REITS临近中国 房地产业融资难或被破解

　　REITS到底是什么？

　　就连中国国内的地产界人士，对REITS的概念也是非常模糊，有的说是房地产信托，有的则说是房地产上市公司，有的说是一种国外的新的融资股票。

　　那么，到底什么是REITS呢？

　　长期作REITS研究的北京国投总经济师时宝东说：“REITS准确的说是房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts)，是以一种不动产证券化的商品，主要收取不动产的租金收益，证券化的不动产主要是办公大楼、购物中心、仓库等不动产。由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。投资者通过证券市场可以进行自由的买卖，享受投资回报。目前中国还没有一只上市的REITS，而在REITS的发源的美国已经形成了非常完整的投资规模。”

　　REITS步入中年

　　从1960年美国颁布《房地产投资信托法案》至今，RE鄄ITS已经走过了45年历史，在许多国家，REITS已经成为房地产融资的主要工具。尤其是美国、新加坡、中国香港等地的REITS，发展历程备受业界关注。

　　美国：REITS发展趋于成熟

　　1960－1970年，美国RE鄄ITS发展迅速。1960年，美国颁布《房地产投资信托法案》，允许设立REITS。1968年至1972年间REITS资产成长近2000％，但整体市场仍不大。

　　1973年，美国REITS市场开始萎缩，从1974年开始出现总资产连续下降。上世纪80年代中期，美国REITS调整资产配置，减少抵押贷款的投资，增加权益型资产投资，REITS市场开始好转，并在90年代初期蓬勃发展。1997年，有25家REITS的总市值超过10亿美元，其中有5家达到20亿美元。1997年之后，美国REITS出现滑坡。

　　2000年以来，REITS行业筹资额稳步攀升，REITS股票的年度总收益率也扭转了1997－1998年负收益率的黯淡局面，2000年以24.14％的高位开始，2001、2002年逐渐回落，2003年反弹至33.30％。根据最近的数据，美国REITS行业的总市值已经达到2390亿美元，其中权益型REITS的市值为219亿美元，占总市值的91.63％。全美REITS拥有的商业类房地产超过4000亿美元。在机构持有的房地产中，RE鄄ITS占10%－15％的份额。136只REITS在纽约证券交易所上市交易，总市值为2310亿美元。

　　新加坡：总市值超过40亿美元

　　1998年7月，新加坡证券交易所审核委员会提出了一系列进一步发展资本市场的建议，其中之一就是设立REITS，旨在增加市场投资品种和促进房地产市场的发展。新加坡金融管理局采纳了该建议，并于1999年5月颁布了《新加坡房地产基金指引》，并在2001年的《证券和期货法》中对上市REITS作出相关具体规定，2002年颁布《集合投资准则》，进一步细化了对REITS的要求。

　　经过近3年的努力，新加坡REITS的法律框架才基本成型，并于2002年7月由嘉德置地发行了首只嘉茂商产信托基金，募集资金约2亿元新币(折合人民币约9亿元)。

　　通过不断收购新的不动产，REITS的规模可在短时间内迅速壮大。新加坡的腾飞基金上市不到3年的时间里，已经连续完成16次的房地产收购，基金市值从2002年末发行时的不足4亿美元，迅速扩大至目前的15亿美元左右。目前共有6只REITS在新加坡证券交易所上市，总市值超过40亿美元。

　　[经典案例]

　　人行副行长吴晓灵2005年年底在“2005中国地产金融年会”上表示，用公开发行受益凭证的方式，设立房地产信托投资基金（REITS），是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

　　来自银监会的声音与央行不谋而合。银监会政策法规部副主任李伏安此前表示，212号文是出于规范信托市场的考虑，并不是要将房地产信托的路子堵死，发展房地产信托投资基金，将是今后房地产信托的重要方向。他还透露，《房地产信托管理暂行办法》肯定会出台，而且方向将与212号文保持一致。

　　这一切表明，决策和监管部门正在为房地产信托设计蓝图：发展REITS。可是，有多少人熟悉REITS这一重要的融资手段呢？

　　将REITS这一概念输入中国的是一些境外的金融机构。

　　2005年7月25日，新加坡嘉德置地与美国柯罗尼基金签订协议，计划将旗下酒店服务品牌莱佛士控股有限公司拥有的41家酒店资产打包出售。而此次出售收益的一半，约4亿多美元全部投入到中国

商业地产开发。这将是新加坡首例以中国房地产为组合的RE鄄ITS，其资产总值将达5亿到10亿新元，所提供的股息派发回报率约7%。

　　此前，嘉德置地旗下商用产业有限公司与深圳国投商业置业有限公司签订协议，以占有65%的股份，入主深国投在中国的15家商场，包括沃尔玛的主力店，一共耗资34亿元人民币，将打造成中国第一REITS。嘉德置地集团总裁廖文良表示此次与深国投的合作是为了建立中国内地房地产信托基金的第一跳板。

　　同年7月，新加坡星展银行董事总经理张宗永向媒体透露，新加坡计划在年内实现将一家内地房地产通过REITS的形式拿到境外上市，面向境外的投资者发售。目前中国内地房地产融资手段比较少，主要渠道还是银行资金，这意味着REITS在中国内地拥有很大的市场和发展空间。中国内地的信托产品都是有固定年限的，而新加坡做的REITS没有限制，一个合理的REITS产品规模大约应在人民币25亿到30亿元之间。

　　8月初，在有关大钟寺商业地产的论坛上，华银投资控股有限公司高层表示，若无意外该公司正在运作的REITS年底前便可在新加坡上市，成为中国第一REITS。该公司首席财务官齐霁表示，早在6月份他们收购的物业资产总值就已经超过3亿美元，达到新加坡股市对一只REITS规模的基本要求，而新加坡星展银行和瑞士信贷第一波士顿是其承销商，并提供资金支持，上市计划有可能提前到今年11月实现。

　　从市场层面来看，几只竞相上市的REITS，主要是以中国房地产市场中的商业物业为载体，实际上拥有其产权和经营权的多为境外公司。特别是新加坡的地产商和投资银行，他们不辞辛苦到中国，说明他们对自己能赢得中国市场是志在必得。这也说明，作为解决中国房地产企业融资难的灵丹妙药，REITS已经叩响中国的国门。

　　REITS的吸引力

　　业主及发展商可以以REITS形式重组其房产物业，从而改善资产负债表及增加资金流动性。新资金可用于房地产收购、企业扩张、旧物业修复及更新，或其它更高增值的投资与房地产发展。把房地产以REITS重组能充分发挥该房产之隐藏价值，同时通过REITS的股分保留其控制权。以上种种的优点促使REITS在世界各地蓬勃发展起来。目前，REITS在多个国家已被公认为有效的房地产投资工具，并为业主及发展商提供更多的融资管道。

　　由于REITS的价值主要取决于其房产价值，通过其高透明度的投资政策，使REITS能在接近其资产净值(NetAssetVal鄄ue)的水平交易。REITS为上市房地产公司提供了另一种企业结构的选择，比如一些上市房地产公司的股票市值远低于该公司的房地产的资产净值，透过资产转让把房地产注入REITS，可以提高该房产的价值，从而提高了股东的回报。由于受限于投资政策，REITS不可参与房地产与空置土地的开发，因而REITS的投资风险会较上市房地产公司为低，相应回报率(Re鄄quiredRateofReturn)亦会较上市房地产公司为低。较低的相应回报率及资金成本使到REITS在物业收购方面有成本的优势。

　　对机构投资者和一般投资者而言，REITS的主要吸引力包括：高股息、收入稳定、合理增长潜力、低成本的房地产物业投资、较灵活的投资策略及税率优惠。

　　（紫／编制）