|
本报记者 邓旭 发自上海
政策调控———2005年整个房地产市场，包括别墅市场，都出台了很多有深远意义的调控政策，给躁动的楼市当头一棒，不得不转入调整下行的方向。这其中最重要的两条政策就是“上海市信贷投向指引”和“花园住宅转让征收土地增值税”。前者，直接将别墅包括经济性别墅的按揭贷款额压低在六成以下，抑制了新别墅的买卖；后者规定，自2005年6月
1日起，花园住宅（独栋别墅）转让交易，除应缴纳5%的征值税外，还要征收土地增值税，部分地区，如闵行区的别墅购买未满三年在转让时规定要缴纳60%的土地增值税，这条政策彻底打压了别墅市场的二手交易。二者共同作用，造成了2005年上海别墅的下调。
而去年年末，市房地局又表示2006年将限制别墅用地的审批，这让别墅市场变得引人注目。今年初的别墅征收不动产税传言，更让这一市场变得扑朔迷离。
2005：先降后升，相对稳定
2005年上海别墅市场与公寓住宅市场同样经历了一个先降后升的过程，不过从宏观调控政策的层面来看，别墅市场受到调控力度要高于公寓住宅市场。中原地产数据显示：3月开始，同样受到宏观调控的压力，公寓市场的成交量在5月份已经探底，别墅市场的谷底却出现在7月。造成别墅成交量在5月以后继续下跌的原因来自另一项财政政策———政府从6月1日起对别墅转让征收30%-60%的增值税。然而别墅市场由于其客户心理较之普通住宅客户具有更大的稳定性，土地增值税的影响在短时间内就被消化掉了。8月别墅市场成交开始抬头，供应者也重拾信心，别墅供应量从9月开始一直处在较高的水平。从下半年的供求量来看，尽管不存在配套商品房的供应，别墅市场的恢复速度也相当惊人。
别墅市场的下滑，在2005年二季度并未引起开发商真正的忧虑，因而直到8月份，别墅的降价促销活动，才开始出现在松江新城：如合生城邦，单价降至8000元/平方米以下，蓝色剑桥、浪琴水岸也推出一些特价房。同时，一些限量叠加别墅，最低总价仅78万元；随后，与普通公寓的降价情况一样，降价风潮开始在上海各区全面蔓延。
而到了2005年末，相当规模相当幅度的降价促销，使得一些别墅项目的成交已经有所回升。如新浦江城的低总价排屋、大华地区的水岸蓝桥12500元/平方米的低价甚至引起了前期购买者的不满；此外如万科燕南园、保利十二橡树、西郊林荫湖畔等楼盘的销售业绩都出现了近期市场上少见的热火现象。
2005年别墅市场的另一个特点就是，一些高级和超豪华的别墅保持良好的供应：如地处西郊的檀宫，一号、二号别墅终于在11月份对外公开，也让大家终于对这号称上海第一的豪华别墅有了一个直观的认识。此外，金桥碧云社区的御翠园，青浦徐泾的西郊紫郡都是销售业绩良好的高档别墅。
各区域别墅回顾
汉宇地产分析师对记者表示：从区域来看，2005年上海别墅主要集中在松江、青浦徐泾、青浦赵巷、莘闵这几个地方。
松江新城在2005年的不断建设使其已经成为了上海市别墅市场的新热点。依靠着新城区的建设和各项交通设施的跟进，以及良好的环境，再加上经济性别墅总价较低的特点，特别为一些有一定经济能力的年轻购房者提供了良好的选择。松江新城的项目在2004-2005年大批量的上市，由于前期投资比例较大，在政策出台后的低迷市场中，同质产品过多，因而在自住市场上消化困难，销售基本停滞；年末的少部分别墅项目的回暖主要来自于开发商较大的降价。当然，依靠松江新城长期的发展趋势看好，这些别墅项目的未来还是值得期待的。主要别墅项目有：名仕豪庭、原野花园、蓝色剑桥、星辰园等。
莘闵别墅区目前累计的别墅数目超过了万套，2005年该区域上市的新楼盘都是总价低于300万元的经济性别墅；低价位和近郊两大优势使得该区域成为别墅市场上的宠儿。主要的项目有晶苑四季御庭、达安圣芭芭、意境雅苑、村上春墅、同润加州等。
青浦区是上海别墅用地批租的主要区域，而徐泾又是青浦别墅的主要集中地，多条高速公路都从徐泾经过，而其离虹桥机场仅6公里、虹桥商务区15公里的距离，在便利的交通条件下，使得该区域也成为重点别墅销售区域。青浦徐泾主要的一些别墅楼盘有大华集团的圣地维拉、大豪山林、西郊大公馆、长堤花园、湖畔家苑、九溪十八岛等。价位一般在300万元以上。实际销售情况则不甚理想，随着2006年初的更多新盘上市，该区域的竞争愈趋激烈。
赵巷镇的规划非常统一———清一色的国际别墅区，从2004年底起开始整片地在规划下从无到有地建设，整体的规划性一方面保证了区域的高端性和完整性，但另一方面也造成了风格的单一和人气提升的缓慢。区域内的主要项目有：古北佘山国际别墅、恒联名人世家、中海翡翠湖岸等。这些楼盘的总价都在500万元以上，主要面向高端客户，2005年该区域的销售情况相较其它区域略显良好。
总的来说，2005年的上海别墅市场受到政策的影响也较大，二、三季度萎缩很大，尤其是二手市场，到了年末，依靠着降价的策略，取得了一定的好转，但依然有限。
2006：消化存量但依然不确定
2006年的上海别墅市场，面临着巨大的考验，汉宇地产市场研究中心认为：供应量巨大，而市场需求不确定，是2006年上海别墅市场面临的最大的不确定因素。预期以上几个重点区域在2006年上半年的新建楼盘数量就将超过20个。而其他浦东、南汇等区域的新建楼盘数量也都较高。由于上海的别墅市场已基本处于一个稳定的局面，预期2006年针对别墅市场的抑制政策将不会再出台。但是由于整体住宅市场的低迷，相当部分的购买者可能会选择中心城区的公寓；这也会带走一部分购买力。当然，由于高档
别墅的消费群体较为高端，受住宅市场的干扰较小，因而2006年的高端别墅市场值得期待。
2006年的上海别墅市场在不确定中拉开了序幕，降价促销将是卖方的主旋律；而观望也将是买方的主要行为。市场将在平稳中发展。高端别墅尽管需求有限，但由于受土地供应限制而形成的稀缺性致使2006年市场供求趋于稳定；而近郊的经济型别墅由于具有较高性价比，公寓市场部分改善居住条件的需求将分流到别墅市场，对需求形成一定的拉动作用，因此减轻了市场压力。
中房指数研究院（华东）副院长陈晟对记者分析：“2006年的别墅市场将仍是一个消化存量的过程。出于稳定房价体系的考虑，别墅占总体房地产市场的10%以内将是一个比较合理的数量。而从2006年市场上来看，将继续以自住为主，经济型别墅会受到更多的追捧；同时，房价租金比将成为考量别墅性价比的重要标准。”
“相对而言，高端别墅的抗风险能力是比较强的；外环以内以及老城区改造后的别墅也将存在较高的升值价值；环线以外品质较高的别墅也会受到青睐，一些类别墅物业———联体、双拼类别墅也会符合市场的需求。”
《国际金融报》(2006年01月20日第三版)
| 
