵向逻辑审核，促使纳税人不断提高纳税申报质量；加强对企业的纳税监管，加大稽查力度，一旦发现欠税情况，严格履行催缴制度，履行告知程序；定期向纳税人了解生产经营情况、资金周转、债权债务及投资和盈利情况，对欠税者要分析其原因，帮助落实清欠计划；对欠税大户要加收滞纳金，并以票控税，强制执行，对欠税情况严重而又屡教不改者，应将其相应财产强制拍卖以抵扣所欠税款，有的还可以通知出境机关阻止企业法人出境，甚至可在全社会范围内予以通报，公示于众，使其声誉扫地。

　　总之，对于欠税企业必须加大欠税征罚力度，提高欠税代价，使这些企业真正感到有压力，觉得如不立即清缴所欠税款，简直一天都混不下去。

　　如上所述，按时依法纳税是任何企业和公民应尽的法定义务。拖欠税款和偷税漏税一样都是违法犯罪行为。税制和税负合理不合理是一回事，在现行税制下按时纳税是另一回事，前者要通过改革来解决，后者要通过征管来解决。如果借口税制、税负不合理而抗税、欠税是绝对不允许的。

　　至于房地产行业的未来，按道理，房地产行业利润是应该回归到一般利润的，目前存在利润的不平均化，所以应该调节房地产的价格。如果不能有效调整，利润照样也是很丰厚的。第二个就得看土地了，目前开发商手里的土地还是几年前拿到手的，成本相对来说要低一些。今后土地逐步管制起来，他们在这个方面的优势也会逐步消失。

　　公众声音

　　房地产业存在暴利是肯定的

　　郭先生（某通信公司客户代表）：我现在还没有考虑买房，但看北京的房价确实是高呀，一个月的工资不够买厕所的一寸地。中国的房地产业肯定有不正常的地方，存在暴利是肯定的，不管开发商如何用语言来为自己辩解。如果不是暴利行业，也就不会有那么多别的行业有实力的企业，一旦资金充裕，就赶紧往房地产里扎堆了。

　　降低房价才是最佳选择

　　刘小姐（某物流公司文员）：我始终觉得房地产这个行业的水太深。透明度本来就不高，他们能逃税是肯定的，但是具体怎么操作我不太懂，所以只有判断，没有看法。

　　光谈纳税有什么用？他们多纳税房价就会下降吗？我们老百姓能得到什么好处？照样买不起房。所以大家也别在那嚷嚷纳税了，真要讨论还是想想办法怎么让房价降下来吧。

　　大部分开发商都资金紧张

　　赵先生（某商场企划经理）：我这几年接触到一些开发商，大多有点“关系”。

　　那么会有什么情况出现呢？管理肯定不能正规化了。现在的大部分开发商都存在资金紧张问题，能逃税他们怎么可能不逃？

　　（宗合）