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早报记者 刘秀浩责任编辑 罗勇成
在宏观调控的大背景下，2005年上海新房市场无论上市量还是成交量均出现萎缩，其中住宅1771万平方米的成交量比2004年3036万平方米下跌41.7％。
中原地产昨日提供根据网上房地产数据统计的结果显示，2005年上海商品房批准预
售面积2829万平方米，比2004年的2939万平方米下跌3.7%；全年商品房登记预售面积2181万平方米比2004年的3452万平方米下跌36.8%，商品住宅市场有价格相对低廉的配套商品房支撑，全年1771万平方米的成交量接近2001年的水平。
业内人士指出，从全年的走势来看，2005年上海一手住宅市场经历四个阶段。
2005年第一季度，投资性需求的膨胀维持了成交活跃，成交量与均价攀升至顶峰。1月和3月的成交量都在250万-300万平方米的水平，住宅成交均价也接近10，000元/平方米的高位，中心城区的楼盘价格大都在20，000元/平方米以上。
进入第二季度，随着各项政策的出台，调控开始对楼市产生一系列影响。观望气氛扩散，成交量急剧萎缩，到6月降到80万平方米。外环线（主要是郊环以外）的成交量占据了总体成交量的60%以上，成交结构的改变促使住宅成交均价迅速下降，6月均价为6，414元/平方米，但是市场上各个楼盘的价格并未出现下跌。
至第三季度，开始出现部分楼盘以调价换成交的情况，僵持不下的房价出现了松动。最早从内中环之间的万里板块的“万里·雅筑”开始，带来了一批降价楼盘的出现，从而使外环线以内的楼盘开始有了销量，在前一阶段被压抑的需求开始释放，外环线以内的成交量占整个成交量的比重回升到接近总成交量的50%左右。在这一阶段，一些楼盘的调整幅度从最初的10%左右逐渐增加到20%，这也造就了相当一批热销楼盘，成交量从8月开始以每月超过10%的比例增长。到去年年底，各个区域的住宅价格水平出现了不同幅度的调整，幅度在10%-30%的范围，以市中心黄浦区为例，第一季度新盘单价普遍在20，000元/平方米左右，而2005年最后两个月的房价水平已稳定在16，000元/平方米的水平。房价止跌也使得普通商品住宅的成交量趋于稳定，而下半年大规模上市的配套商品房年底开始发力，在总成交量中的比例大幅增加，其中12月配套商品房成交量一度占到总成交量的50%。
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