用地紧缺急坏开发商

　　■2006年猜想之二■本报记者王小霞

　　土地政策不会改变

　　2005年12月中旬，国土资源部副部长李元在全国国土资源厅局长会议上表示，为稳定房价，2006年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地 供应。同时，将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类占用土地供应，严把土地“闸门”。预计，2006年乃至更长一段时间，土地市场供求关系仍将偏紧。

　　有开发商解读国土资源部负责人的表态认为，2006年的土地政策不会有过多变化。一位房地产经纪公司的营销总监表示，政府一面在控制土地供应，一面又为了解决中低收入者的住房问题大量推出专项土地。在短期内，由于土地资源稀缺现象无法解决，而国内住房消费需求也不会大幅下降。因此，政府部门有关土地供应的政策很难做出大的调整。

　　热点地块角逐激烈

　　房地产商没有土地，就好似再巧的媳妇无米下炊一样。2006年开始，众多地产商就四处打探土地消息。“土地市场的竞争将会更加激烈，尤其是正准备推出的几块位置好、规模大的土地。”一位房地产企业老总告诉记者。

　　据了解，“8·31”大限之后遗留的土地在北京市场上的项目仍有280多个，除去年国家收回的38宗国有土地外，还有近250个项目可供市场选择。但很多开发商反映，由于大部分因为土地前期关系复杂，目前基本无法下手。因此，很多开发商都盯着政府招拍挂推出的土地。

　　ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹告诉记者，“ＳＯＨＯ中国从北京市马上要进行招拍挂的地块当中进行了筛选，目前就有四个目标正在跟踪洽谈。一块土地在ＣＢＤ的南边，一块土地在ＣＢＤ的北边，另外两块是在ＣＢＤ里面。”据了解，在这四块地中，有一块属于前一段时间政府没收的，地处京广西边、呼家楼附近的一个项目。另外一块地处国贸桥东边、中服大厦附近。目前，这一地块的拆迁工作正在进行中。

　　据了解，在2006年北京土地招拍挂的推出计划中，广渠路36号（即北京吉普车厂）、海淀后山、朝阳区常营等几大地块成为众多开发商紧盯的热点地块。其中，广渠路36号地块是众多开发商都垂涎已久的新“地王”。目前，已表示会参与竞标的就有

顺驰、富力、ＳＯＨＯ中国、华远等，其中有几家外商也表示要参与竞标。

　　“广渠路36号地块差不多春节过后就会推出，前一段时间传言要做交通分析，也就是做交通评价，主要是评价对周围交通会产生什么样的影响。当时传言说要从90．2万平方米的面积减到72万平方米。”一位对该块地梦想已久的房地产企业老总告诉记者，开发商从政府了解的最新消息表明不一定会减少面积。

　　但是，由于传言广渠路36号地块有可能会划分成几块，由不同的开发商共同开发。因此，一些中型房地产开发商也在暗中使劲，希望政府划分土地进行分块开发。

　　“大家都知道，该土地是北京三环与四环之间最好的一块地了，但价格也肯定不菲，有地产商对该块土地的估价在40亿。”潘石屹表示，在北京，能够一下子拿出40亿参与竞争的开发商最多十来家，对于这些大的开发商来说，竞争的机会是十几分之一。而如果划分地块，40个亿划分成几个亿或者十个亿，参与竞争的开发商可能是几十家，竞争激烈的程度可想而知。目前，大的开发商希望不要划分，而中型地产商希望划分。但最终，可能还要以整体区域的综合因素来考虑。

　　广渠路36号一直被业内视为北京市区“最后的地块”，最终成交价很可能突破三年前富力拿下广渠门东五厂用地的31．6亿元，成为北京真正的“地王”。因此，当富力董事长李思廉和ＳＯＨＯ潘石屹为其估价40亿时，任志强却认为广渠路36号地块的最终竞价有可能达到60亿。

　　任志强此言一出，即遭潘石屹的反对，认为任志强的估价过高。潘认为，如果广渠路36号土地的最终面积是90万平方米，每平方米的最高地价大概会在4500元，也就是整块地大概为40个亿。“4500元／平方米是目前广渠门周边的

经济适用房的售价。如果按照任志强的估价，每平方米的地价就达到了近8000元，比现在一些楼盘的售价都高。”潘石屹认为，这有点不太现实。

　　当然，目前几大地产商对外所公布的估价多半也不会是真实的，因为决定招拍挂胜负的一大“命门”就是各地产商的土地出价。而不管最终竞价会高达多少，几大参与竞争的开发商都对该块土地势在必得。

　　潘石屹攒着2005年销售回款的几十亿不敢乱花，就等着届时竞争新“地王”。富力地产集团董事长李思廉日前在谈到新“地王”时曾说到：这块地拍卖时将非常轰动，预计参加的公司都是能调动几十亿资金的大公司，富力集团为这块地已经很小心地预算好了自己的财务支出。华远集团一位负责人表示，“一直会关注，但不到最后一刻，一切都还不好说。”

　　政府能否完成供地计划

　　按照2005年4月26日国务院常务办公会的要求，各级政府应尽快公布2005年和2006年两年的土地供应计划、分布情况及其进展。实际上，很多地方政府都没有公布此计划。

　　北京市于去年7月首度公布了土地供应计划，但根据去年一年的供应情况来看并没有完成任务。据报道，《2005年北京市土地供应计划》规定房地产类用地供应2500公顷，结果实际进入市场的仅有1350公顷。“由于供应计划没有完成，北京市相关领导非常重视，市领导亲自督战今年的土地供应情况。”潘石屹告诉记者。

　　据了解，2006年北京市土地供应量大概在7000公顷到7500公顷，其中住宅商品房用地的供应为2300—2500公顷。“供应计划做得再好也要能够完成，以2005年的供应情况来看，前11个月只完成了供地计划中较小的一部分，到了12月，政府集中推出了几十宗土地，但最终仍没有完成供地计划。”业内专家分析认为，2006年土地供应计划能否顺利完成，目前还不好下定论。

　　但是，由于2005年土地供应不足，因此一些房地产商将房价上涨归因于土地供应太少以及地价太高。国土资源部曾多次出面驳斥“地荒论”，有政府人员表示，此前政府已经出让的存量土地数量很大。

　　根据中国人民银行去年发布的《2004年中国房地产金融报告》指出，仅2004年一年，开发商在全国范围内就囤积两亿平方米土地。在广州，有业内人士根据开发商透露的信息作了统计，以合生珠江、富力、保利、香江、恒大等房地产巨头为代表的广州房地产开发商手中，仍旧握有大量土地，可供其持续开发2—5年之久。更有知情人士称：“将所有房地产开发商手中的土地加起来，几乎比政府的土地储备还要多。”

　　“开发商手中掌握着大量已出让土地，但并没有及时转化为市场有效供应。”有开发商认为，其中很多地块都存在法律纠纷、手续不足等问题，也很难转化为有效的住宅供给。“而且，土地放量与平抑房价没有直接关系。”一位市场分析人士认为，房价不会因为土地供应少而上涨，开发量与供应量才是关键。

　　2006年政府需要完成的任务不仅是如何能够完成供地计划，更重要的是疏导土地市场形成有效开发，以解决开发量、供应量与消费需求相配套的问题，从源头上解决调控房地产市场的发展。