中国房企需搭建投融资平台接驳国际市场

　　上实在俄罗斯圣彼得堡的“开疆拓土”着实令国际市场对中国房地产企业刮目相看了一回。然而，在不少业内人士看来，国内房地产企业要想实现与国际市场的真正接轨，仍然还有一段长路要走。“现在人们谈论中国房地产企业与国际市场的联系方式，首先想到的就是把国际上的技术、资金等等引入中国，还有一个大的方式就是中国的资金、经营模式和经营技术走向国外。”泰盈决策资源集团董事长杨小辉在接受《民营经济报》记者采访时表示。

　　本版撰稿朱大尉

　　1外资逐渐涌入二线城市

　　花旗集团地产投资部副总裁张虎跃

　　根据相关部门数据，2004年合同外商在国内产业的投资，排第一位的是制造业，达到72％。房地产在投资当中所占比例为8.9％，而前几年的历史数据分别为10％、11％、12％，基本保持稳定。

　　从境外资本的流向看，外资进入中国主要是以大城市为主，特别是以北京和上海为代表的大型中心城市，不过，也有外资基金开始将目光投向中国的二线城市。

　　上海是中国的经济中心，外商投资总量每年基本保持在60亿美元左右，高居国内所有城市的榜首；其次是北京。这两个城市的开放度相对较高，因此受到青睐。此外，2008年奥运会和2010年世博会分别在两地召开，也会吸引外资的关注。

　　张虎跃表示，目前也有外资正在进入中国内地，特别是天津、宁波、青岛、沈阳、武汉等二线城市。这些城市的潜力非常大，而中国的一线城市通过近两年的发展，已经出现部分透支。房地产业的发展在某种程度上其实是不可持续的，现在上海的

房价指数在下跌，就是这个规律的客观反映。

　　根据盛阳地产战略中心的统计分析，中国房地产外资基金的构成存在金字塔式的三大阵营。塔尖部分是地产基金。2005年外资基金在中国的投资规模达28亿美元，如果加上外商直接投资，这个数字有60亿。这些基金的投资方式都是与中国地产商合资。塔中部分是债权资本，它的数量要超过地产基金。债券资本的投资方式主要是中短期贷款，一般要求18％到30％的回报率，中国地产对债券资本使用一般采取债券融资的方式。塔底是最庞大的一块，即房地产热钱，高峰时期房地产热钱的规模超过200亿美元。由于

人民币汇率改革以后热钱的方向发生了转变，这个数额有所下降。

　　2国内房地产企业有自身优势

　　上实发展股份有限公司总裁卢铿

　　对于最终选择走出国门发展房地产业，卢铿自然有自己的看法：“前年上海引进的外资超过了100亿资金，而走出去的资金不到1亿美元，所以有严重的差异，我想中国的企业走出去，一个是弘扬国风，一个是输出我们的文化，也输出商业的理念，尤其是房地产，中国的房地产每年开发的数量是世界第一的，进步的速度我想也是世界第一的，中国发展商研究的很多的问题，是欧美发展商都不研究的。”

　　然而，在不少人看来，上实是一个很特别的个案。首先，他是通过国家层面的沟通，其次，通过五个非常大的国有企业整合起来到国外投资，使上实拥有了极强的抗风险能力。没有这两个前提条件，上实的国际化运作将很难实现。自1991年开始，俄罗斯推行住房私有化，所有居民可以无偿获得所住房屋的所有权，超标部分需自己掏钱购买。此外，尽管俄罗斯的物价普遍高于中国大陆，但货币汇率都稳定下来了，通胀率也在不断下降。没有这样一个好的趋势，上实的计划也将难以实施。

　　3四招实现与国际资本对接

　　盛阳房地产投资管理（中国）有限公司总经理王琪

　　现在的房地产业，不单国内企业参与国际投资有阻力重重，就算是中国地产和国际资本对接方面，也存在不少问题。“外资基金与中国地产，就像两个人谈恋爱，如果说中国地产是干柴的话，那么外资基金就是烈火，而现实的情况是干柴和烈火并没有燃烧在一起，二者存在着很大的接收障碍。外资基金现在仍然带着镣铐在跳舞，没有真正发挥它的优势。”王琪抛出了形象的“干柴烈火论”。

　　信息不对称、文化差异、游戏规则不同、运营平台缺失……一系列问题的存在，使得外资基金在中国地产市场还只能处于试水阶段。

　　王琪表示，现在中国的地产已经不再是过去粗放式的阶段，必须要走产业化的分工。根据国家市场发展的历史经验，发达国家地产业实现了专业化的分工，而不是过去传统的那种全能型的地产企业：投资、开发、销售、中介一系列都由自己包办。现在市场环境发生了一系列的变化，房地产

宏观调控以来，121、821和国八条相继出台，这些政策发生了重大的变化的时候，房地产企业也要积极改变，主动应对，这是一个解决思想的问题。

　　其次，相当多的地产企业还很不规范，缺少公司治理结构。现代公司治理结构可以保持公司稳定的发展，投资人稳定的投资汇报，没有现代的公司治理结构保证不了投资人的收益，甚至是血本无归。另一方面，很多企业没有长期的融资战略，而且没有采取多样化、整体化的融资，寻找的对象也不明确，所以容易遇到障碍。

　　王琪认为，中国地产要想实现和国际资本的对接，需要委托专业的，有国际背景的投融资背景的管理机构进行代理。“这种专业的机构懂得国际化的语言，可以起到一个桥梁，解决信息不对称的问题，解释双方的游戏规则，使双方的距离拉近。投融资管理机构，本身就是房地产产业链中的一条，通过专业化分工，可以降低风险，提高时间效率。”

　　王琪表示，前面三个解决办法是短期的、部分的解决办法，要想持久、广泛将中国地产与国际成本成功对接，使之成为一种常态，需要搭建投融资解决平台。这个平台主要包括两个大工程，一是地产价值工程，二是资本管道工程。

　　中国地产不缺少优秀项目，不缺少优秀的企业，而如何让外资基金发现，则是一个很大的问题。王琪指出，中国地产投融资的平台，它的价值工程首先是会聚中国地产界的朋友作为合作伙伴、价值伙伴，会聚成百上千的价值企业和价值项目，通过国际价值指标体系，在国际一流投融资专家团队的推荐下，去构建一个中国地产最具价值的资源，这些资源必须要汇集起来，才能形成可利用的资源。

　　新闻链接

　　早在今年3月，由上海上实(集团)有限公司、上海海外公司、百联集团有限公司、锦江国际(集团)有限公司、上海绿地(集团)有限公司、上海工业欧亚发展中心组成的上海海外联合投资公司投资13亿美元进入俄罗斯的彼得堡市从事房地产开发业务。公司投资开发的“波罗的海新城”大型多功能综合社区项目总面积达164.07万平方米，包括住宅、宾馆、办公、商业、娱乐、健身等多种设施。“波罗的海明珠”项目目前保持着三项第一：上海在海外直接投资最大的项目，中国在俄罗斯投资最大的项目，彼得堡市最大的外资项目。上实“波罗的海新城”主要以一级开发为主，二级开发主要通过吸引其他投资商去经营。