2006年楼价涨势难阻？

　　专题撰文记者曾冬梅

　　“广东房地产行业走过了辉煌的2005年，在这一年里，用通俗的话来说，发展商们都赚得盆满钵满。”在5日举行的省房地产业协会年会上，省房协副会长、东莞市三正房地产开发有限公司总经理刘金光用这样一句话来总结去年的广东楼市。

　　经历了去年楼价的大涨后，今年发展商和消费者最关注的无疑还是楼价的走势，而在与会专家、发展商和政府官员等的眼里，明年的楼价似乎仍避免不了一个“涨”字。

　　省房协副会长兼秘书长蔡穗声：

　　普通自住型住宅上涨动力大过下调动力

　　广东房地产继续处于上行通道

　　2006年，我个人觉得广东房地产会继续处于上行的通道，有可能步入快速增长的阶段。

　　从区域市场来看，广东房地产具备了快速增长的必备条件。第一，稳定性比较好，投资风险低，这是全国公认的。第二，连续几年来广东

房价增长幅度与GDP、居民收入增长相比明显偏小，这样就积蓄了一定能量的住房需求；另外，与跟国内同类城市相比，广东城市房价也偏低了一些，这就使得房价有了一个上行的空间。

　　普通、自住型住宅有上涨动力

　　房价收入比方面，广东并不太高，也说明城镇居民购房能力还有余地，不像一些地方已经达到了高峰。国内的资本也对珠三角有一定的期望，1998年以来广东的房地产市场进入一个复苏期，从经济周期来看，可能很快会进入下一个周期，即快速增长期。

　　从全国来看当然今年还会继续实施宏观调控，同时鼓励普通型、自住型的住房消费政策。为了保持GDP的增长，我们国家是继续扩大内需鼓励合理消费。房价的合理增长应该有区间，上限要考虑到收入增长幅度和土地稀缺程度，扣除物价增长因素，每年上涨5％，这可能是政府、消费者、开发商都可以接受的所谓理想状态。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：

　　今年房价将涨近一成

　　广州楼市的供应量是呈下降趋势的，而且主要是体现在老八区，这是老八区楼价上涨的主要原因。从需求量来看，广州房地产的需求量在大城市中相对稳定，基本上保持着比较旺盛的需求，是广州楼价继续发展的很重要的因素。

　　我个人认为，单单从供求关系来分析，广州楼价在06年上涨机会非常高，而且增长幅度不会小，正常的话应该会在10％左右。广州楼价上升的趋势是非常明显的，厦门、青岛、上海等城市八千到一万的房子比比皆是，而且是没有装修的，而广州的

豪宅都是带装修的，从这一点看，楼价上升仍有一定空间。

　　另一方面，从05年开始，政府对土地的控制加强了很多，因此，06年大盘开发会终结，随着基础设施的加快，大楼盘在番禺的开发也可能已经是过去式了。虽然广州的大盘开发很难再现，但周边地区像清远等地的大盘还是会继续兴起，土地价值转移仍然是开发商盈利的来源。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋博士：

　　深圳房价今年仍会涨须警惕外来资金进入

　　非普通住宅价格涨幅大

　　截至12月30日，深圳商品住宅均价为7040元，同比增长17％，而去年增长是13％，前年是2.5％，这说明今年有一个很大的上涨。

　　目前深圳在售的900多万平米的

商品房，90％都是140平米以内的，涨幅只有10％左右；剩下的10％是高档房，140平米以上的，涨幅是26％，也就是说高档房涨的幅度比较大，但是因为量比较少，实际上对市民正常的消费影响并不大。从市场表现来看，尤其是前10个月深圳的房价，10月之后有了一个比较大的调整，主要是南山和福田有一系列的高档住宅上市，价格有较大幅度的上涨。

　　外来资金对楼价影响不大

　　深圳房价的上涨是城市经济发展和建设特定阶段的客观结果，去年基础设施尤其是地铁建设对楼价的带动作用非常大，还有城市化进程加快，及特区外中心区域建设加强，这些地区房价基数以前是比较低的，所以这种涨幅还是可以理解的。

　　前几年数百万移民人口购买力于2005年的集中释放也在很大程度上导致了深圳房价大幅度的上升，这种上涨，并不是有关报道所称的外来资金或者是海外投资客等引起的。我们最近做了分析，将全市今年交易的十万套住宅的每一个客户的来源都进行了调查，发现外地真正来炒两套房以上的，实际上在我们整个住房交易中占2.4％。

　　今年应加强对外来资金的监管

　　关于2006年的房价，我认为，涨肯定是涨，但涨多少还很难说。这个问题核心还在于政策。去年的政策基本上是规范市场，在市场供应相对比较紧张的情况下，不少开发商采取不规范的或者变相影响价格上涨的措施，因此去年的政策都是禁止集中推盘、分期销售等方面的，这些措施我觉得很必要。今年在加强这方面监管的同时，更要重点要加强对资金的监管，特别是外来资金，去年没有进入并不代表今年不会进入，房价涨了10％，可能会引来很多投机商。

　　佛山房地产市场研究资深专家骆仪克：

　　地价提高佛山楼价今年会涨8％

　　广佛都市圈楼价涨得快

　　佛山各区域楼价非常不平衡，涨幅也不相同，禅城区楼价增长不到5％，南海增长10％，顺德4.48％，说明两个中心城镇楼价已经到了一定的高度，增长比较困难，而三水则增长非常快。

　　南海东部特别值得一提，该板块依托地缘优势，加上广州打造“广佛都市圈”的西联策略，经过政府和开发商几年的努力，东部板块楼盘的价格，涨幅偏大。像雅居乐的产品，2004年为3200元/平方米，现在涨到了4000多元/平方米。佛山和广州的地价相差不是很大，但是佛山地块的规模很大，动不动就是几千亩，从04年开始，万科、雅居乐、碧桂园纷纷进入佛山开发，产品出来都是供不应求。

　　中心城区土地成本增加

　　2005年佛山总共批出土地6000亩，近一段时间听说还要增加，南海顺德占了一半的土地供应量，还有三水、高明的700多亩，供给量比04年增加一倍。

　　根据我掌握的数据和经验，我预测06年的房价总体上涨8％。从05年的情况来看，中心城区的土地成本是增加了，原来中心城镇是1300元/平方米，现在最高是2300元/平方米，地价明显高了。另外佛山有七个开发商包括外地的，他们做的楼盘都很大型，超过一百亩，产品素质提升，造价会升高，土地成本高、造价高了，房价自然会走高。

　　（Robby／编制）