专家详解新商品房预售合同

　　2005年版上海市商品房预售合同（征求意见稿）已经发布，并有望在今年实施\(本报1月7日做过相关报道\)。为了让购房者进一步明了如何更好维护自己的权益，充分利用合同保护好自己的利益，本报约请专家对新版预售合同（征求意见稿）的一些细节进行深度解析。

　　记者发现，新版的预售合同（征求意见稿）最大的一个亮点就是对容易产生纠纷的 环节做出了更为合理的规定。而这些纠纷往往是购房者利益相对容易损害的地方。

　　本报记者江敏/文记者马骏/摄

　　焦点

　　1绿地、会所纠纷

　　往往多存在于业主和

开发商物业之间，表现形式多为开发商此前承诺的绿地比交房时小，绿化率非常低，同时会所的用途被改变，所有权发生变化等。

　　支招：关于绿地和会所等的约定已经明确写入了新版合同（征求意见稿）中。购房者应该注意的是，开发商将在合同中承诺该商品房项目绿地面积不低于多少平方米，绿地率不低于百分之多少，这一点必须在入住前验收。关于会所，合同中将需要开发商明确会所的所有权、会所经营服务方式和具体经营服务功能（如健身、餐饮、棋牌、美容等）。

　　焦点

　　2面积误差纠纷

　　更多地表现为开发商擅自变更建筑设计、不按施工图施工或因向房屋土地调查机构提供不实资料等原因造成面积增加或减少。

　　支招：在新版合同中（征求意见稿）明确，如果因以上原因造成建筑面积增加的，购房者有权单方面解除合同或不承担由此增加建筑面积部分的

房价款；造成建筑面积减少的，购房者有权单方面解除合同或由开发商退还减少建筑面积部分的房价款。

　　值得注意的是，面积误差出现后，说了算的更多是购房者。除了以上原因造成误差之外，其他原因造成了面积误差，购房者可以提前与开发商在合同中约定，与实测面积的误差多出多少平方米，购房者可以不需支付多出来的面积的房价款，但房屋产品依旧归购房者；同时，与实测面积误差少了多少平方米，开发商要双倍返还给购房者相应面积的房价款。

　　焦点

　　3付款方式

　　开发商推迟交房，或者造成烂尾楼等显现，早已付清款项的购房者利益将受损，利息多付，拿不到房的风险增加。这一点同样成为纠纷的热点。

　　支招：在新预售合同（征求意见稿）中，明确购房者可以按照商品房的建设进度来付款，最多可以按照七次分期付款。合同中将约定可以按建设进度至多少、房屋交付后多少天、办理出大产证后多少天等七个节点来付款。

　　焦点

　　4装修标准

　　装修时所用材料不实、方案不符合原先设定的标准、施工质量差等多为装修房交房时购房者和开发商的一个矛盾。

　　支招：合同（征求意见稿）中明确，全装修住宅交房时的装修标准不低于

样板房水平。购房者注意的是，附件中应该有《全装修住宅装修设备标准及全装修价格》，内容非常细致，从地面、门窗等大件到踢脚板、门锁等小件都有详细的名称、品牌、规格、质量等级、颜色等方面的规定。