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■2006年猜想之一■本报记者 周雪松
“如果是这样，房价肯定会跌。” 2006年1月5日，国资委研究中心宏观战略部部长赵晓对中国经济时报记者表示，农村集体土地直接入市和允许农民入股，对房地产市场来说，无疑是“一次革命性的变化。”
岁末年初，农村集体土地可能直接入市并可用作房地产开发的消息，在房地产界引起了一场不小的震动——2005年12月28日，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣在“2005中国房地产ＣＥＯ高峰论坛”上透露，农村集体土地突破性试点方案已经上报国务院。这一消息引发了人们对2006年与房地产有关的土地、金融、税收等一连串调控政策的猜想。
农地入市开闸？
束克欣在“2005中国房地产ＣＥＯ高峰论坛”上说，“新农村建设离不开房地产开发，但在现有法律法规框架下，农村集体土地不能用来搞房地产开发，如果这一矛盾不能突破，将变成一种阻碍。”束克欣当天在人民大会堂向来自全国各地的房地产老总们透露：为了解决这种矛盾，国土资源部已经研究了一套突破性试点方案（下称方案）报国务院审批。束还表示，这一报告方案将为进一步修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关内容做铺垫。这意味着长期以来一直被禁锢的农村集体土地使用权转让可能解禁，农地入市闸门开启。
“实际上，农村集体土地流转在广东从去年开始已经开展了试点，允许农村集体土地直接入市。”建设部政策研究中心住宅与房地产业处副处长文林峰在接受中国经济时报记者采访时说。据悉，2005年5月17日广东省政府第十届六十六次常务会议通过了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（下称办法），并自去年10月1日起施行，此举被誉为“中国第四次土地革命”，因而受到了广泛的关注。办法规定：集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业，视同集体建设用地使用权出让。
但办法同时规定，通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地，不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。显然，“方案”较“办法”又前进了一大步。
文林峰表示，伴随方案的出台，可能将会有城乡管理方面的一揽子政策浮出水面，从远期来看，农地直接入市肯定对房地产市场将产生重要的影响，但近期对房价的影响不会很大。
对此，赵晓则有不同的看法。赵晓认为，假如方案得到实施，有多个主体供地，土地市场就不会有坐庄的现象，房价肯定会有一个很大的下降。
税改提速？
“今年从政策层面看税收手段可能会比较清淡，会保持去年以来的政策的延续性，不会又太多的变化，松的预期可能会多一些。”国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广说，实际上当前对楼市的政策还是比较宽松的，大家觉得紧，是因为原来过于宽松，去年所谓的偏紧，采取的一些紧缩政策事实上只是趋向于中性。
王小广表示，鉴于当前的楼市现状，宏观上不会有大的动作，刺激性很强的政策出台可能性不大，利率没有什么空间，主要还是要依靠税收手段。
众所周知，虽然去年国家税务总局三番五次强调在房地产转让环节征收个人所得税，但实际上该政策在执行过程中被大打折扣。王小广说，在去年的房地产调控中，实际发挥了很大作用的是营业税，我国在房地产调控中要做的税收方面工作还很多，需要大力加以改革和完善。
据束克欣介绍，国土资源部目前正在会同财政部、国家税务总局等有关部门研究制定不动产税的征收办法。他说，在国外拥有不动产就要征收不动产税，国内这些年在做这方面的研究和推动，但动作不快，动作明显太慢，2006年将会加快这方面的工作。
“同样是作为国民经济支柱产业，房地产行业的税负大约只有汽车行业的1／5，显然是不合理的。”王小广说，在房地产行业，应从长远出发，建立起一个包括资产税（不动产税或物业税）、交易税、增值税（所得税）和消费税在内的合理税制。对购买别墅的消费者可考虑征收消费税，而对购买普通住宅满足基本住房需求的消费者则可考虑予以免除。如果再加上人们关注的遗产税，2006年，通过税收调控房地产的空间非常大。
商业地产新规出炉？
中国商业地产联盟秘书长王永平对2006年房地产调控思路的看法，与王小广相近。王永平认为，从建设部等有关部委同志的讲话和最近召开的中央经济工作会议来看，今年可能会维持去年的调控政策，最多是在过去的基础上做适当的微调。
他说，实际上市场各方对2005年房地产市场的表现都不满意，“楼盘滞销，开发商不满意；土地收益是地方主要经济来源，宏观调控挤压了土地升值的巨大利润空间，地方政府不满意；调控效果有限，负面影响却出现，中央政府也不满意。”深圳房价不降反升；上海房价实际只是部分下降，整体并未明显回落，调控效果没有多大显现，反而发生了“团退事件”。
王永平说，相对住宅市场而言，去年商业地产市场则没有受到多大的影响，今年商业地产将可能是房地产调控的一个重点。由商务部牵头起草的《城市商业网点管理条例》（下称条例）即将出炉。
据了解，条例早在一年前已送至国务院法制办公室审查，经过多次修改和调整，有望于2006年一季度颁布实施。近年来，由于商业地产的利润偏高，不少发展商争相进入该领域，导致开发总量快速上涨，商业地产空置率不断攀升。统计资料显示，2005年上半年，全国商业地产空置面积高达2878万平方米，较前年同期增长了21％，比商品房空置率高出18％还多。
王永平告诉记者，条例将从规划源头控制商业地产的建设速度和规模，今后凡是建设规模在1万平方米以上（二三线城市5000平方米以上）的商业地产项目都需要举行听证会听证。
在金融方面，房地产信托基金（ＲＥＩＴＳ）上市一直是开发商非常关注的话题。“此前ＲＥＩＴＳ通常选择在香港或新加坡等地上市。有关部门目前正在推动ＲＥＩＴＳ本地化上市。”
规范成为主旋律
在前不久召开全国建设工作会议上，建设部部长汪光涛表示，2006年国家将强化房地产价格管理，具体措施有：改善征地、协议出让土地最低价等土地价格管理工作；规范住房销售、房地产中介与物业收费行为；规范经济适用房价格和廉租住房租金；探索开展住房成本调查工作的有效途径，努力稳定住房价格。
“去年我们力推网上签约，2006年还将加大信用公示力度，在竣工验收方面，全面执行一户一验的验收方式。” 北京市建委房屋交易市场管理处处长沈洁说，如果再加上对现房合同的修订和节能等措施，实际上措施非常多。
他认为，由于相关法律需要通过全国人大修改，2006年取消期房，改现房销售不太可能。作为央行提出的一项建议，其实施还没有具体的时间表。
据悉，今年，国土资源部除了将开展农村集体土地突破性试点外，还将适度增加普通住宅用地投放量，进一步完善房地产开发市场准入制度和国有土地出让制度，同时还要严格执行建设用地标准，通过规划、设计环节和手段强化节约集约用地。
束克欣说，自土地市场开展清理整顿两年多来，按规定应停止别墅用地供应，但在一些地方，大量的别墅项目仍有上市，别墅用地供应存在把关不严，有的地方竟然建了一千栋独栋别墅，今年将采取措施限制低密度住宅用地供应，除了继续停止别墅用地供应外，将严查别墅用地供应。
另外，在土地招拍挂方面也存在各种各样的问题，导致有的招拍挂形同虚设，只是做做样子。针对这种情况，国土资源部正在研究非常详细的土地招拍挂方面操作规范。目前相关细则已经下发到各省、市、自治区征求意见，将有可能在今年上半年出台。
从以上种种措施和迹象来看，保持政策的连贯性和对市场进一步规范是今年房地产调控的主旋律。不过最值得关注的还是农村集体土地直接入市。
中国社会科学院研究员汪利娜则表示 “有关部门预测，２００５年房地产投资增幅大约为２１％，比２００４年低了７个百分点，但２００５年的固定资产投资增速与２００４年基本相当，投资于住宅的资金减少了，但固定资产投资并未减少，这意味着有大量的资金流向了产能过剩的行业。” 她认为，这实际上导致了该发展（住宅尤其是普通住宅）没发展，不该发展的却越走越高。这给政策的制定者也带来了挑战。
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