专家认为：外资尚未大规模进入中国楼市

http://finance.sina.com.cn 2005年12月14日 09:37 中国经济时报

　　■本报记者章剑锋

　　中国楼市似乎正被多股陆续到来的海外资本包围，业界对于外资搅扰的担忧和指责眼下依然在持续。在北京，此前不久出现了中国第一份公开针对外资投资房地产的调研报告。

　　报告称，过去一年间，中国房地产业新设外商投资企业１７６７家，合同外资金额１３４．８８亿美元，实际使用外资金额５９．５０亿美元。房地产业已经连续３年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。另有人士则预计，明年将是外资大举入境之时。

　　“是的！现在可以说是一个千载难逢的机会。”资深投资银行家、香港软库软银金汇投资银行总裁温天纳对本报记者说。在过去的十多年间，温天纳一直是大型国有企业境外上市重组及亚太区首批国际

房地产信托基金ＲＥＩＴＳ的专家，温曾主导过三十多家国内外企业在香港及国内Ｂ股市场上市和超过１００亿港元的债务重组，其领导的团队一度活跃于收购、并购、债务重组的资本市场。

　　１２月７日，温天纳就中国楼市“外资来袭论”向本报记者发表了他的见解。

　　中国经济时报：上海一直是舆论的是非之地，２００４年有人说，上海的房地产泡沫行将破灭，而２００５年春节后没有破灭。其后又有迹象表明，上海的市场一直不景气。你怎么看待？

　　温天纳：我觉得泡沫主要还是发生在某些类别的住宅楼房。其实一个泡沫的产生主要是基于大众的一些期望，中国的楼市也受到政策影响，像前一阵子的“国八条”等等。每一个地区的楼市也会因为宏观的因素而作出调整，当地的楼市需要基本经济因素支撑，不可以是空中楼阁，也不可以一厢情愿地以为外国资本可以支撑一个地区的楼市。

　　对于一些还没有在国内进行投资的国外资本，中国的楼市越作调整，宏观调控力度越大，外资和国内发展商讨价还价的力量就越大。上海的楼市分类众多，不可以一概而论。

　　中国经济时报：现在的国外资金差不多都在往上海等大城市跑，正当大家都说泡沫渐崩时，他们为什么还要进去？难道不怕吗？

　　温天纳：部分的外资是希望收购一些价值被低估的物业，目前国内的商业地产价值还是比其他的主要国际城市低。国外基金的心中早有一条非常细密的利润方程式，大部分国内的发展商没有完全掌握这一个利润的计算，而且亚洲内像香港和新加坡地区的房地产投资信托（ＲＥＩＴ市场获得了一定的成功，退出的机制已经成型。

　　只需要把物业管理做得好，保证现金的流量，把原有的物业管理水平提升到国际水平，再把租金和物业的价值提升，这绝对不是难事，提升内部收益率也不是一件困难的事情。有现金流的东西可以被证券化，只需要控制风险和计算得好，境外资金可以捆绑数十亿元人民币的资产，一次性把资产以ＲＥＩＴ的方式上市套现。

　　中国经济时报：北京

房价一直很高，也是外资投资的热点城市，你怎么看北京的市场？

　　温天纳：目前北京和上海的商业性资产是首选，部分外资也染指住宅地产项目的开发，但是一般是通过合资。针对商业性地产，只要我们觉得是具有投资价值的话，我们就会有所考虑，我们是通过国际评估物业价值的方式去计算的。

　　目前在上海和北京均有大量的房地产开发项目，我个人担心究竟有没有需求？有多少是投机性的开发项目？如果我们觉得这类型的地产项目是供过于求的话，我们也不会花太多的时间去看。为了控制风险，我们的客户也是收购一些将近完成或者已经完成租赁安排的物业，这样前期的风险也可以控制得比较好。

　　中国经济时报：专家抱怨说外资弄出了泡沫，外资要负责。国内许多人都已经习惯于认为，外资进来不是好事，外资在搅局。

　　温天纳：外资的介入还是集中在比较高端的项目，如果我们把整个北京和上海的泡沫归咎给外资，只怕这种说法以偏概全。一个稍为大型的发展项目，动用的资金也会超过１０亿，甚至２０亿，我个人估计今年外资投入国内的资金大约是２００亿元人民币左右，也只是十到二十个项目的资金，对比整个楼市的规模，这真是沧海一粟。但如果我们把所有的港资或者亚洲资本的

开发商计算在内，这个水平就可能会有所提高。

　　中国经济时报：在进入中国市场时，选择一个城市一个项目，除了利润之外，通常都会考虑哪些因素？

　　温天纳：首先是选择一个容易理解的市场、一个透明度比较高的市场，最重要的是要选择一个有“需求”的市场。不然盖了楼没需求的话，任何东西也白做了。

　　中国经济时报：中国的二、三线城市怎么样？

　　温天纳：其实像杭州、南京、天津、广州、深圳等城市的项目，有一些也不错，外资对这些城市也是相对比较熟识的。但是对一些更偏远的城市就会感到比较陌生而不理解。另外就商业项目来讲，国际商业中心会比地区的商业中心好和具有吸引力。

　　中国经济时报：２００５年外资进入房地产业的数量和速度都很可观，外资大规模进入后为什么会出现在去年和今年这种调控时期？

　　温天纳：外资不是依赖国内银行提供的，国内的调控力度越大，外资讨价还价的力量也越大，举个例子：提高了房地产商自有资本金的充足率，因此他们必须要考虑寻找境外的资金。

　　中国经济时报：还有一种观点说，面对外资，本土资本是软弱无力的，不是被等待收购、入股，就是不得不进行各类形式的合作，是这样吗？

　　温天纳：这个问题可以从多方面去看，政府实施调控是因为可以减少一些重复和不必要的投资，银行收紧信贷用以提升自身的资产素质和降低不良资产出现的可能性，从而提升资本充足率，这是对的。

　　但是房地产商过度依赖银行贷款，加之中国市场的融资渠道过于单一，导致今天出现这个问题。外资的资金量是很大的，而且他们采取一个非常系统的方式去挑选项目，挑的都是具有很高投资价值或者是被低估的项目。

　　外资进入短期内可以引发国内发展商的危机感，促进其改善自身的管理水平和项目的质量，但在这个阶段，外资还只是勇敢地作他们的试探性或实验性投资，我看外资目前还没有大举进入，外资在看不到一个长期稳定的退出机制（如ＲＥＩＴ）之前，蜂拥而至的时间应该还没有到。

　　我们一直呼吁国内加快发展自身的房地产证券化市场，这样可以提供一个更广的融资渠道给房地产发展商，减少对银行的依赖，同样也不需要依赖外资，让这些外资拿走在房地产证券化产业链中最大的利润。

爱问(iAsk.com)

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