城市改造刺激河北二手楼市

　　河北区今年将对辖区九片共80万平方米地块进行改造。这一消息在二手房市场引起广泛反响，带动了区域内二手房交易量整体提升。近期河北区二手房的交易量每月有近三成增量。业内预测，春节后，该区二手房交易将呈现迅速上量态势，而且随着城市改造进一步深入，市场供需平衡局面将转向供不应求。供求双方谁能提早入市谁就能占得先机。

　　城市改造刺激二手楼市

　　根据河北区建委的规划，今年河北区对海河沿线各类项目进行全面开发，中山路沿线改造将全面启动，对中山路地区的蔬菜批发市场、铁路第一小学、造币厂、公安河北分局、十月影院、三德元、制线厂、北站体育场等8大地块实施改造。目前拟建、在建、已建的工程项目包括天津市美术馆、元康里商住楼、中山商厦、第四中心医院、汇森科贸中心、中山北路综合大厦、天津市第十四中学、五洲服装大世界以及河北饭店。同时，将对八马路（即新开河南侧）地区进行开发，建设沿河新型城区。在积极稳妥推进房地产开发和市政基础设施建设的同时，拟订实施东纵快速路楼房、城际铁路、小外楼房、八马路拓宽、地铁三号线等13片项目用地的重新开发，总面积为80余万平方米。

　　受上述消息影响，目前河北区

二手房交易量明显上升。据龙盛、汇众、易安、广厦等主流二手房中介公司提供的数据，从去年十月份开始，河北区二手房交易量以每月30%的速度递增。龙盛房地产负责人介绍说，以往都是南开、河西区的交易量最大，但近两个月以来，河北区二手房成交量呈现跳跃式发展，无论挂牌数量，还是需求数量，相比前几个月都有较大幅度提升。但从整体上看，仍处于供需平衡状态。

　　交易热点区域分布均匀

　　“从河北区目前居住区域分布来看，金纬路、金钟河大街、天泰路、靖江路、增产道周边区域二手房在城市改造利好因素带动下，已经成为购房者首选区域。”龙盛房地产负责人介绍说，“一是因为这些区域相对成熟，周边生活配套设施比较完善；另一方面就是因为这些区域都处在中环线以内，区域优势占据先机。”21世纪不动产负责人说，河北区内外环线与中环线之间距离较短，“两线”周边房屋价位差距不大，因此使得房屋交易全面开花。

　　河北区与北辰区、东丽区交界的城郊结合部区域，宜白路、桥园里周边的二手房同样也交易活跃。目前河北区内二手房交易区域无明显热点，是因为区内商品房项目相对较少。“在2000年前后，河北区出现了一批新建商品房项目，但近两年内，新建商品房项目数量逐渐减少，特别是一些价位适中的商品房更成为‘稀缺’品种。”龙盛房地产负责人认为，“近80万平方米城市改造计划今年启动，对提升区域城市功能意义深远，对该区二手房市场刺激作用更为突出。特别是目前区内商品房数量尚不能满足购房需求，所以这种全面火爆现象还会持续。”

　　供求矛盾将会逐渐显现

　　广厦房地产负责人分析，如果按一平方米旧房改造带动三平方米市场需求估算，河北区80万平方米城市改造总量将带动240万平方米房屋需求。如果再按照商品房与二手房1∶1的交易比例计算，仅改造所带动的二手房需求面积约为120万平方米。目前，市场上主流的二手房需求面积在80平方米左右，这样算来市场上要有1.5万套二手房存量才能满足这种改造需要。但根据目前市场交易情况分析，如此庞大的市场需求几乎很难满足，目前供需平衡局面将会随改造的深入而被打破。

　　龙盛房地产负责人说：“以往市场旺季期间，河北区各大中介企业月成交套数不超过500套，而目前每个月市场上最少有300套房屋缺口，这势必会产生求大于供的现象。”21世纪不动产市场部经理胥佳媛也认同这一观点：“在今年春季房交会期间，河北区二手房交易将会达到高潮。目前的市场价位已经达到高点，对购房者而言，特别是那些纯粹的自住型购房群体，进入越早意味着投入会越少。”

　　投机现象值得关注

　　良好的市场预期已经引来一些投机者甚至投资机构的关注。“到今年中秋节前后，河北区二手房平均价格会在现有基础上提升10%。”龙盛房地产负责人预测，“这并不是商业炒作。根据城市规划，中山路沿线拆迁后不再继续建设住宅，绝大部分新项目都是商业设施，加之目前区内商品房数量有限，所以二手房市场供需矛盾仍会加剧。”

　　部分二手房中介机构开始大量现金收房，以囤积居奇，希望在市场旺势来临之际坐收渔利。而一些资金充裕投资者也开始将目光转向河北区，在一些知名学校、商业旺地周边寻找房源，进行长线投资。尽管营业税新政规定对不足两年的房屋交易征缴5.5%营业税，但每年

房价都以10%速度增长的二手房市仍有利可图。同时，2004年前后投资购房者现在也开始将手中房屋变现，一些房龄在五年内的毛坯房已出现在二手房门店中就很说明问题。业内人士提醒，资金有限但又不能享受政府保障用房的刚性需求者，现阶段买房要比今后与这些投机者抢房实惠得多。