固定利率房贷又迈一步

　　在固定期限内，如果央行上调后的利率超出了银行固定利率，则买房人受益；反之，则买房人吃亏

　　本报讯（记者 杨炜峰） 临近年底，应付提前还贷的客户似乎已经成了银行客户经理们的“家常便饭”，至少这两年来都是如此。而与此同时，有关固定利率房贷的一些动作也正在悄悄地进行，种种迹象表明，固定利率房贷已经不止停留在几个月前央行的“口头同 意”了，这对不喜欢看着房贷利率脸色过日子的购房者来说，或许是个好消息。

　　资产证券化助推固定利率房贷

　　不久前，“开元”、“建元”两只资产支持证券发行，并正式进入银行间债券市场。乍看起来，普通投资者不能直接投资这类资产证券化产品，这事儿和大家没有多大关系。实际上，资产证券化的开闸，和固定利率房贷正有着千丝万缕的联系。

　　对于银行来说，推出固定利率房贷的主要“绊脚石”，就是风险不容易控制。利率设在某个固定点上，银行心里就七上八下了：如果未来利率走势一直低于这个点，我不就亏大了？因此，银行就必须要有资产证券化、掉期等工具来规避或对冲利率风险。

　　“所谓资产证券化，通俗一点说，就是把银行的信贷资产变成可以流通的证券。”银行人士苏先生说，以建行的“建元”资产支持证券为例，就是银行以自己的信贷资产设立“特定目的信托”，并委托信托公司管理，后者则以资产支持证券的形式，在银行间债券市场发行受益证券。

　　而“地球人都知道”，银行信贷资产中，相当大一部分就是房贷。把房贷“变”成证券，就等于给银行的住房信贷业务提供了一种风险对冲工具。银行通过这种方式，在一定程度上降低利率风险，就可以更放心大胆地推行固定利率房贷了。

　　5年期产品优先考虑

　　借着资产证券化的“东风”，光大、上海浦发以及部分国有银行，都迫不及待地向央行提交了开办固定利率房贷的申请。不过，在接受记者采访时，我市相关银行的负责人现在还是出言谨慎。

　　“如果要推行，那要由总行下达，但我们目前还没接到总行的通知。”光大银行厦门分行相关人士告诉记者。而一家国有银行的房贷负责人更是小心翼翼地说，你们先别乱猜，即使要推，我们也有统一步骤。

　　一位消息人士则向记者透露，相关银行的申请确实还在央行的审批过程中。不过从银行的申请条款中还是可以窥见一些端倪的。例如，大部分银行在前期，都首先考虑推出5年期的产品，如果贷款期限超过5年，可能会实行“固定利率＋浮动利率”的捆绑方式；上报的年利率空间在6%到7%之间，比目前的房贷基准利率6.12%会略高一些，银行还会对不同的客户实行差别利率，优质客户有望享受到优惠利率。此外，由于固定利率房贷风险较高，银行可能会设置比较高的

提前还贷违约金。

　　这位消息人士称，“从目前情况看，固定利率房贷的推出应该是指日可待了，别看银行现在谨慎，其实谁都巴不得抢个第一呢。”

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　　固定利率是双刃剑

　　尽管对于银行和贷款购房者来说，固定利率房贷看起来都是一块不错的“

蛋糕”，但也有业内人士表示，这其实是一把“双刃剑”：一方面，购房者将来可以根据自己的风险偏好、财务状况、收入预期选择不同利率的产品；但另一方面，购房者仍然面临着判断失误所带来的风险。

　　银行人士苏先生说，在固定利率情况下，买房人和银行未来将面临两种可能：在固定期限内，如果央行上调后的利率超出了银行固定利率，则买房人受益，银行吃亏；反之，则买房人吃亏，银行获利。

　　“

房贷利率的浮动一般有个循环周期，基本上是10年升息期、10年降息期。”苏先生说，大部分房贷的期限都在10年以上，如果办理了固定利率房贷，贷款购房者就有可能要面对降息周期到来的风险。

　　此外，如果固定利率房贷正式推出，购房者还应该关注两种利率的银行约束条款，如个人还款方式，提前还款违约金如何收取等。从某种意义上说，固定利率将使以往消费者承担的利率风险转移到银行身上，银行不是傻瓜，当然会采取各种方式规避风险，因此，看清贷款条款，把握自己的“风险度”，也是将来购房者的一个必修课。(来源：厦门晚报)