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房地产宏观调控成效如何在很大程度上要看上海，因为在此番房地产市场过热中，上海实际是只领头羊。目前的宏观市场数据和微观的项目销售情况都显示，上海楼市已在稳步回落，房价下跌幅度一般在15%-20%，部分可达30%-40%，其回落的幅度已超出开始宏观调控时的预期，当时，人们一般认为，上海房地产价格如能回落三成左右，就基本达到了宏观调控的目标。
回顾上海房地产市场的发展历程，可以看到，政府强有力的双手始终主导着上海楼市。数据显示，上海房地产市场明显加速始自1992年。是年，浦东开发启动，上海进入一年一个样，三年大变样的阶段。浦东开发靠的是政府主导，而浦东开发很重要的一个领域就是房地产开发，上海房价涨到2004年时，浦东陆家嘴附近的住宅已在每平方米四五万元上下。可以毫不夸张地说，上海房价独领全国，浦东房价又独领上海。如果没有浦东那么多的天价房，上海楼市的热度可以降低很多。
在住房制度改革之后，全国的房地产市场先从广东热起，一直热到北京，而此时的上海还在为房地产市场迟迟无法启动伤脑筋。2000年，上海官方公布的住宅成交均价为每平方米3326元，2002年成交均价首次过5000元，达到5118元，首次超过北京，成为全国房价最高的城市，2003年升到6385元，到2004年已达到8500元以上，2005年3月中旬，上海楼市最高成交均价达10327元。其间，上海先后出台了《关于进行出售已出租公有住房试点的规定》、《关于出售公有住房的暂行办法》、《上海市蓝印户口管理暂行规定》，并推出了购房退税政策，同时加快了房产发证进度。在北京，购房者曾经非常羡慕上海人买房还可以退税，至今还在抱怨政府发证缓慢，而在上海，房地产产权证几乎立马可取。正是在上述政策组合拳的推动下，上海楼市开始进入快速发展期，并一发不可收拾。
人们常说股市是个政策市，实际上，房地产市场才是真正的政策市，而上海房地产市场是政策市最激情的演出！
宏观调控无论采取行政手段，还是金融手段，抑或法律手段，实际都离不开政府这个总导演。上海楼市一路高歌是政府领唱，上海房价涨幅要回归理性，没有政府领衔主演是不可能的。在房地产市场价格高涨中，上海的房地产政策肯定难辞其咎，换句话说，政策没有把握好火候，以致没能及时悬崖勒马，把过热的市场温度降下来，最终灼伤了上海经济，连带着全国楼市一起吃药。在此次房地产宏观调控中，政策应该如何把握火候，还没有现成的先例。尽管现在就下结论说，上海的房地产调控政策有可能使楼市从过热变为过冷、从而再次冻伤上海乃至全国经济为时尚早，但上海楼市能否软着陆，的确考验政府智慧。上海市府的执政能力一直世所公认，相信上海市府有足够的智慧驾驭上海楼市平稳着陆。
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