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[2005宏观调控回顾与前瞻]
编者按
2005宏观调控年过去，2006年政策动向令人期待。本报将从土地政策、税收政策、房贷利率政策、预售制度、融资环境、住宅禁商这六个方面，力图对今年的宏观调控作出前
瞻性预测。
铁腕打击投机提升准入门槛2月28日，因买家不能依时交纳土地出让金的琶洲PZB1501和PZB1301两个地块，将在广州市土地一级市场上重新拍卖，对违约者依约解除合同并迅速寻找新的买家。发生在不到三个月时间中的一系列举措和政策，处处反映出广州市铁腕掌管供地“水龙头”的决心。对于“琶洲地王”解除出让合同和重新拍卖，广州市国土房管局有关负责人明确表示，这可以理解为政府发出的明确信号，广州不允许个别企业扰乱土地市场秩序。
就在“地王”收回之时，广州市随即公布了新版土地出让合同，意图加强对违约行为的处理力度。按照合同规定，若买家未按约定期限交付地价，则广州市国土房管局将不予退还其所交纳的保证金，同时有权单方解除《成交确认书》和合同并重新拍卖土地。而违约了的买方不得重新参加该地块的竞买。若重新拍卖的成交价格低于买方在本合同的成交价格，买方就要按实际差额支付赔偿金。
合同还规定，买家在地块交付之日起6个月内必须动工。若约定的动工开发期限满1年而买方仍未动工开发，则市国土房管局就可以向买方征收相当于地价总额20%以下的土地闲置费；若在约定的动工开发期限届满之日起满两年仍未动工开发的，市国土房管局则无偿收回两地块的土地使用权。“琶洲收地”和迅速调整新版合同，表明了广州市打击土地投资和对合同违约行为的决心。有关官员警告说：“开发商不要以为拿地签了合同就万事大吉”。
清理历史合同无偿回收闲置地无商量
就在2006年新年钟声响起之前的12月30日，广州市国土房管局发出《穗国土闲收处〔2005〕4号》文件，宣告收回某开发商在老城区内已闲置了110个月的2万平方米土地。
广州市在宣布解除琶洲两个地王的土地出让合同之时，又向一批用地单位发出《收回闲置土地闲置方法方案公告》，收回48宗超过71.68万平方米的闲置土地。
这批被收回的闲置土地中，其中32宗土地属于房地产开发用地，总用地面积达到45.6万平方米。根据《广州市闲置土地处理办法》，被认定为闲置土地的建设用地闲置满两年的，政府将无偿收回该用地。被收回的闲置土地，将纳入政府的土地储备中，一部分将会重新进入市场，进行公开土地出让。
由于历史原因，上世纪九十年代，广州市批出的“数量大得惊人”的土地，以至于直到今天，有关主管部门还在回收闲置土地忙碌着。“土地之痛”让广州市倍尝深刻教训。有关人士表示，全面清理历史合同将是今年的一项重要工作。
多种出让方式抑制地价
广州土地一级市场上几乎每一次住宅用地出让均刷新价格记录。
不止一位政府官员私下对广州市日趋高涨的地价感到担忧。“地价过高并不是好事”，一位有关负责人说，土地是城市的基础资源，地价高涨不但直接拉动楼价，而且还会带其它行业的生产、投资成本，可谓是触一发而动全身，最终影响城市投资环境。
有关人士表示：政府主管部门已经注意到这一问题，将“在适当的时候，对适当的地块”以公开招标方式出让，不以“价高者得”的拍卖方式分配土地资源，而是由专家综合考察开发商的综合实力和规划方案，这样即有利于实现城市总体规划，又可避免地价急剧飚升。记者殷小杰
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