高屋建瓴 2006房地产行业发展白皮书(上)

　　上海证券报 记者 李小宁

　　展望2006。

　　中国最具影响力的产业是继续高歌勇进，还是稳健调整?

　　力量来自于方向。

　　本报今起联合多家权威研究机构共同推出系列年度巨献------“2006上证年度经济发展白皮书”。白皮书将瞄准房地产、能源、金融等几大影响中国经济走向的产业。以最权威的数据、最翔实的分析与预测，并采撷精英人士的观点，一一为您呈现2006年最需要关注的行业发展动向。

　　本期登场的是“房地产行业发展白皮书”。由本报与国务院发展研究中心联合推出，这也是国家统计局调整我国GDP数值后，国内推出的最新房地产市场发展预测报告。白皮书从宏观政策、市场风云、城市点击、资金攻略四方面着力，分上下两期、共6个版刊出。敬请关注。

　　2006年“为住而买”

　　记者戴玉达徐王婴

　　2006年将是鼓励住宅消费年。

　　自住型住宅将成为中国经济内需主导型及绿色增长模式的关键着力点，并且带动整个房地产市场从过去的高速发展向低速加强、稳步回升阶段转变。

　　12月16日在上海举行的2006年中国房地产市场形势与预测研讨会上，来自多个国家权威部门的经济学家及权威人士不约而同地表示:2006年政府将大力发展自住型普通住宅消费，并进一步改善在中国房地产的供需结构，同时房价将会总体稳中有升。

　　鼓励自住房消费

　　“中国真正要解决的问题是3.5亿农民进城住房的问题，这是长期的问题，但短期内，是有支付能力的人买得起房子”，16日，刚刚参加完中央明年经济工作会议的陈淮在上海2005年住交会上信心十足，“2006年是鼓励住宅消费年，这是中央的精神”。陈淮是中国城乡建设经济研究所所长。

　　三天后，国家统计局发言人郑京平在京表示，国家已开始采取手段解决房地产发展中的矛盾，使商品房主要成为居住商品，而不仅是投资品，国家要特别鼓励为住而买，限制投资或者投机购房，他表示，经济适用房在房地产供应总量中的比重已经从2003年的6.1%下降到2004年的4.1%左右，国家要大力提高普通商品住宅的建设，并进一步增加普通商品住宅的比重。而几乎在同一天，国土资源部也对外表示，2006年国土部门将对土地供应有保有压，但会进一步增加普通商品住宅的土地供应，继续停止别墅类用地的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，促进房地产市场平稳健康发展。

　　根据十一五规划，城市居民人均建筑面积要达到30平方米，今后每年将新增二十多亿的需求量，4.5亿城镇居民每人将增加5平方米的新增建筑面积，但目前许多地区动辄近万元的高档房价大大抑制了这方面的需求。

　　“国内房地产市场一直存在套型的问题，得了肥胖症。”中国房地产协会副会长顾云昌这样回顾2005年之前的市场，“中国的消费市场，老百姓买房从高收入者向中等收入家庭转移，中等购房的能力是有限的，不能按照中高型的要求去开发，这种盲目的不理性的做法值得我们深思。”

　　支柱角色进一步加强

　　国资委经济研究所的赵晓透露，根据他从有关部门得到明确的消息，房地产的支柱角色将进一步加强。

　　“2006年经济形势是不容乐观的”，赵晓表示，尽管遭遇油价高企等多方面原因，中国外贸在2005年仍然达到历史顶点，预计明年经济周期将从上行阶段转为下行，而且“这几年投资形成的生产能力可能会在明年或后年形成大的供应，这种大的供应如果没有大的需求跟上，那么2006年经济形势是不容乐观的，”赵晓强调“明年如果外贸下来了，投资又出现了相应的下滑，那么经济就有可能出现问题，这样的情况下，维持房地产强化的地位，包括它的投资将维持一定的增长速度，那么对整个宏观调控来说是非常重要的。”

　　赵晓透露，我们国家的经济增长模式要从投资转向消费拉动必定要靠住房消费，目前经济学家对房产市场的泡沫问题争论不一，但几乎所有的经济学家都有一致的意见，无论是打压什么，也不能打压个人住房小额信贷。“所以明年在住房信贷方面政府会有更多有别于今年这样的政策，”他透露。

　　“国家其实一直在看，要根据经济发展情况，过热就加重一点砝码，过冷的话就再扩大一下。国家在宏观调控方面水平越来越高了。”发改委经济运行研究中心主任张汉亚与赵晓的观点不谋而合，“对于明年来讲，应该说房地产是关键产业，因为明年的经济从整体来看还是比较好的。但是明年还是可能出现新的需求不足，如果这样的话，再去压房地产，那肯定就麻烦了。”

　　“在所有的扩大消费需求方面，也就是人们的消费构成中增长最快的对收入最敏感的是什么呢?是住房消费。”陈淮表示，“鼓励普通住宅消费，更是自住型普通住房消费，是写在中央经济工作会议文件里的。”按照陈淮的说法，当人们收入每增加5%、8%、10%，新的消费需求就会增加50%、70%、甚至100%，而在中国住房消费需求是涉及面最广、敏感度最高的消费指向。“扩大自住房的消费需求，已经变成了经济运行中至关重要的决策点”。

　　陈淮:2006年要注意政策四个方面的变化

　　记者戴玉达

　　第一，把该由市场管的事和政府管的事进行更清晰的界定和更明确的划分，进一步把政府和市场职能分开，更好地发挥市场配制资源的作用。有市场竞争关系政府不应该管，但是应该由政府完善的，比如说住房保障体系等，不应当推给市场。

　　第二，进一步分清短期问题和长期问题，比如让老百姓都住上符合全面小康标准的住房，既是在2006年和“十一五”规划中着力解决的问题，又是在未来15年或者更长周期中才能完全办得到的问题。同时，把市场发育过程中的一级市场、二级市场、三级租赁市场结构关系搭好。

　　第三，区分局部的市场变化和全局性、普遍性的问题。每一个城市都有自己的供求对比关系特点，同样是房价上涨过快，上海、杭州、天津、广州、深圳各有自己不同的原因，同是长三角，上海和杭州的理由就有非常明显的区别，“不存在一个给全国所有的城市吃了都管用的药，进一步因地制宜将是2006年政策调整中引人注意的一个动向。”

　　第四，应进一步把总量调控与产业调控明确地分开。长远来看，中国当下盖的房子并非过剩。但在短期内，金融风险、进出口风险、汇率压力、钢铁煤炭石油化工等产品供给的平衡状态可能不能适宜，因此就需要控制一下投资总量。

　　国土资源部:继续严把土地“闸门”

　　实习记者张毅

　　国土资源部副部长李元在16日表示，2006年国土资源部将继续严把土地“闸门”，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。李元说，明年将继续做好开发区清理整顿相关工作，巩固土地市场治理整顿成果，把国家初步确定的农用地转用计划指标继续控制在今年从紧的水平上。进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地的审查报批；同时，落实国家产业政策，优先保障国家重点建设项目用地需求，支持有利于结构调整的项目建设用地。适时出台新的禁止供地和限制供地项目目录。不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。

　　此外，国家还将加强土地市场运行动态监测，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地土地供应；继续做好城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点，完成补充耕地数量质量按等级折算的新的考核办法的制定；规范国有土地使用权出让收入管理，探索建立国有土地收益基金，依法依规做好土地发证、抵押登记工作，防止以地圈钱；继续加大执法力度，严肃查处违反土地管理法律法规的行为，对重大违法案件要公开处理，对严重违法违规的地区实行“责令限期整改”措施。

　　张汉亚:政府目的不是控制内需

　　记者徐王婴

　　“都把房地产业当作支柱产业，房地产业更确切的说应该是建筑业，现在我们建筑业占GDP的8%左右。按说5%就应该是支柱产业，实际上房地产业已经达到了支柱产业。它对上下游产业的影响是非常大的，如果我们说房地产销售量下降，或者供应量下降之后，对于上游钢材、水泥的需求要减少，对下游这块(生活消费品)的消费也要减少，那么对经济的影响非常大。所以，为什么国家在房地产政策上相对来讲不是出太狠的政策。”国家发改委投资研究所所长张汉亚16日在上海接受本报记者独家专访时这样说。

　　在房价方面，政府的职责是防止“哄抬”房价获取暴利的行为，而不是控制需求和制止房价上涨。从这个角度上看，张汉亚认为，平稳增长应该是中央政府对房地产价格趋势的预期。“我们国家现在反垄断法还没有，这样就造成了去年一些个别地区的房价价格上涨，结果国家来了一个‘一刀切’。所以我们这次给国家提出的建议是，政府应该防止暴利、防止不合理的价格上涨，但是不应该采取一刀切的态度，对住房价格进行调控。现在又采取一刀切，本来四、五个城市出点问题”感冒了“，全国各个城市都吃药。”

　　对于提高房贷按揭中的首付比例的新规定，张汉亚认为这不是针对投机者来讲的。“因为只有一般的工薪阶层才对利率动一个百分点、半个百分点而敏感，对于那些有钱人首付比例要提高，对于那些炒房者他们不在乎，所以这个政策本来来控制投机买房者，结果反而控制到正常的房屋交易量。”

　　同样，对于中国人民银行要取消提前预付制，张汉亚也认为有值得商量的地方，“因为我们国家要发展，而不是要限制，也就是把用户的钱提前付给房地产商，让他们去开发，这样可以加快房地产的开发速度，所以我们希望这方面不要出台，现在建设部也反对，所以没有出台这个政策。因为这个政策，确实将会对我们的房地产业发展是一个很大的阻碍。”

　　从目前看，虽然2006年经济发展形势整体较好，但也存在一些问题。除了资源环境“瓶颈”约束，国际竞争力加大，中小企业融资困难，农民收入增长缓慢等老问题外，可能出现1998年那样较为严重的需求不足。而2006年世界经济增长放缓，我国汇率调整和准备把内外资企业税收并轨，对我国产品设置贸易壁垒的国家和限制的产品种类有增无减，以及连续几年出口快速增长等都将影响世界市场对我国产品的需求。在此情况下，房地产业作为产业链中下延伸较长的产业，其带动内需的作用将再次被重视。

　　另一方面，今年国家对房地产投资的整顿与限制，已使房地产业的发展趋于合理，但如果长期继续下去，将对全社会的投资和消费产生较大影响，直接影响2006年的经济增长。所以，从政府层面看，2006年对房地产调控的力度不会加大。

　　吴海洋:国土政策明年沿用26号文件

　　北京消息(记者李雁争)“今年出台的26号文件是一个延续性政策，国土资源部将继续贯彻该文件的精神，出台具体措施以增加中低价位，中小户型的土地供应比例。”12月16日，国土资源部土地利用管理司副司长吴海洋接受本报记者采访时，这样解释2006年的土地政策。

　　今年5月，国办转发七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(简称26号文件)，文件指出:“各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。‘特别要’鼓励普通商品住房和经济适用住房建设。”

　　吴海洋说:“从土地供应角度来讲，目前确实存在着结构性的矛盾。就是总量满足了需要，但是中低价位、中小户型土地供应的比例偏低，这是我们下一步要加大力度的地方。”

　　据统计，2002年、2003年是建设用地供应总量超常增长的两年，年增长分别达到了37%、35%。2004年，在国家严控土地的情况下，全国土地供应量的增幅有所下降，但还是达到了6.9万公顷。根据房地产开发的周期，从土地的供应到住房的销售，一般是两年周期。也就是说，明年全国现房的供应总量不会减少。

　　此外，近两年房价上涨比较快的几个城市北京、杭州、温州等，土地供应总量年年增长，而且增幅比较大。但是这些城市明显存在高档别墅过多的问题。记者了解到，目前国土资源部对开发土地的审批内容包括:土地的使用现状和设定用途，处置方案的合法性和可行性等9项内容。吴海洋表示，今后将在土地的建设户型和设定价位上进行审批，在源头上控制高档公寓的开发比例，解决中低收入者住房难的问题。

　　吴海洋还对“高地价决定高房价”的观点表达了不同意见。去年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称“71号令”)，规定从当年8月31日后，不得采用协议方式出让经营性土地使用权，而必须以公开招拍的出让方式进行。此后业界呼吁，高地价时代来到。

　　吴海洋认为，高地价决定高房价的观点是计划经济的产物，在市场经济中，高房价是供需要而暂时失衡造成的，和高地价没有直接关系。

　　消协与房协建言:诚信是行业的保护伞

　　记者袁小可

　　“此前，中国房地产市场一直是受到赞扬与鼓励的。但在2005年里，却承受了太多了指责、质疑与批评。”中国房地产协会副会长顾云昌感慨。

　　“如果在明年3月9日之前，消协没有收到一起关于华远集团房地产质量方面的投诉，中国首支房地产诚信基金将会考虑奖励华远集团在房地产企业诚信道路上的贡献，我们将颁发给华远‘2005年讲诚信的人和事’”。中国消费者协会副秘书长武高汉在16日的住交会上盛赞华远的同时，更鼓励诚信，因为诚信是把保护伞，保护的不仅仅是消费者，更多的是为房地产商打造过硬品牌、创造更多效益提供保障。

　　信任危机

　　16日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在住交会上一开口就大倒苦水:“我们房地产开发商在社会上的形象不是特别好。”

　　“是消费者的就应该给消费者，消费者知道的，你应该给，消费者不知道的，你也应该给，这就是中国房地产商诚信的表现。”武高汉给“诚信”二字作出了如此注解。他表示，中国房地产业中的消费者危机，日益严重，如果再不引起方方面面的高度重视，有可能对中国房地产市场的发展产生负面的影响。

　　据介绍，房地产投诉近年来成为社会的热点，主要出现为六大特点:投诉的数量持续增长，平均每年增长20%；与其他类别的投诉相比，涉及金额较大；群体性的投诉比较多；投诉涉及领域非常宽广，从楼盘广告一直到采光、绿化配套、取暖环保等等；投诉呈现出白热化的现象，一些矛盾由于长期无法解决而被激化；解决率是所有投诉中最低的。由于房地产投诉的解决率远远低于90%的总平均水平，武高汉表示这个问题非常值得关注，如果不加强整改，会影响社会的和谐。

　　任重道远

　　因此，武高汉强烈呼吁更多的房地产商要讲诚信，要善待消费者，并呼吁政府有关方面一定要出台积极的措施，坚决打击那些不讲诚信的房地产商，一定要及时维护消费者的权益。

　　而顾云昌则告诫业内人士，2006年房地产市场一定要“去伪存真，去虚存实。”

　　“无因退房”、“加价退房”目前正成为房地产市场的一个新亮点。当记者向武高汉进一步询问时，武高汉表示，“这种倡议对房地产商来说，是一种自信的考验，其背后，是对其房产质量的绝对自信。我们希望有更多的房地产商能够给予我们消费者这样十足的自信与保证。但是，在实际操作中我发现，真正能做出如此承诺并且兑现的房地产商却并不多，这里面有更高的要求与更多的压力需要他们承担。房地产业需坦然面对诚信未来，房地产商仍然任重而道远。”

　　武高汉表示，尽管今年以来，消协围绕房地产诚信问题已召开了四、五次专题讨论，但中国房地产诚信问题仍然任重而道远。

　　银行业建言房地产:行业持续发展需要多元化融资

　　记者李小宁

　　最担心房价暴跌的除了已经买房的居民，还有担心不良资产比例上升的银行。为老百姓担负生计重任的国有银行如何看待房产行业的发展，显然是业内外的焦点。

　　建设银行上海分行副行长金煜认为，从银行的房地产信贷调整的背景来看，上海的房地产投资大幅度增长，每年的个人按揭贷款总量也是直线上升，从100多亿元增加到400多亿元。从这个意义上说这几年银行的资产业务发展很大一块来自于房地产业务的发展，但是房地产的波动也同样会给银行的业务带来波动，回忆90年代的房地产调整波动，全国产生了数以百亿的不良贷款。而从2005年的调整结果看，上海的数据反映在数字上是:连续四、五个月的个人按揭贷款的总量下跌，不良贷款略微上升。

　　金煜还认为，宏调后银行调整房地产的信贷政策是必然的，银行比较关注的风险包括政策风险、房产质量风险、成本风险、道德风险。房产行业风险高了，借贷门槛也高了，个人信贷也就下降了。但是从调整的结果看，有两点好处:一是推进整个房地产开发商的优胜劣汰，从开发商的长期健康发展来说是有利的，现在企业承受风险的能力有所提高，而银行对实力强、信誉好、管理水平高的房地产企业大力支持的，对优质客户群体的倾斜也会加速优胜劣汰；二是促进银行本身风险管理水平的提高。

　　金煜还判断，这次的调整不会象1990年代的调整那样，出现很多的烂尾楼。因为银行风险管理水平提高了，会减少行业调整的波动幅度。但是从整个行业来说要健康长期地持续发展，必须要有多元化的融资渠道，同时在大环境上，房地产业还要形成与法律环境、诚信制度相统一的规范，这也有利于银行调整信贷政策，根据不同客户的情况，采取差异化的信贷政策。

　　聂梅生:明年房地产市场政策或以“立”为主

　　北京消息(记者李雁争)全国工商联房地产商会会长聂梅生15日在接受记者采访时表示:政府明年有望出台一系列鼓励政策，促进房地产行业健康发展。她表示:“改革一般是‘不破不立’，今年的政策基本上是在‘破’，总体来说房价得到了控制，明年的政策将以‘立’为主。”

　　2005年是房地产行业颇不平静的一年。从3月起，国务院、央行等机构相继出台了以“严管土地，看紧信贷”为核心的调控措施。之后，各地房地产价格增势趋缓，某些地区房价出现下跌。

　　聂梅生说，在今年的政策里，政府使用了很多禁令，虽然有效地控制了房价，但是也给房地产行业带来了很大伤害。“今年的药下得太猛了，当前出现局部的价格动荡实属在所难免。”

　　她预计，很快将有一些鼓励房地产行业的政策出台。实际上，现在的政策已经有些松动。例如本月住房贷款抵押证券化已经开始实施，地产信托基金也有出台迹象，某些地区对二手房交易的限制也有放开的迹象。

　　在今年的宏观调控中，上海是全国房价下跌最明显的地区。聂梅生认为:明年上海的房价将呈现出一个理性的回归。准确的说，就是回归到2004年3月，上海房价暴涨之前的水平上。她表示:2004年起，由于世博的成功和某些机构的有心炒作，上海的楼市有一定的过热成分。但是今年的一系列措施已经挤出“泡沫”，从长期来看，上海的房价将和经济发展同步。

　　童悦仲:明年要严抓节能型住宅建设春节出台新标准

　　实习记者兰红

　　屋顶种满绿草，成功使楼顶温度降低12℃左右；家用抽水马桶较之从前节水约三分之一；每年能耗只是普通住宅的五分之一，冬天采暖不用钱、夏天制冷不用钱、基本照明不用钱------从明年3月1日起，这样的房子有可能在中国大面积复制。不仅如此，根据近日建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲在上海透露的信息，从这日起，建设部新实施的新建筑性能评定标准和性能评定技术标准将比过去的标准更加严格。目前，这两个标准已制定完毕，正在印刷当中，明年春节前后将面世。

　　据有关部门测算，目前住宅总能耗已占全国能耗的37%。在既有的城乡建筑中，98%为高能耗建筑；新建住宅中，也只有5%符合现阶段的节能标准。这导致我国单位建筑面积采暖能耗高达气候条件相近的发达国家建筑能耗的3倍左右。在建筑能耗中，空调又是“能耗大户”，夏季城市电能消耗的40%都用在空调上。即便在相当重视节能的上海和深圳，这种情况也未见改善。

　　事实上，这种状况不是不能改变。以空调制冷用电为例，有专业人士算了一笔账:按现有建筑建设规模和增速，到2020年，全国制冷电力高峰负荷将会翻两番，即达到约相当于10个三峡电站的满负荷电力，为了满足空调制冷的高峰负荷，电力建设总投资共约需1.4万亿元。这是个十分惊人的数字；但如果应用已经成熟的节能住宅技术，给住宅穿上一层“棉袄”，冬夏两季所用空调的耗电量就会大幅减少，这个数字却有可能会减少一半以上。

　　毫无疑问，建设部也清楚这笔账。据悉，早在1986年，我国就颁布了民用建筑节能设计标准。2005年4月15日，建设部颁布了《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》，7月1日，我国第一部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准------《公共建筑节能设计标准》正式实施。“明年将出台的另两份标准，更是点明明年建设部的工作重点之一:严抓节能型住宅建设。”童悦仲说。

　　易宪容:2006仍是一个不确定的年份

　　实习记者张毅

　　16日，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受本报记者采访时说，2005年房地产的宏观调控基本上是政府的行政作为，即银行过低的利率水平调整只是蜻蜓点水。政府使用行政手段干预银行信贷程序，只能增高信贷流出银行的门槛，但不能化解中国经济特别是房地产市场中资金流动性过高的大问题。可以说，只要国内银行利率仍然处于目前这种极低的水平上，资金流动性过高现象就不会改变，国内固定资产投资及房地产投资处于高位运行就不可避免，住房市场的投资或投机就会盛行。在这种情况下，国内房地产市场要想得到真正调整是不可能的。

　　目前有两股力量在制约着国内房地产市场迅速扩张。一是从中央政府来看，政府力图让房地产行业资金密集型性质迅速显现，通过强制性提高发展商进入的资金门槛，使开发商的实际支付成本成倍增长，让原来充满吸引力的财务杠杆放大的倍数急剧下降，减轻目前对商业银行贷款的极度依赖，加速行业内集约化的速度，最终让有资金实力的发展商留在行业内，在一个稳定增长的市场中寻求一个行业的合理收益。

　　在这种情况下，很多中小房地产企业可能在两三年后在市场上消失，这自然增大了房地产投资的风险，各行各业涌向房地产市场的局面将会改观。

　　另一方面是，现在的消费者已经不是国内房地产市场刚发展时的消费者了，不会因为几个房地产开发商华丽的广告而心动。他们经过几年房地产市场历练，不仅获得了更多的相关知识，也更为理性，他们的消费行为更会考虑自己可能要承担的风险。

　　总之，2006年房地产市场的利益博弈，谁胜谁负在短期内是不确定的，但中国房地产市场应该走向平民化，从长期来看，消费者应该是这场博弈的真正主宰者，一个真正繁荣的国内房地产市场，应该是一个完全平民化的市场；反过来说，只有国内大多数民众都有能力进入的市场，才能够保证房地产业的持续发展与繁荣，当然，这关键是看消费者如何观察与分析市场变化了的形势。

　　王小广:房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用

　　实习记者张毅

　　16日，国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广在接受本报记者的采访时认为，行将过去的2005年，国家开始运用综合性的政策对中国的房地产进行调控，特别是动用了税收政策对房地产市场进行调整，结果证明，税收政策的运用效果是最显著的。

　　房地产开始出现前两年就预期的调整，调整从投资增长率明显回落开始，这是一个好的趋势，它抑制了投机需求的膨胀，挤掉了一些房地产公司不应有的超额利润，遏制房地产市场发展泡沫化。

　　在2006年，宏观调控还会继续，因为政策要保持连续性，而且房地产的调整才刚刚开始。一旦开始，会持续一段时间。指望它立即复苏或景气高涨是不现实的，这是一种内在的发展过程。对某些房地产开发商来说他的利润还会继续摊薄，预计明年的房地产市场将会继续向纵深调整，即使出现一定的回升也只能认为是一种阶段性反弹，或称之为调整过程的中继性反弹。但也不会出现某些人所说的萧条，因为中国经济增长不会出现西方纯商业周期性的萧条，调整就是增长率的放慢，一般不会出现负增长，当然在一些地区价格的泡沫化增长会演化为在一定时间内的房价绝对下降。

　　明年将会出现竣工面积增长快于销售面积增长，商品房积压增多，房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用。去年和今年是竣工面积增幅慢于销售面积，这部分是房产商合谋垄断放慢供给增长的结果，这在去年下半年相当明显。今年以来竣工面积增长显著回升，说明这种垄断合谋是有限的，但这种短期的合谋控制供给增长部分达到了房地产商追求暴利的需求，对市场来讲，这是十分有害的。开发商控制住宅供给增长，人为地造成供不应求的局面，从而拉升房价，能从中牟取暴利。目前房地产空置的上升及明年的进一步上升，是一种必然现象，正反映前期房地产发展有不少泡沫，增长的调整就是空置率上升的过程，不要人为地特别是通过放松政策压低空置率，空置房的消化要市场慢慢消化，特别是降价促销是好的办法，不要通过再扩大投机或投资需求来消化空置。空置率的上升使一些房地产商日子不好过，这是正常的，这是一种风险释放的过程。

　　和记黄埔:重兵屯集刚刚开始

　　记者田露实习记者兰红

　　12月21日，香港和记黄浦地产有限公司(以下简称:“和黄”)和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联手“拿下了”上海著名的黄金地块------浦东陆家嘴竹园商贸区两地土地使用权。该地块有着浦东的“人民广场”美誉，不仅有近40万平方米的商业面积，而且将拥有四条轨道交通线。

　　粗粗估算，该地块包括土地出让金在内的投资额将达53.27亿元。

　　随后，“和黄”的身影又出现在上海城隍庙的竞标会上。如果顺利摘得这块露香园地块，仅此投入的资金就有可能达到100亿元。

　　“和黄”在内地地产业务的扩张上很豪迈。到2005年6月，“和黄”系的土地储备已超过600万平方米，比2003年翻了一番有余；同时，2002年年底“和黄”的土地储备中，内地储备占72%，到了2005年，这一比例已经上升到93%。

　　2005年于“和黄”更是一个北上南下、东举西进的扩张年。大多数的土地是在这一年被收入囊中的，所涉地域甚广。根据“和黄”2005年半年报提供的数据，其在内地24个城市一共拥有42个地产项目，其中分布于12个城市的22项土地储备是最近一年来新增的。这些地块散落在上海、武汉、成都、重庆、长沙、西安、北京、天津等地。

　　尽管发力圈地不过一年半，内地的地产业务在“和黄”整体地产业务中的盈利作用却已经越来越明显。单以纯回报率计，以上海地产投资为例，去除各项成本，写字楼每年纯回报率有5%-7%，住宅的纯回报率高达8%以上。

　　“和黄”的眼光可谓独到。他完全置投行泡沫论于不顾，逆行势而动。内地盛传的各式投资报告，他们也收到了不少。但“和黄”的结论却是，2005年是一个很好的调整机遇。以上海为例。当业内以“上海感冒，全国吃药”来形容上海在2005年房地产调控中的中心位置时，“和黄”却忙着在上海“跑马圈地”。

　　“进入市场，没有特别复杂的计算公式”，这是和记黄埔(上海)有限公司总经理佘耀庭给记者的回复------在“和黄”看来，中国地产发展的重要指标就在GDP。这个与美国及其他国家相比一直往上走的数据，使“和黄”愿意投资在中国房地产上。

　　接下去，“和黄”的地产重点还将进一步转投内地。2006年，“这一年不是开始，也不是结束，而是继续。”佘耀庭说，“它将会是持续性的资本投入。”

　　显然，“和黄”重兵屯集内地的拓展计划才刚刚开始。

　　[突围]SOHO中国:弃住宅做商楼

　　实习记者兰红

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹已经不满足于做最先锋的房地产公司了。他希望，从明年开始，会有更多的人一想起SOHO，便能找到它的准确定位------北京最大的房地产公司。他的依据也让对手无可辩驳------因为SOHO连续三年在国家税务总局纳税排行榜上排名第一。

　　同样，在2006年，潘石屹准备将宝押在商业地产上了。16日，潘石屹在上海住交会上正式对外宣布，他将放弃“住宅”而全面转型商业地产。

　　“最近我看了一本小说《尘埃落定》，写的是藏族的土司，一个儿子非常聪明，一个儿子非常傻，聪明儿子说别人要种鸦片了，所以也要去种鸦片；傻儿子说别人都种鸦片的时候我们就要种小麦了。结果等别人都种鸦片的时候这个傻儿子就种小麦了，结果抽鸦片的人不能不吃饭。所以我们要及时转型，市场上缺什么我们就做什么，只有市场上缺的才是我们应该做的。我们经过反复的考虑，决定从现在开始起再不做住宅了。”潘石屹用一个故事来解释他公司的转型。

　　2005年9月17日，SOHO十周年庆上，这个42岁的男子突然发现，购买他的房子的人，投资回报率出现奇怪的排列:在过去10年，购买商铺的投资回报率是最高的，其次是购买写字楼的，最后才是购买住宅的。同时，SOHO的财务报表上也出现类似的数字排列:在所有开发物业类型中，只占10%的商铺带来20%的销售额，以及30%的利润。“物以稀为贵。”潘石屹自然明白这些数字背后的商业机会------与住宅相比，商业地产的开发成本只比前者高出60%-80%，售价却是前者的2-3倍；租金更是在最近几年以两位数的比例一路上扬。

　　保守估测，要将手中的住宅业务全部“换血”为商业地产，潘石屹至少需要现在的1.6倍到1.8倍的资金量。如果要销售的话，他还需要寻找更强有力的消费群体。

　　无论怎样，潘石屹已经决定了2006年要走一条跟以往不一样的路。

　　[突围]复地:继续突围

　　实习记者兰红

　　市场无情。复地(集团)股份有限公司(以下简称复地)总经理范伟，想必在2005年最能体味其中滋味------当上海被推入2005年的房地产调控中的中心位置时，接近80%的业务都集中在上海主战场的复地集团，也未能幸免。

　　之前，不是没有征兆。从2004年开始，复地就已经意识到仅仅依靠上海一个城市的风险。彼时，范伟接受记者采访时透露，从2004年到2005年一季度，复地在上海很难找到合适的地，“除了2005年1月以3600万元的价格收购上海鼎奋60%股权，增加10万平方米的高福坊项目，其他的土地价格都远远超出我们的承受能力”。

　　市场也很快给范伟泼了冷水。仅仅一年前，这家上海排名第三的房地产集团，看起来还如日中天:年销售额23.84亿元人民币，同比增长9.2%，毛利率高达44.34%。不料，转眼间形势突变。到2005年上半年，其销售额跌至6.08亿元，比去年同期下降27.26%。“即使降价15%，也不能对销售产生质的影响。”范伟回忆道。

　　不过，输了一个回合的复地很快有所反应。从3月7日开始，复地几乎以每半个月收获一块新地的速度在国内二三线城市攻城略地。经过2005年范伟的频繁外地出差签约，复地的土地储备增加了128.3万平方米，其中上海以外的新增土地储备高达95.12%。

　　不仅如此，复地还有意识地去调整其产业构成比例。范伟透露，2006年，在以住宅为主的基础上，他们还将适当增加投资型物业的比例。

　　只是，全国扩张、商业地产------范伟的每一个战略调整，都是需要大资金的动作。越是在销售冷清、银行惜贷的房地产业“冬天”，越是弱肉强食、优胜劣汰到来的时候。复地能否从中脱颖而出，很大程度上还依赖于其融资渠道。复地也正在向着这个方向努力。继2004年在香港成功上市后，复地已经获得包括摩根斯坦利、荷兰ING等诸多海外基金的支持。除此之外，复地还与中国农业银行签订了“银企合作协议”，协议明确:双方在今后3年内，在授信、开发贷款、楼宇按揭、现金管理等方面将进行全方位的长期合作。

　　[速度]顺驰:降低速度控制风险

　　实习记者兰红

　　2005年12月16日开始的上海住交会，孙宏斌始终没有出现，取而代之的是汪浩。这一天，距离顺驰中国控股有限公司(以下简称顺驰)这两位新旧掌舵者的交替，将近一年。

　　行事稳健的汪浩一扫顺驰2004年的豪赌作风，带领顺驰步步进逼他所制定的三年战略目标------三年以后，顺驰要成为中国最优秀的企业。为什么是三年而不是一年或者五年?汪浩给出的理由是，“如果2004年行业的调整只是天气变化，它所带来的后期效应持续三个月，那么，2005年的行业调整则是气候变化，它将持续三年。”

　　汪浩所做的第一件事情，就是调整了2005年的发展指标。他将过去每年保持200%的速度，调整到50%。这既是受“大气候”的影响，也是为了自我调整------包括整个集团业务架构、战线收缩以及30%的裁员计划，以保证“可持续发展、稳健经营以及提高品牌的美誉度”。

　　另一面，汪浩还加大对已进入城市和新进入市场的研究。“我们希望在三年后真正在这个行业做到规模和盈利能力上的第一，这就要求我们在今年作一个决定:进入哪些新的市场?或者在哪些已经进入的城市加大投资力度?”汪浩解释道。

　　如果说“调整”是2005年顺驰的主旋律，那么，2006年将被顺驰人时刻挂在嘴边的就是“利润”二字。2005年11月初，汪浩在公司三季度大会上的发言，题目就叫《利润，利润，还是利润》。汪浩强调:“利润将是顺驰下阶段唯一的考核目标，集团的战略重心将从规模转移到利润，对四个区域公司的考核指标将从回款变为对利润的要求，每个公司的薪酬设定、领导团队任免都要和利润挂钩，2006年所有项目的财务指标、操作水平、成本控制、推广思路等工作，都要围绕一个目标------利润来完成。”

　　“不管我做财务总监，还是做总裁或董事长，安全以及风险控制是我一直坚持的底线，任何情况下我都会把公司安全和风险放在第一位。”汪浩说。

　　[速度]万通:转弯之后要提速

　　实习记者兰红

　　“我们今年在转弯，明年将提速。”冯仑笑答。作为北京万通地产股份有限公司(以下简称万通)的掌舵人，这个被称为业界思想家的男子为万通的2006年发展定下基调。

　　在过去的12个月，在冯仑看来，万通就像一辆“本来快速行驶”的汽车遇上了转弯，“转弯的时候肯定是慢的，转快了就要翻车，但是转过之后马上又可以快速行驶了。”然后，万通将按冯仑的预计成为赚钱工具。那将是两年后，彼时的万通17周岁，刚刚彻底完成向美国模式的转型，其业务构成将分成四部分:住宅建设、以万通中心为主打产品的商业物业、定制业务和土地运营。

　　将住宅类土地储备控制在300万-400万平方米的水平上，每年消化100万-150万平方米。冯仑在经过周密的计算后，认为这个速度最适合万通在住宅土地储备上“全国形成相对优势、局部开成绝对优势”的策略。“与万科比，我们在天津和北京局部是绝对优势，全国而言是相对优势。我们判断，土地储备分布的地域和区域与公司的利润增长没有绝对关系，只跟风险控制、业务流量有一定的关系，因此万通土地储备的上限将是400万平方米。”冯仑解释道。

　　两年内，通过自建和并购同行的途径，建成和在建10个万通中心，并保证在每个万通中心拥有51%的股权，这是冯仑对商业地产的设想。同时，这些统一冠名为“万通中心”的项目将被设计成以写字楼为核心的建筑综合体，在复制的标准化方面将越来越简单。万通中心未来将在内地主流城市和海外复制。在股权结构上，最上层将是一个统一的战略合作伙伴，而具体到每一个万通中心，投资者将因地而异，有土地出让方、当地投资者，以及其他财务投资者。“商业物业业务在中国叫做万通中心，也将少量的在国外做，冠名‘中国中心’，这将是万通中心的海外版本。”冯仑说。

　　定制业务将是四个业务中最年轻，同时增长也最快的业务。来自万通官方数据显示，2005年，万通定制业务增长了500%。“我们希望定制业务每年增长至少200%，2006年后每年的收入均超过1亿元。今年增长500%的情况较为特殊，因为最近有些客户比较大，但是不能保证持续如此。”冯仑说。

　　[借力]万科:融资多元化

　　实习记者兰红

　　12月20日，G万科A(000002)发布公告称，万科与中信资本投资有限公司签订了合作协议，准备共同筹组成立“中信资本--万科中国房地产开发基金”(以下简称:“万科基金”)，以投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。

　　万科与该公司及其关联公司将作为基金的初始投资人，基金首期募集目标金额不超过1.5亿美元，存续期为5年。

　　万科董事总经理郁亮先生表示:“与中信资本的合作可以帮助万科进一步加强集团的资金链，有助配合万科快速拓展业务的步伐。”

　　同一天，万科还打算向新加坡RZP房地产投资公司出让万科于沈阳、无锡两地项目公司51%和40%的股权。RZP是新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)的附属公司。GICRE目前是世界上最大的房地产业投资公司之一。

　　“我们已经提前超越去年的销售额了。”万科董秘肖莉20日在接受采访时透露。截至2005年10月，这家全国最大的房地产公司，销售额已经突破100亿元；而去年万科全年的销售额是91.6亿。

　　万科似乎正在利用宏观调控为自己创造更多的机会。据肖莉透露，仅2005年第一季度，万科就因此拿到400多万平方米；而2006年，万科还将更多地以合作的方式获取土地资源。

　　同样面临融资压力的万科，在规模、品牌和既往业绩的优势，对其融资成功起到了决定性的支持作用。

　　“万科要向融资多元化发展，除了

资本市场，境外融资和信托是万科非银行融资的主要方式。目前万科的非银行融资在融资总额中只占20%左右，在国内已居领先地位，万科希望最终能够把这个比例增加到30%。”郁亮说。

　　[借力]大华:四招“过严冬”

　　实习记者兰红

　　大华(集团)有限公司(以下简称大华)对未来市场的最大担心是供应量过大造成的销售压力。这家上海房地产50强排名第二的房地产集团开始防患于未然，是没有错的。公司副总裁陈宁指出，大华集团准备了四招“过冬”术。

　　第一是加大产品结构的调整力度。今年6月，大华集团对旗下所有楼盘价格全线调整:尾盘出清、新盘价格重估。除此之外，暂缓目前市场供应较多的产品类型，比如多、高层小区，重点甚至提前推出区域内有差异性的产品，增加城市型别墅及办公楼等商业物业的投资力度。

　　第二是调整开发区域。在大华的扩张版图上，上海将暂时“潜伏”。“另外，异地扩张的步伐也放缓，在青岛、长沙、重庆、成都等城市都放缓了拿地速度。”陈宁说。

　　第三是调整过冬期的资金链。据陈宁透露，“除了上市以外，其他所有的融资渠道都是大华所考虑的”。

　　第四是加强客户服务，提高其置业信心和忠诚度，积累后期客户资源。陈宁强调，这将成为接下来的“工作重点”之一。

　　戴德梁行:明年是商业地产转折年

　　记者李小宁

　　商业地产俨然成了房产商口中的香饽饽，各位地产大佬虽然未必一下就砸下上亿资金，但是也言必称商业地产。其实国内做商业地产的人已经割韭菜一般倒下一茬茬，过程并非不壮烈，只是结局太凄惨，到底商业地产如何定位，且听戴德梁行分解一二。

　　对于目前内地商业地产的现状，戴德梁行执行董事总经理张国正认为，现在众多的商业地产有慢慢往周边城市发展的方向，并不会集中在市中心。所以从明年开始，商业房地产转折会越来越明显。之前开发商在操作商业房地产的时候，他们会认为商业房地产做进去之后，就可以满足市场的商业需求。但这几年开发商慢慢发现，这个想法和现实落差很大，也造成很大的损失。

　　对中国下一步的商业地产的形式，该公司助理董事邓俊宽认为，今后的商业地产在运作过程中，开发商应该用比较主动的态度来争取，要站在一个选择的角色，而不是一个被选择的角色，这对今后经营、获利都是比较有保障的。