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早报记者 叶莺责任编辑 罗勇成
沪上知名的商铺投资专家姜新国近日在接受记者采访时表示，2005年上海商业地产市场处在一个重要开发转型期：由原来的市场饥渴期，转变为产品消化期，挂牌待售商铺达250万平方米。由于中小资本逐步离场，国外、国内其他行业资本逐步介入，促使商业地产市场转轨。商业地产的开发方向，由原来的房地产开发向高一级的收益性物业开发转变。
姜新国指出，2005年，上海商业地产市场运行走势呈哑铃状，在年头上，承接2004年销售的势头，成交数量比较大，5、6、7三个月受到宏观调控影响，交易量明显变小而萎缩，9月份以后，市场能量重新释放。
然而，由于缺乏开发和投资经验，上海的商铺市场目前处于“经营不起来”的状态，中小投资者得不到收益，使得许多投资者的信心受到挫折，还有一部分投资者由于资金有限，没有实力再次介入商铺投资，因此原来模式上的资本来源有所减少。还有少量投资者感到商铺市场的风险变大，而选择了“退铺”。
与中小投资者减少相对应的是，境外资本对上海的商铺投资加大。如大摩收购上海广场，荷兰ING与复地联合开发曲阳商业项目以及“高盛”、“雷曼兄弟”、“麦格理”等国际基金不时传出的收购信息。资本对物业的要求变化，使上海商业地产由初级市场，也就是单纯房地产开发向高一级的收益性物业开发转变。
“虽然成交量有所释放，但是市场从2002年到2005年的短短几年里起了‘质’的变化，挂牌待售的250万平方米商铺就是一个明显的例证。市场已经由紧缺型市场开始变成充裕型的市场，闲置的商铺需要经营才能产生价值。启动商业经营将是今后商业地产的主基调，开发可能不再是最热门的话题。”姜新国这样解释。
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