地铁开通将破二手房地段论

　　随着地铁一号线即将全线贯通运营，地铁沿线楼市已成市场焦点，特别是在二手房业界，更预期地铁开通将成为刺激新年楼市的要素。日前，记者在21世纪不动产举行的地铁沿线二手房市场趋势研讨会上获悉，市场已经出现频繁交易动向，但地铁概念对二手房市场刺激作用仍显滞后。与会人士认为，地铁开通后，沿线二手房真正成为热点尚需时日。与传统楼市“地段论”不同，距离市中心较远的地铁站点周边区域相对于中心城区升值潜力更大，小户型仍是交易核心。

　　地铁开通“两头”预期高

　　地铁一号线从北辰区刘园站到津南区双林站共22个站点。在全长26.2公里轨道沿线，红桥区与河西区分别有8和9个站点，几乎占了八成。地铁开通之后，红桥与河西二手房市场将直接受益。

　　“河西区海天馨苑和四季新园受地铁概念影响最直接，很多购房者都是冲着地铁来买房的。”21世纪不动产负责人说，“这些房龄较短的新房进入二级市场参与交易，说明地铁的影响已经波及到二手房市场。”

　　地铁另一端红桥区丁字沽三号路沿线，周边二手房也频繁易手。借地铁开通带来的

房价增值预期，一些原住居民抢先一步将房屋挂牌交易。而一些提前看好交通环境改善的购房者也频频向二手房门店咨询地铁沿线二手房。据21世纪不动产综合数据显示，近段时间红桥区二手房交易呈逐渐增量态势，交易量增加约10%。

　　中心城区地铁沿线影响甚微

　　与地铁南北两端二手房市场提前启动相比，南开区与和平区地铁站周边二手房交易受地铁概念影响有限。在地铁沿线二手房市场趋势研讨会上，中心城区地铁站点周边二手房显得格外“低调”。

　　首先，中心城区二手房价格普遍较高，无论是自住型还是投资型购房者，对这些区域二手房增值信心明显不足。21世纪不动产负责人认为，以南京路周边楼盘为例，开发商在先期销售过程中，已经将未来两到三年的增值价格均摊到楼价中，这些区域的次新房增值空间要远低于红桥和河西地铁沿线项目。平均交易价格在每平方米7000元的二手房，给购房者带来的压力可想而知。

　　其次，中心城区二手房历来有价无市，挂牌销售的房源稀缺，即使有也会在很短时间内交易，所以受地铁概念影响不大。此外，中介企业中心城区开店经营成本明显高于其他区域。一位与会的21世纪不动产加盟商表示，中心城区地铁沿线关注的焦点在于写字楼和商业项目，对以居住为主的二手房市场而言，地铁概念不但不会放大影响，甚至还会成为制约交易的因素。

　　沿线二手楼市反应滞后

　　业内人士普遍认为，地铁还没有正式运行，沿线二手房市场会有滞后效应。“由于购买二手房的客户大部分需要在第一时间入住，所以对周边环境比较挑剔。目前地铁沿线配套工程还在进行，道路、环境等市政建设还不完善，所以地铁概念影响还处在温热阶段。”21世纪不动产负责人说，“上海地铁开通后莘庄周边房价上涨了50%，广州地铁开通后沿线天河商城商铺租金提高了一倍。由此判断，本市地铁沿线楼市也会出现如此涨幅。但实际情况是天津二手房市场多以居住型为主，地铁票价、间隔时间尚无定论时，很难实现这样的预期。”

　　“目前购买二手房者多数属于刚性需求，选择房源时看得很近，特别是资金压力较大的购房群体，关注重点多在总房款上，对地铁这样的交通概念还不是很看重。”21世纪不动产经理胥佳媛判断，地铁真正成为左右房价的主导因素还需要时间。

　　中小

户型次新房值得关注

　　研讨会上，与会业内人士形成了一点共识：地铁两端近郊住宅价格将有大幅提升，特别是房龄较短的次新房将会成为市场绝对主力，其中80平方米左右的中

小户型市场增值空间值得关注。

　　据了解，广州地铁开通之初，其市中心沿线楼盘均价为每平方米6000元，而郊县沿线房价只有每平方米3000元左右。地铁运行一年后，市中心房价几乎没有变化，而郊县沿线二手房价飙升到每平方米4000元。这与目前本市情况非常相似。有人预测，地铁开通一年后一号线南北两端二手房价格至少会上涨30%。

　　由于目前地铁两端的瑞景小区、双林居住区内新房数量较多，其二级市场的次新房存量将会有所提升。由于次新房是二手房市场热点，其增值空间还会更大一些。另外，地铁面对的是工薪阶层，因此沿线总价相对较低的小户型也将扮演市场主角。