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本报记者 邓旭 发自上海
“我爱南京”自建房组织昨日公布了南京市河西土地的价格。自建房负责人邵角认为：这是我国民间机构首次公布土地价格成本。此前，福州市物价局曾公布过当地的土地价格成本。
“我爱南京”所公布的是南京河西地区24个楼盘的土地价格成本。数据显示：万科金色家园的楼面价格为1284元/平方米，而销售价格则达9500元/平方米；奥体新城的楼面价格是419元/平方米，销售价格为5175元/平方米；南京顺驰滨江奥城的楼面价格是1808元/平方米，其住宅楼盘的销售价格为5971元/平方米。
“这些地价成本所依据的数据主要来自南京市国土资源局、南京市房地产局、南京房地产信息网等机构。我们按照自己的公式折算出了土地成本价。由于长期以来开发商和消费者的信息不对称，导致市场无法得到开发商的资料。”邵角在接受记者采访时透露。具体的折算公式将在近日透露。
“我爱南京”公布的楼房建筑成本主要包括四个费用：开发商的土地成本———将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格；土建和安装成本———包括所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，土建和安装成本有差异（多层为800元/平方米、小高层为1400元/平方米、高层为2000元/平方米）；配套建设费用———包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两项，前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等，后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等，这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准（南京收费标准一般在每平米500元以内）；开发商的运营成本———包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等，一般不会超过商品房销售价格的10％。
以上数据不含某些开发商所谓的高科技、精装修费用。邵角称所有数据均来自南京国土局和南京房地产信息网。
上海财经大学房地产研究中心主任印堃华认为，这一计算方式是值得商榷的。“市场不是以成本来决定价格的，房地产商品并不能仅仅用价值来衡量价格高低，消费者购买的不仅是房屋，还有市场配套、商业设施，此外还要考虑房地产市场的机会成本和营业税、所得税和管理费用，这些都被南京公布的这个土地成本计算方式忽略了。从这一层面上说，无论是自建房还是土地价格的公布，都违背了市场经济的规则”。
“我曾经按照福州物价局给出的数据计算过他们的土地成本，最后发现他们无法自圆其说，因此，我对于‘我爱南京’的计算方式非常质疑。”印堃华对记者表示。印堃华是我国第一批房地产估价师之一。
《国际金融报》(2005年12月20日第一版)
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