房贷稳健扩张 银行竞争加剧 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2006年01月18日 09:21 中国经济时报 | |||||||||
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——地产界过年关之银行篇 ■本报记者谢丽佳 2006年1月1日起，对2005年3月17日以前发放的原执行中国人民银行规定的个人住房贷款优惠利率的个人住房贷款不含公积金住房贷款，改按商业性贷款利率执行。同时，对
日前，中国建设银行北京分行宣布了其２００６年的房贷利率“新政”。与此同时，北京其他各大银行也纷纷在网点张贴了类似的公告。 事实上，调整房贷利率只是２００６年初各银行“辞旧迎新”的任务之一。记者从各家银行了解到，目前各行正忙于整理资产、清算２００５年的信贷工作，同时２００６年的信贷计划也新鲜出炉。 放量“稳增” “２００６年，个人住房按揭贷款和开发贷款放量仍将继续稳步增长，但不会出现像２００３年以前那样大的涨幅。”光大银行风险管理部处长姜明向中国经济时报记者表示，作为中小股份制银行，光大银行在房地产信贷方面一向比较谨慎，十分注意控制这部分业务的增长规模以及信贷质量。 记者从多家银行了解到，２００６年房地产信贷任务额的提高是其２００６年信贷计划的一个重要部分。姜明指出，目前，房地产信贷在各商业银行的信贷资产中都占有较大比重，有关政策构成了各行信贷政策的主要内容。各商业银行由于所处的发展阶段不同、年度发展目标不同、对房地产行业风险的认识不同、信贷额度或规模的不同，对房地产行业有着不同的信贷政策。 有可能某些银行对商场、写字楼、宾馆等是严格控制的，而某些银行也许可以适当介入。但各商业银行比较一致的是对中高档商品房住宅项目的按揭贷款态度比较积极，甚至在商品房住宅项目的按揭上还存在比较激烈的竞争。因此，各商业银行对住宅商品房的最终消费市场仍然看好。 “房地产信贷的稳步增长是２００６年地产金融发展的主旋律。”中国人民银行研究局研究员邹平座在接受本报记者采访时表示，我国城市化进程将继续带来农业劳动力向城镇转移，在相当长的时期内房地产业作为国民经济支柱产业的地位是不容动摇的。而房地产业发展所带来的巨大的资金需求，以及其良好的投资回报率，使得房地产业与金融业建立了相互依赖、紧密合作的关系，而且这种关系是长期的。因此，基于房地产业的刚性发展，房地产信贷也将随之稳步增长。 竞争加剧 “在控制风险和开拓业务的双重要求之下，２００６年优质房地产企业将成为各家银行争相开拓的业务对象。”三家商业银行在接受本报记者采访时一致表示，银行在新增项目信贷资金的投放上控制得非常严格，基本上都在向大项目和优质客户集中，中小开发商则很难从银行渠道获得融资。银行之间房贷业务的竞争将主要锁定在优质房地产企业。 日前，中国银行联手国内８家房地产行业的领头企业——万科、中海、大华集团、富力、首创置业、万通、上海绿地集团、成都置信，签署了２００６年个人住房贷款战略合作协议，力推一站式贷款，使个人住房贷款营销服务模式由“间客式”向“直客式”转变，率先打响了国内商业银行针对优质房地产企业的信贷争夺战。 “目前，银行为房地产企业提供的信贷服务还是以个人住房按揭捆绑开发贷款模式为主。”姜明告诉记者，对于优质地产企业和优质项目，银行愿意从项目融资到个人按揭，包揽一揽子金融服务。 据记者查阅相关新闻获悉，２００５年７月农行与绿地集团签约，将为其提供３０亿元的银行授信额度。其后的１０月、１１月，农业银行总行分别向万达集团、亿达集团授信３６亿、２０亿元，并为天津泰达集团有限公司、北京万通地产股份有限公司两家企业意向性提供６０亿元项目贷款额度。 去年１２月，招商局旗下两大核心产业的旗舰企业招商地产与招商银行宣布战略合作，双方将在财务资金借贷、住房按揭、品牌推广与管理模式上开展多层次、全方位合作。 而日前，八大银行综合授信１２８亿元给广州城建开发集团，用于其今后８大商业项目的开发，似乎也表明在优质客户的争夺战中，除了各家银行之间的竞争，战略合作、银团之间的竞争或许会带来一种新的房贷争夺格局。 门槛难降 那么，房贷竞争加剧是否会如一些业内人士预期，导致房贷政策放松、门槛降低？ 两家国有银行和两家股份制银行的相关人士在接受本报记者采访时均表示，出于对金融风险的控制，无论是开发贷款还是个人住房按揭，银行不会松动现行的信贷设限。 “银行的房贷政策将会从形式‘门槛’的‘一刀切’式设定走向实质内容的细化区分。”中国建设银行北京分行资产保全部总经理级调研员谷祥在接受本报记者采访时认为，现在讨论房贷的统一信贷设限已经没有实际意义。 随着征信系统的运行以及逐步完善，银行将按照风险与效益对称的原则，根据客户的信用记录以及其抵押物品的价值等作为信贷条件的标准，定制差异化的信贷服务方案，在房贷利率、成数、年限等方面给予不同的优惠。 今年１月５日召开的２００６年中国人民银行工作会议明确指出，要加强信贷征信管理，推进社会信用体系建设，尽快实现全国统一的企业信用信息基础数据库联网运行，完善个人信用信息基础数据库系统，提高数据质量和服务水平。 对于银行控制风险的考虑，严控信贷门槛的做法，邹平座表示赞同。但他同时也认为，房地产信贷风险的责任方并不全在房地产市场，其中不少也缘于商业银行内部管理不规范。 “目前，我国金融机构改革正在推进当中，金融监管机构的职能分工有待理顺和完善。”邹平座指出，商业银行与房地产企业之间存在利益上的相互依赖，商业银行为扩大信贷市场占有率会更加灵活地贯彻上级政策，竞相争打“擦边球”。 房地产企业为争取更多的信贷资金，会不断地进行“贷款创新”。政策在执行层面将有一定的弹性、回旋余地。因此，除了房地产业要建立规范、诚信的操作机制，银行自身也亟待改进内部管理，加强内控机制建设。 此外，邹平座还指出，银行应将投机者与投资者以及普通购房者有效地区分开来。政策在重点遏制投机者恶性炒作的同时，还应鼓励投资者和普通购房者的正常需求。 对此，姜明表示，光大银行在发放个人住房按揭信贷时，会对客户的购房情况进行调查，根据客户拥有的房产套数，区别发放贷款。 产品创新 “２００６年房贷产品创新将提上日程。”邹平座认为，目前国内商业银行房贷产品单一，随着固定利率房贷、个人住房抵押证券化ＭＢＳ等陆续推出，丰富房贷品种、提高竞争力将成为趋势。 ２００６年１月１４日，光大银行正式公布“固定利率住房贷款”业务的实施细则，同时宣布此项业务即日起可以在北京和上海两地的光大银行各网点办理，国内首个固定利率房贷终于正式启动。据悉，建行、工行等也正在加紧筹备此项业务。 姜明向记者介绍，光大银行对固定利率房贷的申请者做出了一定限制：仅适用于１０年以下（含）的个人一手住房贷款业务，不包括个人商业用房和二手住房贷款业务；贷款期限方面，仅限于５年期以下（含），５年－１０年以下（含）两档贷款期限，最长不超过１０年，且贷款到期日借款人不超过６５周岁；而贷款对象目前仅限于在中国大陆境内购买“一手房”（指房地产开发商或售房单位直接出售的住房）且年满１８周岁具有完全民事行为能力的自然人。 利率定价则为５年以下（含）５．９４％，５年以上至１０年（含）６．１８％。他向记者表示，在固定利率业务推出之后，作为其相关配套产品，房贷证券化也将会随之提上日程。 日前，银监会监管一部主任阎庆民曾向媒体透露，２００６年将扩大资产证券化试点。目前中行正在积极准备，未来股份制商业银行也将加入试点行列。 而目前唯一获批个人住房抵押证券化的商业银行——中国建设银行，在去年１２月１５日推出了首只ＭＢＳ产品——建元，并且招标成功。中标利率都是落在招标区间上限，且认购并不踊跃。 据记者了解，建行ＭＢＳ的资产池为上海等地的个人住房抵押贷款。有分析人士认为，现在上海房地产市场走势仍不明朗，违约率开始攀升，资产期限又偏长，风险不低。 而且建行ＭＢＳ设置有投标利差上、下限制，在部分品种上甚至是参照当前浮息金融债的利差来设置的，市场对其在流动性、信用风险等方面的溢价要求无法获得，加上资产支持证券不能用于回购等诸多问题，才致使其没有得到很好的市场反响。 建行方面则表示，目前，投资者对ＭＢＳ的理解还不充分，需要有一个认识过程，慢慢发掘其投资价值。 “事实上，国内商业银行在房贷证券化产品的设计、包装技术还不够成熟，而且相关的法律、政策还不完备。”邹平座指出，权威的评估等中介机构的缺失以及产品设计标准的缺位也是证券化的一大瓶颈。 他认为，像建行、交行等“牵手”外资的银行完全可以让外资银行利用其技术、标准、评估机构等优势资源先期试水房贷证券化产品，探路市场行情，然后再借鉴推出。 有专家分析认为，个人住房抵押证券化的实现将进一步推动房贷利率市场化，届时个人房贷利率将会降至４％左右。对此，邹平座表示，利率市场化以及房贷竞争的日趋激烈，确实可能会导致个人住房贷利率下滑，但是否会降至如此之低，还值得商榷。 此外，他还指出，除了增加产品类型，各银行也将在服务上下功夫。比如，按照中行对“直客式”房贷的规划，中行吸纳８家优质房产开发商入驻后，市民可以在一个银行网点内，就完成从选房、签订买卖合同到申请贷款等一系列手续。 融资分化 “从国家扩大消费、压缩投资的战略角度考虑，２００６年住房需求会持续上涨，需求的增加又反过来引起供给方的投资增加。”邹平座指出，银行信贷门槛之高，决定了房地产企业寻求投资只能借助其他融资渠道。房地产企业的资金来源将会发生分化，直接融资的比例会上升。各类基金、租赁、信托等资本市场将会十分活跃。 房地产和金融的结合将更加突出，比如企业间的联盟，与资本市场融通形成的联合，也包括和境外基金等其他方式的合作，一些比较合理的融资渠道会活跃起来。此外，银行间债市，也有望成为２００６年房地产企业的融资渠道。 目前，《短期融资券管理办法》公布已有半年多的时间，发行总规模突破１２００亿元。在经过初期的试探后，短期融资券的发行速度有望进一步加快。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，２００６年债券市场的发行量将有一个大的增长。因此，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场可能会成为２００６年房地产企业融资选择之一。 据记者查阅相关新闻获悉，去年万科Ａ０００００２．ＳＺ、浦东金桥６００６３９．ＳＨ和金融街０００４０２．ＳＺ发布公告称，拟向中国人民银行申请发行短期融资券。日前，金地集团（６００３８３）发布公告，表示该集团拟向中国人民银行申请发行１０亿元短期融资券，用于补充流动资金。 |
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