东方蓬莱：欲与迪斯尼比高低

　　开过工厂、做过房地产策划，最后转到旅游复合产品经营的广州中际长鸿置业有限公司董事长李曦有一个不小的野心，那就是要在中国打造一个与迪斯尼媲美的文化旅游产品项目———东方蓬莱。那么，李曦为何要转向旅游复合产品经营呢？他的底气又从何而来呢？带着种种疑问，记者与其展开了一场对话。

　　记者：据我了解，您算得上是广州最早的一批房地产策划专家，能否介绍一下您之 前的经历呢？

　　李曦：我从事

房地产策划最早可以追溯到1993年。当时，广州房地产业刚起步，很多人都在圈地炒卖红线，但我没有做投机生意，而是转行做房地产策划。我清楚地记得，第一单是帮同庆大厦做策划。它属于农业银行开发、位于许多旧房子里的一栋楼，卖价高达8000元/平方米。因此，卖了两年都卖不出去。

　　为此，我想了很多办法。由于地理位置所限，大公司来同庆大厦办公的机会很小，我考虑的主要对象是外地想要进入广州的公司。我提议把整栋房子分割成每间24平方米的标准房，一套12.8万元。这种定位就当时而言，一般的公司是可以买得起的。当时，我从楼顶挂了一条条幅，一直从楼顶挂下来，这也是当时广州最长的一条条幅。打出的口号是酒店式办公，24小时服务。

　　想不到三个月之内竟然全部认购一空，而这都是在卖楼花的情况下完成的。这实际上就是后来风行一时的SOHO概念的雏形。

　　1995年，我又在中国国际大酒店率先策划举办了中国首个广州房地产交易展销会。最高潮的时候是一天卖一栋楼，十个楼盘一起展销全部卖完，这也牵起了广州房地产的第一个销售高潮。我记得，当时按揭还刚刚开始，大部分都是现金交易，现金堆得像山一样高。

　　随后，我又提出了个性化楼盘的概念。当时，一德花苑开发商卖得不理想，请了一些广告进行策划都没有成功。我接手之后，重新对产品进行了策划定位。

　　一德花苑的地理位置不错，算得上是二线江景，但是其拆迁成本比较高，回迁户占了一半左右。按照其成本，最低要卖8000元╱平方米才能赚钱。为此，我提出了个性化的理念，请有认购意向的客户实地来楼盘实地考察，提出他们心目中的住房要求。

　　当时，有身价的人都要求住大面积的房子。于是，我提议开发商将40－50平方米的房子全部拆掉，全部改成大单位的房子，按照我们的理念进行

装修设计。后来，这一理念付诸实施之后，结果给开发商带来了10%的增值空间。

　　2003年，我又策划了一个漂亮的项目，那就是广州湾畔的销售策划。它的情况基本上与一德花苑相似，位于滨江东的一线江景，但是，不在中心地带。老板最头痛的问题就是销售不畅。当时，大面积开发的中海明都就在它的后面，而卖价仅4500－5300元╱平方米，也有一部分一线江景，配套的花园和会所也很高档。实际上，广州湾畔要卖到8000元╱平方米才能赚钱。

　　对此，我提出的理念是，你卖你的4500元，我卖我的1万元。刚开始，老板的思想还转不过弯来。我就带老板去了南湖的一个楼盘，实地考察什么是

豪宅，200平方米以上才算豪宅。随后，把原来的房子全部拆掉，重新规划，又聘请了香港著名的室内设计师高文安重新设计。

　　接下来是升华豪宅概念，把大堂布置成一个五星级酒店的大堂。然后，让一些酒店侍应站在那儿，把一个豪宅的样子做出来。这个案例也为我赢得了2004年首届中国房地产营销策划大赛银奖。

　　记者：从房地产策划到旅游复合产品经营，这其中的跨度也是挺大的，究竟是什么原因让您有了这个动机呢？

　　李曦：我看到，广州市中心的房地产开发已经基本成熟，竞争也日趋白热化。个人认为，在自己没有太强实力的情况下，为了避免正面竞争，就有了尝试做复合旅游的念头。

　　我的太太是连南人，而连南又是粤北有名的贫困县，作为连南女婿，也算是尽自己的一份心吧。2003年，我在粤北最贫困的连南县征了8500亩地，成为了国家有关部门停止协议用地后的一批幸运儿。

　　此外，连南吸引我投资的一个重要原因就是在于它的景观性。它是典型的喀斯特地貌，是一个具有比桂林还好的“软、硬”优质资源综合优势的第三产业项目。

　　我分析过，广东旅游市场占了全国的四分之一，具体来讲，广东旅游收入达到了1000亿元左右，而且，每年在以7%－8%的速度递增。可以说，广州人房子有了、车子有了，旅游消费的潜力非常大。通过建立配套房地产别墅和酒店，可以解决广东两日游的问题。

　　从交通来讲，走广清高速再转107国道，两个多小时就到了。而我也研究过国外两小时经济圈，发现这个区域内有潜力的项目会产生比较好的利润。事实上，随着广东后工业化时代的来临，西方的生活模式会很容易进入到广东来，例如，周末开车去消费就会盛行起来。

　　实际上，我认为做房地产的最高境界就是做服务而不是做产品。我的理念就是通过旅游带动房地产，把旅游的观赏性、娱乐性、参与性三合一，打造一个综合性的旅游概念，即吃、住、行、玩、购物等融合起来为一体的项目。目前，该项目已获得政府有关部门批准，开发建设560顷的范围。

　　记者：我感兴趣的是，您为什么把这个项目定名为东方蓬莱呢？

　　李曦：这就需要我们来挖掘其人文文化的内涵。说到东方蓬莱，就要提到盘古开天的起源。在连南瑶族自治县，5000年的盘古开天古老传说至今还在流传，而且这里的人们都相信他们的图腾———龙犬图腾就是盘古王的前身。

　　在连南，有关盘古王的传说是这样流传的：远古时代，盘古王是一个犬的化身，而这个犬是有神力的。它帮助了一个远古部落的大王统一了其它原始部落，它的神力让它变成了一个盘古王。最后，盘古王用它的神力把天撑开了。盘古王仙逝之后，就把他的身躯化成了蓬莱。

　　在以前，蓬莱就是人间仙境的意思，也就是现在人们所说的香格里拉的理念，即一个非常和谐、公平的地方。而这一点，与我们现在提倡的和谐社会的理念也非常吻合。

　　记者：那么，您提出的打造与迪斯尼媲美的文化旅游产品项目的底气又从何而来呢？您的远景目标又是什么？

　　李曦：截至目前，广东真正的旅游龙头项目和公司还没有。以广东最著名的七星岩和丹霞山为例，其相对景观可能占了一些优势，但东方蓬莱的资质也不会差，完全有条件打造成中国一流的旅游品牌。

　　东方蓬莱的远期目标是建成有81个景点的三位一体的综合性旅游项目，真正成为一个人间仙境。我要把它打造成一个世界品牌，让全世界的旅游者都在这里看到中国5000年文明历史的原版。我认为，中国应该有自己的文化产品去跟迪斯尼竞争，我希望东方蓬莱能跟它去竞争，甚至有一天能够超过它。

　　我的目标就是，希望通过5至10年的时间把东方蓬菜打造成中国旅游第一品牌。并希望东方蓬莱能够吸收西方旅游娱乐业的成功经验，运用迪斯尼模式来开发这个旅游项目，先做品牌再辅以市场策略。为了这个旅游项目，我已经注册了十几个相关的注册商标，包括盘古开天、东方蓬莱，还有一些民族的篝火晚会、长鼓舞等一系列民族文化品牌。

　　在这里，也许迪斯尼200亿元做不到的项目，仅用几十亿就可以把它做起来。按营业额计算的话，要达到广东旅游市场三分之一的营业收入，一年下来要有300多亿元的收入。如果这一目标能实现的话，将一举超过整个连南县所有的工业收入。

　　实际上，按照迪斯尼在美国一年收入逾1000亿美元计算的话，在中国与之媲美的一个项目年300亿元旅游收入还是保守估计的数字。当然，如果仅靠我个人实力的话，要实现这一目标还有较大的困难。目前，我已动用自有资金开发了9个旅游景点项目。我非常希望能够找到一些志同道合的战略投资者或财团一起参与进来，共同打造中国旅游第一品牌。

　　记者何晓晴

　　(Raul/编制)