开征物业税未必能实现公平？

http://finance.sina.com.cn 2005年12月14日 09:37 中国经济时报

　　■本报记者章剑锋

　　“实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，相应取消有关收费。”这是国家税务总局局长谢旭人１１月１９日在北京公开发出的开征物业税信号。谢旭人是在当日召开的“中国财税论坛”上发表此番讲话的，而在同一天的同一论坛上，到会的中国财政部部长金人庆在其讲话中亦表示，将稳步推行物业税，金人庆将此称之为推进税制改革，完善税收制度

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体系的一大要务。

　　与此同时，有关物业税开征是否有益于购房者及其对不动产市场的影响、能否调节贫富差距、体现社会公平等问题被空前关注。

　　“物业税的开征对于民众来说，谈不上是好事或者坏事，只能看按照现阶段的国情适不适合出台，或者物业税的起征水准如何设立。”１２月１０日，北京高力国际有限公司专业咨询部助理经理马利东对中国经济时报记者表示。

　　而江西财经大学税务系主任黄桂香１２月１１日在致本报记者的邮件中提到，对民众而言，物业税是否利好，很难定论。

　　物业税从何而来？

　　与燃油税等税项的酝酿引起的持续争议不同，在此之前，几乎没有任何迹象表明中国有意开征物业税。在１０月１１日闭幕的中共十六届中央委员会全体会议上通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划建议》，“物业税”一词首次出现在这份国民经济发展规划里面。

　　在这份建议中“稳步推行物业税”虽然只有短短７个字，但物业税作为“十·一五”期间财政税收体制改革的主要事项，未来５年间的开征成为必然。

　　北京大学资源学院企业管理学院院长阎雨告诉本报记者，物业税是西方国家普遍开征的税种，有的国家将物业税纳入一般财产税中课征，有的国家单独对土地或房屋课征土地税或房屋税，或将土地和房屋合并征收房地产税，或将土地、房屋和有关建筑物、机器设备以及其它固定资产综合在一起课征房地产税。

　　在西方国家，物业税一般可超过全部税收总额的１０％左右，并且已成为地方主体税种和地方财政收入的主要来源。在美国，物业税一般要占地方财政收入的５０％－８０％。其中主要来源于对房地产的征税，约占７５％。

　　阎雨介绍，大多数国家对房产和土地合一征税，适用统一的税制，征收范围既包括城镇，也包括农村，并按房屋和土地评估价值征收房地产税，纳税人是房地产的所有者，或是所有者和使用者。

　　而在中国，直接将房地产作为征税对象的共有６个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税但地方上各种杂费少则几十种多则上百种，不一而足，名目繁多，且极不规范，甚至各个地方各行其是，预算外运行现象严重。税费及房产商利润占到６０％，建筑成本只占４０％，“购房者买一套房子的钱中，有３０％－４０％缴了各种税费。”

　　“必须肯定的是，物业税确立了物业所有人的购房税费承担责任。”马利东说，物业税只是针对销售类住宅的一项税收政策。而国家开征物业税，实际上是政府对于个人财产管理的一项改革，涉及到社会分配制度和社会管理体系的发展与完善。

　　马利东称，中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，进行了支付和形式的统一。

　　马利东表示，早在十五大期间，国家颁布法律保护私有财产的所有权，同时也包括物产权。但是，国家对于个人财产的社会管理，必须要建立在税费管理制度上，以实现国家的权益。类似的物产税正是国家参与个人财产管理的一种表现形式。

　　在未来，国家会通过“宽税种，低税率”的方式进一步实现完税制度。马利东说，“目前考虑到国情因素，尽可能体现维护大多数人利益、兼顾社会公平性原则。”

　　“开征物业税，不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，而且必然会使房地产价格大幅下降，还能降低城市居民的购房门槛。”阎雨表示，至为关键的一点是，开征物业税可以使其他各项杂费得到全面纠治，促进了法治管理，减少了人治的空间。

　　未必实现公平？

　　阎雨强调，开征物业税是规范税费的重要举措，通过征收物业税使居民和开发商去除了不必要的成本，减轻了经济负担和压力，但前提是要停征不正当税费，否则将会使民众的居住环境雪上加霜。更为重要的是，征收物业税仅是依法治理、规范房地产的第一步，以后还要继续完善和改革，对房地产的规范也是对中国经济健康发展的保障和必要举措。

　　“中国开征物业税应该说是一种趋势，但是要结合具体国情来设计税制。”从事税务教学与研究的黄桂香副教授对本报记者表示，尽管物业税可能在五年内开征，但因其目标定位尚不明确，积极与否难有结论，“开征物业税是定位于增加政府财政收入为主，还是定位于缩小贫富差距为主，不同的目标定位，其相应设计的税收制度会有不同。”

　　黄桂香认为，若以财政收入为主，纳税人的覆盖面相对会更大，税基会更为广泛，税率设计也会考虑的简单易行（比例定额征收）。对购房用于自住的普通民众来说，可能会由于物业税的开征而雪上加霜，不仅购房难，养房会更难。

　　“物业税的开征不可能像有些人预期的那样房价会大幅度下降。”她称，目前的高房价主要影响因素并非税费，应该是市场垄断行为加之土地资源的短缺和对市场需求的旺盛。此外，物业税由于多是依据物业的市值来进行课征的，物业保有者除了按年交付一定的出让金外，其每年交付的物业税还会随着物业价值的升值而提高，负担可想而知。

　　若物业税定位于调节贫富差距，黄桂香认为，购房自住的普通民众首先应该被排除在征税范围之外，主要征税对象应是不动产的投资者或经营者，并对低收入群体和弱势群体予以补贴，这或许会在一定程度上有利于民众。

　　“贫富差距的过大是当前社会不和谐的重要表现，所以税制的改革尤其是所得税、财产类税制的改革应该侧重于贫富差距的调节，即以公平为主，兼顾效率。”黄表示，既要考虑财政增收，又要考虑调节社会矛盾，公平与效率如何兼顾恰恰是一大难点。

　　黄桂香介绍，在国外，物业税的征收有一个征免范围，有些国家或地区对物业税规定了起征点，低于起征点的财产不征税。而在减免税上，各国有一些共同的免税项目，如公共用地（包括道路、公园等）、公共福利用建筑物（如图书馆、博物馆、以及非营利性的医院、养老院、孤儿院等）、外交使馆等享受免税。

　　对农业用地也给予不同程度的减免税，对于自用住宅和投资住宅采用区别对待的政策，自用住宅税负要轻于投资性住宅。有些国家税收的减免政策上同时也考虑纳税人的收入状况、赡养人口的多少等因素，如英国、法国的房屋税就是如此。

　　马利东认为，物业税的增收若不能建立在一套社会财富平衡制度上，将对民众产生政策前后的差异性。实施物业税，开发商开发前期成本降低，但这部分税费最后还将由消费者承担，而开发商的筹资额、筹资成本、前期成本及进入门槛将大大下降，会增加房地产市场新一轮的无序竞争。

　　此外，国家的住房改革政策正是通过银行按揭贷款的方式实现购房者的住房梦，购房者要按月还付银行贷款、支付利息、交纳

物业管理费等。物业税同时也是要通过消费者来承担，消费者压力继续增加。

　　而理论上物业税虽可能降低房价，但受土地短缺与市场需求影响，房价依然不可能受调节，是上升的，开发商的房价压力完全就变成了政府财政的压力，很有可能就转化为政府和消费者之间的矛盾。“国家的物业税政策出发点虽然从高收入阶层出发，但制度的公平性并不能保护普通民众的利益。”

爱问(iAsk.com)

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