2005渐远 浦东楼市泡沫渐消

　　本报记者　邓旭　发自上海

　　上海楼市在2005年的变动就像一个登山者蓄足力量，一鼓作气地登上山顶，然后缓慢下坡。登山时一路风景无限，下山时却有些不舍，总希望在峰顶多流连片刻。不过，作为理性的市场参与者，不舍和流连只能是一时的感受，在确定市场的下调趋势后，仔细分析，才能更好吸取市场变动的经验。

　　浦东楼市涵盖内中外三环，土地成本普遍比较低廉。在楼市上涨过程中的增长较快，尤其是小陆家嘴地区；因而在楼市调整中，这里的反应也比较大。

　　陆家嘴：外来需求撑起门面

　　小陆家嘴地区，近期出现了汤臣一品单价11万元/平方米的天价。虽然这个价位是否贴合市场目前不得而知，但是很明显，区域内高端楼盘在境外购买力的支持下，会有很大的发展空间。相比其他市中心区域，小陆家嘴地区近期的成交情况保持稳定，继续下调的趋势没有出现。相比年初，目前该区域主要的楼盘世茂滨江花园、仁恒滨江花园、汇豪天下等，均价都在2.5万元/平方米左右，颇受外籍客户的青睐，故而成交势头良好。

　　汉宇地产近期成交的一套仁恒滨江园的三房，面积为146.01平方米，挂牌价365万元，成交价356万元，楼层为3楼，成交单价为2.43万元/平方米。房东的心态一直保持得很好，没有因为之前市场的颓势而轻易降价，此次价格达到其心理价位后便迅速出售，致使成交顺利；另一套仁恒滨江园的成交也是三房，面积为144.35平方米，挂牌价345.6万元，成交价325万元，楼层为2楼，成交单价为2.56万元/平方米。近期该楼盘的底层成交较多，与其价格更为实惠有关。

　　支持小陆家嘴地区的市场不仅是其良好的地段，还有其在租赁市场上的势头，汉宇地产本月成交的一套汇豪天下的二房租赁，面积为107.94平米，挂牌价7500元/月，成交价7000元/月，该房所在楼层为22楼。该地区不仅外籍人士乐于租用，房东也愿意租给外籍人士，故而形成了一个良性的循环。租金价格不低，满租率也高。总体来看，小陆家嘴地区在外来人士的支持下，市场继续看好。而汤臣一品不仅自身被看好，也给该区域带来了更高的人气，促进了周边楼盘的交易。

　　联洋社区：配套完善支撑前景向好

　　浦东联洋板块是上海近年来发展速度很快的中高档国际社区之一，社区毗邻世纪公园这一“天然氧吧”，居住环境好，社区面积大且规划完善，超市、学校等配套设施齐全，吸引着大量的国际国内住户来此定居和投资。

　　据汉宇地产估计，该板块楼盘近年的投资比例大、空置率高，个别楼盘的入住率低于50%。这种市场情况造成联洋社区的

房价上涨过快，而租金不断走低。2005年初，区域出售均价在1.3万元/平方米到1.5万元/平方米之间；而当3月份房地产调控政策出台后，该地区二手房价格大幅下调，人气下挫，均价下调至1万元/平方米左右。这种市场迅速走低的现象说明联洋社区在2004年底至2005年初上涨速度过快，投资比例过高，而这正是政策调控打压的重点。市场上近期还有极个别出现投资客抛盘成交单价低于万元的案例，这些说明该区域单价之前某些过度投资的情况已经得到消化。

　　不过，联洋社区本身所具有的良好区位、环境优势，也决定了该区域实际上是一个良好的居住、生活小区。在合理的市场价格和市场位置中，联洋社区还是浦东新区一个非常有发展潜力的住宅区域。根据汉宇地产的市场研究中心数据显示，9月份以来，联洋地区二手房市场价格出现小幅回升势头，不少房源成交价格较几个月前上涨了几百元，成交量也有少量上升，各个楼盘的成交均有5%左右的上调。这种情况的发生也从市场成交上说明，经过政策调整，该板块房价逐渐回归理性，一些居住的刚性需求释放，而这部分需求的入市使该区域部分性价比高的楼盘出现一定的回暖迹象。

　　汉宇地产认为，浦东联洋区域的后市发展还是看好的。目前作为市场主力的自住性购房者，主要还是要参考区域价格的走势以及自己的实际购买能力加以选择。今年年底的上海房地产市场很难出现前一年迅速拉高的情况。买家可以耐心等待合适的物业并出手购入。

　　世博板块：基础扎实后市值得期待

　　浦东三林板块是指东起杨高南路、南临外环线、西及北到黄浦江的广泛区域。大三林区域是浦东上南地区和三林镇的总称，到市中心人民广场的垂直距离仅8—12公里。申博成功后，世博概念逐渐在三林地区乃至整个上海流行起来。随着世博会建设的不断实施和进展，以及各项重点工程项目的竣工，三林地区房地产、商业、旅游及娱乐产业已经有了长足发展，无疑，该板块将成为浦东最具发展潜力的区域之一。

　　汉宇地产市场研究中心分析认为，以川杨河为界，三林板块可以划分为南片和北片。就目前情况看，北片的开发较早，成熟度较高，主要是10年左右房龄的二手房为主。南面三林镇经过多年的发展，目前已有近10万人口，近两年普通商品房小区发展迅速。作为浦东新区一个重要的居住基地，大三林地区最终将纳入中心城区范围，成为浦东新区向外拓展的一个重要区域和住宅建设发展的一条重要轴线。

　　据汉宇地产数据显示，近期，三林板块次新二手房的需求状况有所回升。人们询盘的热情逐渐走高，目前，该区域二手房市场上的主要需求者还是自住型的购房者，尤其是对婚房的需求较大。这部分需求者对于房龄较短、成色较新、出入交通便利的二手房源比较感兴趣。上南路、恒大桥附近的金苹果花园、海阳路上的飞旺家园、山水苑等几个较大的次新楼盘本身房型较好，所处地段公交线路集中，又紧挨易初莲花大型超市，是求购者心目中理想的二手房房源。但是这些楼盘的业主多数是用以自住的，转手率较低，抛出的挂牌房源不多，叫价也相对偏高，一般在7500元－8000元/平方米之间；三林路、上南路地段虽然比较偏远，但由于靠近上南路，交通比较方便，所以挂牌价较高，一般在7300元/平方米左右，但挂牌量较小；上浦路上的锦翠苑、岭南苑二手房源较充足稳定，房型也齐全，但由于地段稍差，配套设施和交通不及上南路这边健全方便，所以叫价稍低，一般在7000元－7500元/平方米之间。

　　汉宇地产近期成交德州五村2房买卖一单，面积为81.35平米，挂牌价为63.5万元，挂牌一个半月出售，成交价63万元，该房在2楼。客户对此房基本认可，但是砍价厉害，房东在市场压力和客户一次性付款的吸引下，最终同意降价成交。另一个成交的案例是瀚林苑一套133.56平方米的物业，该房为3房2厅2卫，挂牌价为125万元，经过中介与买卖双方的共同协调，最终以123.5万元达成一致。汉宇三林分行经理孙帅认为：这个小区档次在本区域中相对较高，而且

装修较好，价格相对较为合理。

　　总体来看，三林板块的“世博会”效应已初步显现，板块品质和价值都比周边其他区域有较大提高，而板块内在建和计划兴建的大型配套设施也都为板块的进一步提升打下良好基础。虽然近段时间在总体楼市调整的驱使下，三林板块的价格和成交也较为低迷，但是三林地区后市，尤其是世博会之前的楼市发展，还是会有一个很好的前景。

　　《国际金融报》(2005年12月23日第四版)