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无先例的演出 上海楼市软着陆考验当地政府智慧


http://finance.sina.com.cn 2005年12月20日 00:00 中华工商时报

  房地产宏观调控成效如何在很大程度上要看上海,因为在此番房地产市场过热中,上海实际是只领头羊。目前的宏观市场数据和微观的项目销售情况都显示,上海楼市已在稳步回落,房价下跌幅度一般在15%-20%,部分可达30%-40%,其回落的幅度已超出开始宏观调控时的预期,当时,人们一般认为,上海房地产价格如能回落三成左右,就基本达到了宏观调控的目标。

  回顾上海房地产市场的发展历程,可以看到,政府强有力的双手始终主导着上海楼市。数据显示,上海房地产市场明显加速始自1992年。是年,浦东开发启动,上海进入一年一个样,三年大变样的阶段。浦东开发靠的是政府主导,而浦东开发很重要的一个领域就是房地产开发,上海房价涨到2004年时,浦东陆家嘴附近的住宅已在每平方米四五万元上下。可以毫不夸张地说,上海房价独领全国,浦东房价又独领上海。如果没有浦东那么多的天价房,上海楼市的热度可以降低很多。

  在住房制度改革之后,全国的

房地产市场先从广东热起,一直热到北京,而此时的上海还在为房地产市场迟迟无法启动伤脑筋。2000年,上海官方公布的住宅成交均价为每平方米3326元,2002年成交均价首次过5000元,达到5118元,首次超过北京,成为全国
房价
最高的城市,2003年升到6385元,到2004年已达到8500元以上,2005年3月中旬,
上海楼市
最高成交均价达10327元。其间,上海先后出台了《关于进行出售已出租公有住房试点的规定》、《关于出售公有住房的暂行办法》、《上海市蓝印户口管理暂行规定》,并推出了购房退税政策,同时加快了房产发证进度。在北京,购房者曾经非常羡慕上海人买房还可以退税,至今还在抱怨政府发证缓慢,而在上海,房地产产权证几乎立马可取。正是在上述政策组合拳的推动下,上海楼市开始进入快速发展期,并一发不可收拾。

  人们常说股市是个政策市,实际上,房地产市场才是真正的政策市,而上海房地产市场是政策市最激情的演出!

  宏观调控无论采取行政手段,还是金融手段,抑或法律手段,实际都离不开政府这个总导演。上海楼市一路高歌是政府领唱,上海房价涨幅要回归理性,没有政府领衔主演是不可能的。在房地产市场价格高涨中,上海的房地产政策肯定难辞其咎,换句话说,政策没有把握好火候,以致没能及时悬崖勒马,把过热的市场温度降下来,最终灼伤了上海经济,连带着全国楼市一起吃药。在此次房地产宏观调控中,政策应该如何把握火候,还没有现成的先例。尽管现在就下结论说,上海的房地产调控政策有可能使楼市从过热变为过冷、从而再次冻伤上海乃至全国经济为时尚早,但上海楼市能否软着陆,的确考验政府智慧。上海市府的执政能力一直世所公认,相信上海市府有足够的智慧驾驭上海楼市平稳着陆。

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