房价仍高流通税改革回天乏力？

　　[2005宏观调控回顾与前瞻]

　　2005年广州市房价一路上涨，政府相关部门的政策自然不会出现“放缓”的迹象。由于涉及开发商和购房者双方的利益，有关房地产税收方面的变动尤为引人注目。

　　新政影响层面小

　　“六一”新政的一项重要内容就是按照“普通住宅”与“非普通住宅”实施不同税收标准，再加上年末出台的“个人转让住房增值部分需要据实征收20%的个人所得税”，按照广州一、二手住宅的成交均价计算，购买144平方米以上一手住房的市民，需多交近1万元契税；在二手住房方面，购买144平方米以上二手住房的市民，约需多交6000多元契税，卖房者还要多交2000多元个人所得税。

　　广州市

房地产协会相关负责人表示，广州市目前绝大部分住宅小区的容积率都在1.0以上，即第一项标准影响很小；从面积来看，原八区中建筑面积在140平方米的住宅比例仅为12.3％，后来加上“套内面积120平方米以下”，使得变通空间更大，第二项标准的波及面不到10％；原先让人颇有疑虑的第三项标准———“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下”，改为“1.44倍”以后，受影响的住房也只占一成。

　　至于“征收

个人所得税”的规定，不少业内人士表示，出台该政策打击炒楼，用意是好的，但是能否在执行中杜绝造假行为，使得出台政策的初衷得以实现，才是关键，也是对有关执政部门的一个严格考验。

　　“新政”不“新”力不从心

　　有关数据显示，2005年上半年，广州市原八区商品房交易35144宗，同比减少16.98％；交易金额209.87亿元，同比减少6.72％。而房屋价格升幅仍然保持稳定。截至去年年底，广州市原八区楼盘均价为6198元/平方米，比去年的5283元/平方米高了915元/平方米，同比增长幅度超过15%。

房价的持续增长，表明税收新政的影响相当有限，收效与预期有着不小的差距。中原地产成交数据显示，二手住宅并没有因为1月1日开始的新税务而遭遇“寒冬”。广州市1月二手成交均价4980元/m2，比去年12月轻微上升127元/m2。

　　关于这个问题，中原地产研究部副经理刘志武告诉记者，去年的税收新政其实并不“新”，多数只是对原有政策的恢复。由此看来，要凭借这些旧政，对虚火甚旺的2005年楼市“标本兼治”，的确有些力不从心。

　　新政策中除了“对个人购房2年内出售者全额征收5％营业税”是新出台的之外，其它大部分原来都已经存在。上世纪90年代，房屋契税额是5％，后来降到3％，为了促进房产交易的活跃，相关部门又将住宅项目契税减至1.5%。现在只是逐步恢复原来的政策。而年末出台主力打击炒房的“个人转让住房增值部分需要据实征收20%的个人所得税”的规定，曾经在北京、杭州等城市执行过，后来没有了下文。今年1月1日，这项税收政策才在广州市正式实施。这是否预示着，一向以“理性、稳定”著称的广州楼市，仍然存在着无论从数量还是比重上都需要专门出台税收政策给予打击的炒房行为。

　　寄望于物业持有税出台

　　记者在采访中发现，对于2006年税改前景，不少业内人士纷纷寄望于不动产税的出台。

　　2005年在流通税领域的频频调整并未将高企的楼价平抑，超过15%的增幅似乎也不符合“房价增幅保持在合理范围内”的目标，因此，物业持有税特别是不动产税成为新的希望所在。有业内人士指出，目前，不仅广州市，整个全国房地产税制构成的一个明显特点是房地产开发流通环节税费多，税费负担重；而房地产保有环节课税少，负担轻，导致炒卖严重，且税收优惠范围大，这与发达国家恰恰相反。从流通税向持有税的改革转向是否能降下楼市虚火，我们拭目以待。记者朱大尉