杭州迎来社区商铺交付高峰 开发商抢着不卖了

　　肯德基将在杭州开出的第二十七家分店没有开在大型购物中心附近，而是选在湖墅南路红石中央花苑的社区商业街上。

　　这条长300米、拥有1万多平方米营业面积的社区商业街，今年上半年将有70％的商铺正式营业，业态还有健身房、化妆品和服装店等。这些商铺在去年底交付后，开发商没有像大多数小区一样分割出售，而是继续持有，并进行统一招商、出租。

　　社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，正成为越来越多开发商的选择。

　　17个小区社区商铺将交付

　　随着今年住宅小区交付高峰的到来，社区商铺也将集中交房。据汉嘉机构土木咨询不完全统计，今年杭州将有17批社区商铺交付使用，交房时间主要集中在8月前后。

　　这些社区商铺中，比较靠近市中心的有国都·崇文公寓、天元·西溪锋尚、锦昌文华、天元·西溪锋尚和美达·天成嘉苑等，价格相对比较高，达14000－28000元/平方米。

　　清合嘉园、水榭花都、欣龙华府和方汇花苑二期等郊区楼盘社区商铺售价相对低点，清合嘉园和水榭花都均价只有4500元/平方米。

　　大部分商铺面积在60－200平方米，一些商铺还可以打通以容纳大的业态。

　　从社区商铺定位来看，各开发商大多比较理性，超市、餐饮和洗衣、美容美发等服务社区居民的业态成为主要招商对象。一些规模大的小区，则纷纷将引进知名业态作为目标。

　　社区商铺将面临调整

　　杭州早期社区一楼被当作住宅使用，住宅底商还不多见。2000年以后，随着

房地产住宅市场的迅速发展，开发商逐渐意识到社区商业的高价值，一批社区商业正在兴起，包括住宅底商和集中式商业。

　　百盛招商负责人方芳说，由于杭州前几年开发的楼盘中，真正意义上的大盘不多，大多没有完善的社区配套规划。商业物业大多采取出售的方式。由于业权归小业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”。一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。

　　方芳说，随着大量的社区商铺上市，有望掀起新一轮商铺投资热的同时，社区商铺将迎来一轮调整，一些没有统一规划或规划不合理的商铺，将面临更大的考验。

　　开发商积极变售为租

　　调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有，只租不售的小区越来越多。除了红石中央花苑之外，位于滨江区的六合天寓、银色港湾等楼盘开发商也表示只租不售。

　　位于钱江世纪城的佳境天城最早将于今年底交付，社区商铺采取只租不售，目前已经启动主力店招商工作。开发商表示，为了吸引品牌业态进入，将给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。如果招商顺利的话，希望在小区交付时，就有70％的门店营业。

　　还有的楼盘推出可租可售。比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。其二期6000多平方米商铺即将推出，也是采取可租可售方式。

　　持有物业可规避风险

　　越来越多的开发商找到专门的招商机构统一招商。一些开发商在小区开发初期就对社区商铺进行合理定位，并且统一规划。在小区建设中，就给商铺预埋了管线，有的还开通了24小时热水。

　　方芳说，“对于这些开发商，我们建议要对社区商铺进行统一规划外，应采取只租不售或先租后售。因为一般的成熟业态，至少需要经历3轮淘汰，花五六年时间才能形成。”

　　业内人士指出，社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来；对于开发商来讲，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。

　　采访中发现，目前采取“只租不售”的楼盘中，大多开发商表示并非永远持有，而是采取先租后售，一旦物业达到一定成熟度再考虑出售。

　　专家指出，开发商长期持有社区商铺，意味着财务成本将大大增加，对开发商家底是一个考验。而一些土地成本相对高的项目，开发商的利润就在余房和商铺里。因此，尽管社区商铺只租不售或先租后售是一种趋势，但真正普及还有一段时间。

　　新闻附件

　　在国外，社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的。其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

　　新加坡在社区商业开发中，引进“邻里中心”概念，即在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。

　　其服务功能有明确的量化指标和具体要求，根据园区的实际情况人性化地设置了12项必备功能，如超市、银行、

邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所；并设置了推荐功能，如中介服务、礼品鲜花店、彩扩店、饰品店等等，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。(记者周成奎 都市快报)