南京民间建房组织公布商品房建筑成本

　　李想 本报记者 郁进东

　　“南京河西楼盘（指秦淮河西边的一大片城区）建筑成本每平方米不会超过4000元”。这是日前“我爱南京自建房网”上公布的消息。尽管这是南京首次且由“民间”公布的商品房建筑成本，仍引起各方广泛关注。

　　根据“我爱南京自建房网”发起人邵角的计算，商品房成本主要由土地成本、土建和安装成本、配套建设费用和开发商营运成本组成。邵角说，他统计分析南京河西楼盘成本中的“楼面地价”是来自官方的数据，其他3项成本均是由“开发企业里面的专家”提供。邵角介绍，按照他们的调查，所有河西目前在售楼盘的成本都不会超过4000元／m2。

　　河西楼盘是南京近年来开发速度最快的板块，也是南京最被瞩目和热议的

房地产板块。有关它

房价是否虚高、是否存在泡沫，各方争议颇大。目前，河西楼盘的价格几乎都在每平方米5500元以上，最高的达到每平方米9000多元。

　　邵角称，楼房建筑成本主要包括4个费用：（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。

　　（2）土建和安装成本：包括所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。多层、小高层、高层开发成本有差异。多层：800元／平方米；小高层：1400元／平方米；高层：2000元／平方米

　　（3）配套建设费用：包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

　　（4）开发商的运营成本：包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等，这一费用一般不会超过商品房销售价格的10％。

　　由此，“我爱南京自建房网”调查认为，南京河西地区目前在售楼盘的成本都不会超过4000元／m2。邵角甚至认为，这一地区有的商品房建筑成本在每平方米600元～3000元之间，就“绝对具有可操作性”。

　　“我爱南京自建房网”由南京一群渴望拥有住房的网友闲聊而发起。许多网友抱怨房子贵，质量差，聊多了就成了网络群体。现在，参与自建房的人员一直保持在300人左右。他们曾希望花较少的钱，自己动手建设高品质的房子。但由于政策的限制，自建房一直没有大的进展，现在仍在筹备阶段。

　　“NJHERO”是“我爱南京自建房网”的社员。他认为公布房地产公司的建筑成本十分必要，就是要把开发商攫取的暴利公布于众。邵角说，通过我们的分析，房价跟地价没有绝对的关系。南京河西地区的地价并不高，高的是开发商的利润。

　　对于这份民间商品房成本分析，各方看法不一。一位

审计事务所的专家认为，虽然自建房组织公布的楼盘成本与实际有一些出入，但仍有一定参考性。他认为，自建房组织与开发商分别核算的成本相差为房价的8％～10％。

　　而大多开发商都不认同这份民间成本分析。南京“万科”总经理办公室主任王培表示，对于网上公布的建筑成本，他们公司目前还不能做出明确的回应。王培认为每个公司都会有自己的建筑成本核算，这些资料涉及到商业秘密，不方便对外公布。王培个人感觉，自建房网所公布的成本，受到条件限制，还是一个比较粗的数据。多数开发商说，目前，南京这一地区房价是“锅底价”，明年会“螺旋上升”。

　　邵角承认自己所公布的数据受条件限制，不够细致完整。他希望房地产商看到后能直接跟他沟通。“你觉得我的数据有问题，可以提出来，我们可重新计算。”

　　但至今没有开发商对此作出积极反应。

　　另据了解，江苏省物价局也曾要求开发商公布建筑成本。但目前还没有一家地产商公布自己的建筑成本。