浦东三大板块走势分化明显

　　2005年，上海楼市的变动就好像一个登山者登山和下山的过程：蓄足力量，一鼓作气地登上山顶，然后是漫长的下坡。

　　作为理性的市场参与者，在确定市场的下调趋势后，仔细分析，才能更好地吸取市场变动中的经验。浦东作为上海各区中供应量最大的区域，主要分布有小陆家嘴板块、联洋板块、世博板块等“重镇”，从地段上看更是涵盖内中外三大环线，其市场走势引人关注。

　　本报记者李宏涛

　　小陆家嘴地区走势趋于平稳

　　相比其他市中心区域，小陆家嘴地区近期的成交情况保持稳定，并没有出现

房价继续下调的局面，目前该区域主要楼盘有世茂滨江花园、仁恒滨江花园、汇豪天下等，均价都在2.5万元/平方米左右，颇受外籍客户的青睐，成交势头良好。

　　据悉，近期成交的一套仁恒滨江园的三房，面积为146.01平方米，挂牌价365万元，成交价356万元，楼层为3楼，成交单价为2.43万元/平方米；另一套仁恒滨江园的成交也是三房，面积为144.35平米，挂牌价345.6万元，成交价325万元，楼层为2楼，成交单价为2.56万元/平方米。汉宇地产分析师表示，卖家的心态保持得比较好，没有因为之前市场的颓势而轻易降价，而价格达到其心理价位后也迅速出售，致使成交顺利，近期该楼盘的底层成交较多，与其价格更为实惠有关。

　　小陆家嘴地区的市场稳定不仅是因为有良好的地段，还有在租赁市场上的良好势头。近期，一套汇豪天下的二房租赁，面积为107.94平米，挂牌价7500元/月，成交价7000元/月，租金维持在较高水平。据了解，小陆家嘴地区在外来人士青睐的前提下，出租率一直比较高，给该区域带来了较好的人气，促进周边楼盘的交易，形成了良性循环。

　　联洋地区过度投资得到遏制

　　浦东联洋板块是上海近年来发展速度很快的中高档国际社区之一，吸引着大量的国际国内住户来此定居和投资。但该板块楼盘投资比例大、空置率高，个别楼盘的入住率低于50%左右，这种市场情况就造成了联洋社区的近两年来房价上涨过快，而相对的租金却不断走低。

　　今年初，联洋地区房屋出售均价在1.3－1.5万元／平方米左右；而当3月份房地产调控政策出台后，该地区

二手房价格大幅下调，人气下挫，均价下调至1万元／平方米左右。这种市场迅速走低的现象，说明了联洋社区遭遇了宏观调控政策的沉重打击。不过，近期市场上只有极个别的房屋成交低于万元，该区域之前过度投资导致低价抛盘的情况得到了遏制。

　　汉宇地产数据显示，9月份以来，联洋地区二手房市场价格出现小幅回升势头，不少房源成交价格较之几个月前上涨了几百元，成交量也有少量的上升，各个楼盘的成交均有5%左右的上调。这说明，经过政策调整，该板块房价逐渐回归理性，一些居住的刚性需求释放，而这部分需求的入市使得该区域部分性价比较高的楼盘出现一定的回暖迹象。第九城市一期的二手房源成交价在11000元／平方米左右；联洋花园和联洋年华均价在11000－12000元／平方米左右；当代清水园目前成交价在12000－13000元／平方米；水清木华目前均价超过15000元/平方米；仁恒河滨城预计未来二手房价会在15000元／平方米以上。

　　世博板块未走出低迷期

　　“申博”成功后，世博概念逐渐在三林地区乃至整个上海扩展开来。近期，三林板块次新二手房的需求状况有所回升。该区域二手房市场上的主要需求者还是自住型的购房者，尤其是对婚房的需求较大。这部分需求者对于房龄较短、成色较新、出入交通便利的二手房源比较感兴趣。

　　上南路、恒大桥附近的金

苹果花园、海阳路上的飞旺家园、山水苑等几个较大的次新楼盘房型较好，所处地段公交线路集中，又紧挨易初莲花大型超市，是求购者心目中的理想二手房房源，但是这些楼盘的业主多数是用以自住的，转手率较低，抛出的挂牌房源不多，叫价一般在7500－8000元/平方米之间；三林路、上南路上的地段虽然比较偏远，但由于靠近上南路，交通比较方便，所以挂牌价也较高，一般在7300元／平方米左右；上浦路上的锦翠苑、岭南苑二手房源较充足稳定，房型也齐全，但由于地段稍差，叫价一般在7000－7500元／平方米之间。

　　汉宇三林分行经理孙帅认为，三林板块的“世博会”效应已初步显现，板块品质和价值都想比周边其他区域有较大提高，而板块内在建和计划兴建的大型配套设施也为该板块的进一步提升打下良好基础。但是，在总体楼市调整的趋势下，近段时间三林板块的价格和成交量也较为低迷，仍然没有走出调整期。