房地产信托基金期待进一步“破冰”

　　２００５年国家对房地产市场的宏观调控以及银行在信贷业务上的调整，让一向财大气粗的房地产商也颇感有些“呼吸紧迫”。在日前举行的第七届“中国住交会”上，房地产投资信托基金（REITs）复成热议焦点。业内人士指出，对待尚处“胎动”期的中国“REITs”，首要的是破除认识上的误区和政策上的限制，并将其引入成为房地产界的重要投资力量。

　　“准REITs”带着镣铐跳舞

　　１２月初，联华信托公司开始发行准房地产信托基金“联信宝利”７号，发行规模为人民币１.５亿元，募集资金将投资于房地产开发企业的股权。此股权“比优先股还优先”，介于股权和债权之间。业内人士认为，这一被称为“夹层融资”的融资方式，绕开了相关的监管政策，同时也说明我国房地产基金的发展正在加速。

　　“夹层融资”是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式，对房地产开发商有非常大的优势:第一是资金回报的要求比较适中，夹层融资的利率水平一般在１０％至１５％之间，而投资者的目标回报率为２０％至３０％；第二是夹层融资对房地产开发商的要求比贷款的要求低，不要求“四证”齐全，不要求自有资金超过35%；第三是夹层融资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整；第四是夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。

　　“夹层融资”绕开监管政策的策略，颇有些“带着镣铐跳舞”的味道。一个“准”字，也暗含了“夹层融资”与真正的房地产投资信托基金（REITs）的距离。

福建联华国际信托国际有限公司的一位经理坦言，在国内目前的法律环境下，“联信宝利”尚无法进行公募、无法流通上市、无法突破２００份的上限，只能采用私募形式，并且无法像国外REITs那样，真正做到证券化，让投资者像买卖

股票一样，随时选择买进、持有和卖出。

　　非“火上浇油”也非“助纣为虐”

　　眼下，社会以及金融监管当局对房地产信托还存有认识误区。第一个误区是，认为房地产业已经是资本富集之地，且隐患已显，发展房地产信托就是为“炉火正旺”的房地产业火上浇油。第二个误区是，房地产业通过非市场手段成长为暴利行业，发展房地产信托无疑是“助纣为虐”，帮助开发商获取更大的暴利。

　　对此，联华国际信托投资有限公司总裁李晓东认为，开发商暴利是因为房地产金融体系不发达，融资渠道缺乏，导致开发商自有资金比例过低，大量依靠银行贷款，这就决定了投入产出的效应很强。他指出，“房地产业暴利的背后，是银行承担了开发商本应承担的风险！而房地产信托以及其他一些基金的介入可以让普通投资者分享房地产开发的行业的利润。”

　　李晓东的看法得到不少业内人士的赞同。专家认为，发展房地产信托基金，能让房地产业日益吃紧的资金结构和备受诟病的产品结构都得到良性调整。

　　仲量联行国际董事王毅青表示，对开方商而言，在目前银行贷款紧缩的情况下，房地产信托金将开辟全新的融资渠道，并为投资者提供高度透明、稳定的股息收入，做到两者双赢。

　　此外，发展廉租房的信托，可以为政府建设廉租房提供稳定的资金支持。李晓东指出，“广大中低收入人群所需要的中低价房需求被中国房地产市场忽略，解决这个问题的最好办法就是培育机构投资者”。

　　房期待进一步“破冰”

　　前不久，银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（俗称２１２号文），立下三道门槛：项目“四证”齐全、开发企业具备二级以上开发资质、项目资本金比例不低于３５％。“２１２号文”一出，房地产信托几乎被“猛击一棍”。据统计，１０月份，全国信托公司仅发行了３个房地产信托，总规模不到５亿，相比８月份的１７.７亿，大为减少。

　　而作为“夹层融资”，李晓东指出，“尽管‘联信宝利’不需要取得项目‘四证’，不过，‘２００’的限制和只能私募的规定以及由此而来的一两个亿的融资规模，在房地产业巨大的资金需求面前，只起了一个杯水车薪的作用。‘联信宝利’这样的‘准基金’眼下还只能在金融创新和风险控制之间小心行走。”据了解，千呼万唤的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》有望在近期出台。不久前，央行副行长吴晓灵在一次金融年会上表示，用公开发行受益凭证的方式，设立房地产信托投资基金，才是房地产直接融资的方向和可持续发展模式。房地产信托投资基金，正期待进一步“破冰”。