房价谁在说降？

　　■2006年猜想之四■本报记者周雪松

　　国务院发展研究中心市场研究所刚刚完成的一份报告显示：2006年房价将保持稳定。报告认为，2006年，中央将继续贯彻落实和加强改善房地产供给结构和稳定房价的调控政策。包括检查与督促各地政府落实中低价普通住宅建设用地的投放，各地政府将进一步出台规范房地产市场、落实房地产税收政策、抑制投资炒房的具体措施，房价将保持稳定。

　　参与该报告研究和起草工作的国务院发展研究中心研究员廖英敏表示，满足居民住房的需求，是2006年扩大内需的重要内容，但市场需要的是能够满足普通居民住房需求的中低价住宅，要求房地产供给结构进一步调整，以中低价房为主的房地产投资将适度增长。

　　报告内容显示，2006年将进一步强化

房地产价格管理，包括改善征地、协议出让土地最低价等土地价格管理。同时，国家将继续深化改革，解决制约房地产市场的深层次矛盾。如进一步规范土地市场、完善土地制度；进行物业税的试点；完善预售房的制度；完善

经济适用房的分配办法和住房保障体系等。

　　北京房协住宅学术委员会委员蔡金水近日在向本报记者谈起2006年

房价时指出：“北京房价虚高得太多了！我自己曾是开发商，都觉得北京房价高得没边儿！”他认为，北京市三环以内普通住宅的合理价位应为每平方米5000—6000元。

　　北京房价虚高了吗？

　　蔡金水2006年1月5日在接受中国经济时报记者采访时，以其居住的天通苑和附近的小区为例做了一个对比。

　　“天通苑的价格是2000多元／平方米，王府花园前两年的价格也是2000多元／平方米，包括附近的楼盘，应不升不降保持这个价格是合理的。其他远郊地区房价也应向这一价位靠齐。”蔡金水说，“可是你看周围的房价，塞纳维拉涨到了6000多元，万科星园则是7000多元（实际是9000多元，记者注）。”

　　蔡金水对记者说，“明天第一城房价是每平方米5000多，在同一地区，明天第一城的房价比天通苑高一倍。虽然说天通苑是经济适用房，明天第一城是普通商品房，但价格不至于相差这么大。因此购房者也许并不觉得很划算。”

　　“安定门小黄庄小区是我们盖的房子，1996年房价才1300多元，可是那时侯钢材价格比现在还高。前几年我到大同看到，市中心的房价每平米才800多元。房子的成本我最清楚，造价最高的也就2000来块钱。从建安成本来说并不高，征地成本也不大，即使是二环以里土地出让金每平米也才1000多。有拆迁的，城里的成本可能高一些。”蔡金水说，综合考虑各种成本因素，绝不能是远郊区房价1000多元，城里10000多元，在价格上如此悬殊。

　　“北京二三环之间包括市中心，140平米以下的普通住宅价格应不超过五六千元，这样才是合理的。”蔡金水认为，“四环到五环之间，合理房价应该为2000—3000元。”

　　“南四环附近有的楼盘2004年还卖两三千块钱，现在都大幅上涨了，在南四环、南五环地区，亦庄楼盘早些时候也卖2000多，2004年上涨到了3000多；旧宫地区楼盘价格2004年也是2000多，都是很便宜，现在则恨不得一年翻一番。”蔡金水感到不解。

　　房价涨跌陷入口水战

　　“2006年北京房价肯定会稳中有升。”北京久长房地产公司一位副总经理对中国经济时报记者说，决定北京房价上涨主要有以下三个原因：一是土地供应；二是经济发展水平；三是收入水平。“这些因素肯定会上升的，土地越来越紧，人们的收入水平和经济发展水平都在不断提高，因此房价也会随着上涨。”

　　“没有哪个城市房价低走，只有上海是一个例外。”这位人士表示，“北京还有一个特殊情况，是2008年奥运会主办城市，凡是开奥运会的城市房价几乎都在涨，有的个别城市如汉城，出现回落是个例外，基本上所有的城市在举办奥运会之后房价都能保持稳定。”

　　他说，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容曾预言：上海房价要降50％，北京房价至少也要降30％。实际上，易宪容只说对了一小半，上海房价出现了一定下降，但远没有达到50％，而北京房价不降反升。统计资料显示，2005年前十一个月，北京期房价格较前年同期上涨了21％。

　　现在预言房价要跌的大腕名人凤毛麟角，只要有一个人站出来说房价降，就会有Ｎ个人出来针锋相对地抛出房价要涨的言论。

　　“老百姓希望房价能够下降，开发商希望房价上涨，政府希望房地产市场稳定。”蔡金水认为这主要是因为各自的利益出发点不同。开发商只要有地，就愿意盖高档房，因为利润高，这是导致房价虚高的原因之一。

　　房价该不该跌？

　　“任何一个产品随着品质不断上升，成本逐渐提升，价格应该上涨。在一个区域，通常后盖的房子比先盖的房子好，就像任何产品更新一样，价格出现上涨也是正常的。”蔡金水也认为房价总体来说是要涨的。“因为土地价格、配套设施等成本也在上涨。”

　　他说，“你认为成本上涨了，房价就会继续上涨？但你没有考虑涨上去的远远超过成本。即使北京房价下降，开发商的利润仍然很高，只不过不是暴利。”假设你是开发商，你手里有10万平米土地，只要两到三年，你就可以从一个不名一文的人一夜之间变成亿万富翁。”

　　蔡金水说，“现在北京的房价肯定是虚高。国内很多城市房价现在仍在两三千元，全国建材价格差不了多少，就算其他成本高点，也高不了那么多。有的人老跟国外日本、美国相比，但却忽略了房价是和人们的购买力、收入水平相适应。”

　　“在美国、欧洲，房价通常在人们年收入的3倍以下，而在中国，人们需要花去十几年乃至大半辈子的积蓄才能买得上一套普通的住房，有的甚至一辈子不吃不喝也买不上一套房子，这是极不合理的。”蔡金水说，“这样的价格，如果不回落，人民群众肯定接受不了。”