房地产业上演博弈“大戏”

　　消费者愤怒政府部门出手地产商强挺

　　2005年的中国房地产市场，有两个最突出的特点：一，消费者愤怒了，在讨伐房地产暴利的同时，想方设法揭房价成本的老底，房产商的处境非常尴尬；二，房价虽然还在涨，但是涨幅回落了。

　　因为疯涨的房价已经对国民经济的健康发展带来危害，也激起消费者的愤怒，中央和有关部门展开了一系列的针对房地产的调控措施，消费者和房产商形成你不买我也不降价的对峙局面，这种对峙一直持续到2005年年末。

　　展望2006年的房地产市场，房产商纷纷预测房价继续上涨，也有经济学家认为房地产市场将从2006年或者2007年开始，步入一个长达5年的大熊市周期。

　　愤怒

　　2005年的第一把火和最后一把火，都是北京华远集团总裁任志强烧的。

　　1月8日，任志强说，“我坚持一个观点，不要让所有的老百姓都买房子，因为我们没有那么大的生产量。在供应量很少的情况下，一定是先满足最富的人。”

　　11月19日，任志强又说，“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。”

　　任志强的“先满足富人论”和“房地

　　产品牌暴利论”如同两颗重磅炸弹，先后在年头年尾炸响，如此的言论对消费者形成强烈的刺激。

　　如果对2005年的房地产消费者进行一项情绪调查，可以肯定的是，弥漫在消费者心中的最大的情绪，就是愤怒。愤怒的原因，当然是高房价，以及高房价背后的暴利。

　　在这种愤怒的情绪引导下，整个2005年，与房地产有关的舆论，成一面倒的形势，对高房价、房地产暴利、部分房产商、房地产利益集团展开了大范围、高强度、长时间的大讨伐、大批判，其反应之迅速、观点之鲜明、情绪之激越、语言之痛快淋漓、论证之言之凿凿，可称得上快意恩仇、蔚为大观。

　　调控

　　来自中央和有关部门的对房地产市场的调控，是从2004年的“8·31大限”开始的。

　　2004年8月31日之后，各地通行的土地协议出让制度正式走入历史。这对于那些依靠权钱交易、官商勾结取得廉价土地的房产商来说，是一个致命的打击。部分房产商正是利用这个机会，大肆宣扬“8·31”之后土地价格将要上涨，房价也要上涨。在这样的言论蛊惑下，消费者蜂拥而至，直接导致了2004年年中开始的房价的大幅度上扬。据国家统计局统计，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14．4％，其中商品住宅上涨15．2％，为1998年以来的最高涨幅。

　　进入2005年，相关调控信号和措施接踵而来。

　　3月5日，温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出，要采取措施“抑制房地产价格过快上涨”。

　　3月17日，央行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，购房者贷款成本提高。

　　3月26日，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》。这份《通知》因为有8条调控房价的意见，被业界称为“国八条”。

　　4月30日，建设部、发改委等7部门联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这个意见因为也有8条，被业界称为七部八条，也叫新八条。

　　从“8·31大限”到提高房贷利率，再到国八条、七部八条，一系列调控措施既重且猛，疯涨的房价终于开始放慢脚步。疾风暴雨中的房产商大倒苦水，有人对同行感叹，冬天到了，大家抱在一起暖和些。

　　在这样的情况下，有关部门发出信号，下半年不会再出台新的调控措施。

　　对峙

　　虽然消费者愤怒声讨，虽然中央部门调控政策接二连三，但是，房产商并没有像很多人想象的那样，主动降低房价，而是坚守高房价，且不断小幅度向上调价。消费者则采取用脚投票的方式，拒绝购买。对峙的局面因此形成。

　　这种对峙在2005年年中初步形成。之后，房产商开始炒作“金九银十”概念。在这之前，每年的9月10月都是房地产市场的黄金时期，成交量会大幅度攀升。但是，2005年的“金九银十”好景不再，房产商举办的各类房展会，消费者仍然是看得多、买的少。

　　眼看就要临近年末，上海、武汉等地的房产商坚持不住，开始了或明或暗的降价动作。这样一种降价反而激起了已经购房者的不满，引发了一股股退房风波，成为2005年房地产市场一道奇特的风景。

　　直到12月，消费者的持币待购心理，仍然在持续，买卖双方的对峙局面，没有打破。

　　这样对峙的结果，是房地产空置率的持续上升。有关数据显示，至今年11月末，全国商品房空置面积为1．14亿平方米，同比增长14．2％。其中，商品住宅空置面积为6316万平方米，同比增长8％。

　　展望

　　有关数据显示，今年一季度的商品房平均销售价格涨幅为12．5％，一至二季度为10．1％，而一至三季度则降至8．8％，前三季度房价的涨幅呈稳步回落态势。

　　虽然房价涨幅稳步回落，但是，也有舆论认为，即使是8．8％的涨幅，也是消费者无法承受的。尤其是，现阶段消费者不但受困于高房价，还在医疗、教育、养老等方面，面临强大的财务压力和精神压力。

　　展望2006年的房地产市场，两种观点针对相对。

　　房产商普遍认为房价还会继续上涨，有人甚至认为2006年的房价将会上涨20％。有专家从进出口贸易的角度，得出明年房地产市场将再现荣景，也有专家认为明年将是鼓励住宅消费年。

　　在一片看涨的声音中，也有专家作出了不同的判断。知名专家许小年不久前撰文指出，中国楼市不久将步入大熊市，尤其是上海、杭州、南京、北京这些在过去几年里持续狂热的大中城市，房价将从明后年起明显向下转折，步入五年以上的大熊市。

　　许小年表示，之所以得出这样的结论，是因为当大家都坚信房价将上涨之后，需求方会狂热地抢购房产，

开发商则会全力开发房产，这样的状况持续两年后，居民的购买力将大幅衰减，而开发商供给的喷发却要滞后两年到三年，居民有限的购买力将无法消化越来越大的供给量，大熊市因此产生。

　　在关于房价涨跌的争论中，社科院专家易宪容的观点，显得更加中立和理性。他认为，从长期来看，一个真正繁荣的房地产市场，应该是一个完全平民化的市场，只有大多数民众有能力进入了，

房地产业才能持续发展与繁荣。

　　中国的房地产市场，至少在目前，还不是一个大多数民众有能力进入的市场。

　　我们期待着这一天的早日到来。

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