混合型社区在争议中前行

　　天津别墅市场突然“爆发”引得众多开发商迅速加入战团，除市区近郊各类纯别墅项目外，闹市中很多大盘也开始增加别墅产品。于是，一种将高层、多层公寓和低密度别墅混合在一起的地产开发模式应运而生。市区混合型社区是开发商为牟取最大利润而设计的“瘸腿”产品？还是为提升项目整体档次而推出的稀缺产品？高层加别墅这种树下栽瓜般布局，“树”是无恙，“瓜”怎么办？业内人士对此争论颇多。

　　■现状

　　供应放量竞争激烈

　　梅江蓝水假期是天津楼市中最具代表性的混合型社区。作为顺驰开发的第一个高档楼盘，蓝水假期不仅拿到诸多建筑大奖，其“高层加

别墅”建筑形态也引起不小争论，不过其紧邻小区中心人工湖的独体别墅很快销售一空。

　　蓝水假期的成功很快产生连锁反应，混合型社区迅速发展起来，第六大道、第六田园、天香水畔、海逸长洲等多个市区大盘均采取集多层、小高层公寓和别墅于一体的规划模式。去年更出现了近30层超高层公寓和独体别墅比邻而居的情况。最具代表性的要属梅江南板块。2005年下半年，卡梅尔、天鹅湖、水岸公馆三个项目同时高调入市，而且产品结构完全一致，都是超高层加别墅。其中天鹅湖包括高层住宅5栋、联排别墅163套、独栋别墅4套；卡梅尔包括框架高层、独栋别墅、双拼别墅和联排别墅；水岸公馆同样由超高层公寓和低密度联排别墅构成。

　　市内其他地区混合型社区供应量也有增加。俊城浅水湾别墅部分即将于今年启动；三岔河口万通上游·国际以及招商地产电话设备厂项目，也都规划了高层和低密度别墅产品。

　　■原因

　　容积率加土地稀缺

　　“这种混合型社区纯粹是为了平衡容积率做出来的。”一位不愿透露姓名的

房地产公司负责人说。混合型社区地块容积率往往介于1.2至1.5。如果以这种容积率水平盖14层小高层，数十排短板楼会像

麻将牌一般布局。如果只盖高层，相互遮挡问题同样难解决，整体效果也不理想。而混合型设计则有效解决了这些问题。

　　然而也有业内人士持不同观点。泰达建设集团策划部家晓云认为，市区大盘开发少量别墅产品存在一定风险，但市场调查发现，目前确实存在一部分愿意住在市中心、且有能力购买别墅的消费人群。这部分购房者追求的是市区便捷的生活和相对优质的居住环境，而这种市区别墅往往闹中取静又拥有丰厚城市资源，正符合其需求。另外，这种别墅产品对整个大盘品质提升有着明显作用。

　　国土资源部副部长李元去年12月16日已明确表示，今年将停止别墅类用地供应。政策“闸门”关闭意味着未来本市外环线内别墅越来越少，正是看重这一点很多开发商才加入市区混合型社区开发行列。梅江南几个项目的别墅产品单价最高达20000元，充分印证其稀缺性。

　　■优劣

　　孰是孰非争论颇多

　　别墅加高层的混合型社区模式在业内引起广泛争议。某低密度项目广告甚至给出这样的描述：“每天生活在高层的阴影下，阳光经常被遮挡，多凉快；高层里的人，能轻易窥视我的生活，甚至都不需要望远镜，想看多清楚就有多清楚……我就喜欢高层边的别墅！”这则旨在使目标客户对竞争对手形成心理排斥的反语式广告，道出了购房者对此类高层加别墅式产品布局的担心：周边一圈高层，中间围几座别墅，天天被人居高临下看着，私密性如何保证？

　　津滨创辉副总经理付晶认为，别墅追求亲近自然、远离喧嚣的宁静生活，而市区别墅、特别是和公寓建设在一起的混合型别墅，其居住环境和郊区纯别墅项目无法相比。

　　不过，宁发发展副总经理任向民认为，首先从社区布局上看，从别墅到高层由低到高，天际线处理比较出色，可保证社区整体效果；其次，这种设计可使有限景观资源被更多人享受，比如梅江南几个混合型社区，住在不同高度的业主推开窗子都能看到25万平方米的梅江南水域。更重要的是，混合型社区大多位于老城厢、梅江南等市内稀缺地块，别墅价值不言自明。

　　■设计

　　细致规划减少弊端

　　天津泰达万通房地产开发有限公司总经理武晓焯说：“市区做别墅关键看是否有适合的地块，使地价、位置、规划容积率等几个要素合理搭配。在项目设计时通盘考虑，使别墅和公寓既相容又独立，也可在一定程度上解决混合型别墅的私密性问题。”天津城建学院管理经济系主任董肇君认为，混合开发模式实际上是社区内进一步细分客户的结果，在其他城市，闹市中建别墅也有先例。

　　其实，通过设计解决高层旁别墅私密、采光问题的方法，目前已经在几个混合型社区中开始实施。如天鹅湖将梅江南湖水大量引入小区，在联排别墅区和高层居住区之间开出一条水道，使别墅区相对独立出来；高层采取半围合形态布局，使其对别墅的遮挡减至最少，为居住者创造均等采光、通风和观景条件。卡梅尔的高层采用美国南加州度假酒店风格，外檐富于变化，与别墅的建筑风格一致；高层与别墅之间有水系和小桥间隔，二者既有机联系又互不干扰；高层位于别墅东侧，阳光遮挡较少；高层主视野向南延展，西边别墅的私密性也可得到保证。