谁是甲级写字楼的买家用家？

　　未来三至四年内，广州市将有超过200万m2的甲级写字楼入市。有报道称：珠三角服务业、在穗跨国公司及本地企业，共同拉动广州市甲级写字楼开发。如此“供需两旺”的大好形势，在业内资深人士看来却是隐忧渐显：广州甲级写字楼市场深层次的供需错位、业权分散等问题，该如何得到解决？未来谁才是甲级写字楼的买家用家？

　　业权分散成写字楼租售掣肘

　　一方面是对甲级写字楼强劲需求，一方面市场缺少真正意义上的优质写字楼供应———广州市场供货往往未能全面符合跨国公司或海外基金这类高档物业投资者的业务扩充需求，这种供需错位对租赁交投构成障碍，某种程度上限制了服务业在广州的发展。

　　广州市

写字楼市场常见的分拆出售成为造成供需“错位”的主因，有业内人士称，“业权分散已经成为广州写字楼租售市场发展制肘。”

　　供需错位严重

　　仲量联行就广州部分甲级写字楼租户所作的调查显示，满足跨国公司要求的优质写字楼数量远远低于表面供货数字，除去楼面面积、楼层高度及物业管理素质等方面的差距外，业权问题成为阻碍海外基金及跨国公司入市的最大障碍。绝大多数受访租户倾向选择单一业权写字楼大厦，然而，广州现存的甲级写字楼供应中，只有不足20%的写字楼属单一业权大厦。2005年的新供应量中，27%的写字楼被用于分拆出售。

　　广州昌盛集团总裁助理赵子峰说，他接触过的不少国际大买家，来广州寻求的是完整的物业，购入后整体包装，但走遍全市却难以找到合适的物业，因为大多已被

开发商拆卖。

　　单一物权物业受青睐

　　“广州市写字楼很多，但有独立的物权的不超过5幢”，高力国际董事总经理黄少媚也有同样的看法：这样的物业很难让目前正在中国国内四处谋求投资机遇的海外基金接受。

　　仲量联行大中华（南区）研究部主管曾纪崇认为，单一业权是甲级写字楼成功的关键因素之一，因为这是最佳租户组合管理的必要条件，也是许多顶级跨国公司选址的重要准则。因为单一业权通常能提供优质保安服务和保持良好的物业形象，而分拆出售的物业不可能实行策略性租户管理。

　　单一物权对于投资基金也很重要，因为该类买家往往置下物业后作长线租赁投资，面对的是大租客。中信广场环球推广中心董事总经理萧亮有说，近期内有不少海外大租客到中信广场找大面积写字楼，但由于历史原因，中信广场在早期已分散租出，如今正苦于没有适合面积的单位可以满足这些机构的需求。

　　对租赁市场来说，单一业权的优质写字楼数量可能大大少于计划中的供应量，但来自愿意为优质写字楼支付较高租金的跨国公司的市场需求强劲。

　　500强不如“香港后勤”需求大

　　

世界500强被不少开发商认为是甲级写字楼的强劲承接方。而业内资深人士则指出，500强不如香港对广州写字楼的承接能力大，舍近逐远并非良策。

　　500强“消化能力”有限

　　自1991年始就活跃在写字楼租赁市场的高力国际董事总经理黄少媚女士算了一笔帐：“假如世界500强在广州都购买或租赁写字楼，平均一家面积1000平方米，也就是50万平方米，但广州的供应量已远远超出他们的需求”。

　　将宝洁引入广州的高力国际根据其“实操”经验表示，500强中有不少是制造业企业，不求豪华只讲实用，有的办公地点就设在工厂厂区内，很多只是办事处，对写字楼的面积需求并不大，例如某海外银行在广州的办事处面积仅200－300平方米。

　　香港后勤潜力大

　　“其实，广州市写字楼的大租家有可能是来自香港企业”，黄少媚说，近年来，香港不少大企业将广州市作为其后勤基地，对写字楼需求量非常大。例如某航空公司就在广州市设立了多个办事机构，“开发商在市场定位时，不妨多考虑该类买家或用家”。

　　黄少媚说，不同的客户对写字楼不不同的要求。但有一点是共同的，“品牌公司不希望隔壁的小业主是做沙河粉的，这是我从事10多年物业的心得”。

　　专题撰文殷小杰

　　（晓健／编制）