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商户质疑铺面面积商场称是“遭诽谤”
本报记者向明凯方阳麟
记者日前得到报料，报料人称位于广州珠江新城广州大道旁的××国际照明中心存在将公摊面积再出租和虚报商铺面积等问题，部分租户多次反映仍未解决。但该商场物业管
理部门相关负责人却称这绝对是“诽谤”。
公摊被出租租金却不减
11月26日，记者来到该商场。商场二楼一租户张先生（化名）告诉记者，2004年8月商场开业起他就在这里做生意，并按照签订租赁合同时商场提供的平面图交纳租金和管理费用，通道作为公摊面积计算在租户每月的租金中。大概半年后，商场却把二楼部分通道当商铺出租，但是交纳租金和管理费时公摊面积却没有减少，仍然按原来的标准交纳。
张先生说，商场这样的做法引起了二楼大部分租户的不满，该层大部分租户先后两次联名要求商场降低所交费用，并给大家一个合理的说法。但由于没有专门的负责人与商场物管部门沟通，后来都石沉大海。
张先生还将当时签定租赁合同时商场提供的一份商场平面图出示给记者看，通过对比平面图及记者现场所看到的实际情况，记者发现图上的部分通道确实已经被“改装”成为铺面。
记者随后又走访了该楼层数家商铺，其中除一家商铺的老板不在外，另外几家商铺老板都称参加了联名要求减租一事。而记者还看到一家商铺关门闭户，旁边一租户告诉记者，该租户因为不满商场将公摊面积重复出租，因此闭门“示威”，如果解决不了可能就会搬走。但记者在该楼层看见，其他商铺都在照常营业。
承诺的实际使用率未达到
张先生除了告诉记者原来的公摊面积被商场出租外，还向记者出示了他与商场签订的《租赁合同》。记者发现，合同上除了建筑面积之外，并没有清楚的写明实际使用率、公摊面积等相关的数据及相关租金、管理费的交纳标准。
关于这一点，张先生告诉记者，签约时他也向商场询问能否将这些写入合同，但是商场只是口头保证有55％的实际使用率，而且拒绝将这些数据写入合同。
张先生说像他这样的小老板，在签合同时就已经处于弱势，“我们租赁的规模小，知名度、影响力都比较低，资金、人力也比较有限，没有足够的资本跟商场谈判，很多方面都只能退让，不然商场就不签合同，因此合同条款不明晰我也没有办法”。
而商场口头承诺的55％的实际使用率，张先生说他经过仔细测量后发现也没有达到。
商铺面积“虚增”
在商场的第三层，主要经营中高档窗帘及相关装饰品的租户赵小姐（化名）告诉记者，她是今年8月顶别人的铺位入驻该商城的。她签订合同时，该店铺是以63.8平方米签的约，并按此交租。
但是几次交费时，收费人员向赵小姐出具的收据上都写着店铺面积为58平方米，尽管后来工作人员解释是写错了，但赵小姐认为没理由一错再错。
今年11月，赵小姐在她店面的前任老板那里拿到前任老板签合同时的商场平面图，“上面标的面积是58平方米，比我签约时少了5.8平方米”，赵小姐说。
于是，赵小姐立即向管理层反映情况，要求退回多交的费用，并按58平方米交纳以后的费用。赵小姐说，此后物管派人来测量过，却没告知任何结果。赵小姐又多次反映，而得到的答复每次都是“上头还没批”。
据赵小姐介绍，她的店铺目前租金是每平方米60元，并逐年递增。按每平方米60元计算，多5.8平方米每个月就多支出348元，每年就多4000多元的租金。
赵小姐认为，商场没有理由多收她的租金，尽管商场没有给她正式答复，但是今年11月交租时，赵小姐只交了58平方米的租金，商场也没有来追要另外5.8平方米的租金，但到目前为止商场没有将8-10月多收她的租金退还给她。
商场：“绝对是诽谤”
12月9日，记者就该商场租户反映的情况向商场求证。该商场一位张姓负责人说：“绝对不可能有这种事发生，那绝对是竞争对手的商业诽谤。”并拒绝进一步回答。
而记者在采访中也发现，这些中小商铺虽然对商场抱有不满，但是都希望双方能坐下来谈，并不想弄得双方太对立。一位租户就对记者说：“光装修就投了十几万，如果事情搞僵了那不是更难办”。
而12月8日，记者从另一租户那里得知，二楼关门的商户商场已答应给他减租，至于其他租户商场是否也同样减租，截至记者发稿时，仍没有确切消息。
［律师意见］租户维权要团结
就此事，记者采访了广东红棉律师事务所谭伟红律师。谭律师说公摊面积出租和虚增面积是商场与租户纠纷中最常见的情况，“如果公摊面积利益受侵害则需要大家团结才能解决。而如果租户在租赁房屋过程中发现发展商或相关物业管理公司虚报面积，可告其违约。”。
谭律师说，在商家面前，中小租户一般处于弱势地位，而且诉讼需要财力精力，做小本生意的租户们大多望而却步。而且目前尚无直接针对出租公摊面积的法律可参照，所以哪怕是有足够的证据，都需要较长时间。而招商人员的口头承诺是没有法律效用的，因此谭律师建议如果遇到这种情况应首先考虑团结起来，跟涉及纠纷的商场等对象谈判，尽量想办法私下解决。
谭律师认为，将公摊面积出租商场方本身就理亏，所以只要团结一致与商场谈判，适当降低相关管理费应该问题不大。如果谈判未果可以再考虑拿起法律为武器。
至于租赁合同上并未写明公摊面积多少、实际使用率多少，谭律师说这不代表公摊面积就可以随意侵犯，“依然可以向法庭做出解释，因为按照房地产相关管理办法，将公摊面积出租是违法的”。
谭律师还谈到他此前也曾接触过类似的案子，在商场物业管理方与租户代表协商未果的情况下，租户向法院起诉了商场，结果胜诉。
而关于面积“虚增”等有关侵犯行为，谭律师说租户可以控告发展商或者物业管理公司违约，并要求对方做出相应的补偿。至于有租户担心的平面图上写有“本发展商对本图片保留最终解释权”而对租户不利，谭律师表示不必担心，因为面积始终是固定的，一测量就可以得出结论。
谭律师还建议租赁商铺时可先看看今年5月1日实施的《广州市房屋租赁管理规定》，里面对因房屋租赁而引发的治安、消防、规划、税务等问题的处罚，都有着详细的规定。
［商会支招］签好合同注意细节
广州连锁商会黄秘书长认为，“选对地方，签好合同，注重细节”是避免纠纷和涉及纠纷时保障自己合法权益的关键，因为多数被侵权的租户之所以“哑巴吃黄连有苦说不出”就是因为在合同细节上没有认真注意，导致对方有空子可钻。
黄秘书长说，尽管租店铺是一个双向选择，但是实际上如果租户自己看好商场的发展前景，即使商场将条款模糊化对自己不利，还是签了约。但实际上广州的私营小商铺只有30%能赚钱，而40%基本持平，剩下的30%亏本经营。
黄秘书长说租户在选择商铺时最好要认真考虑，并不是商场越大、档次越高就越好，而是要结合自己的经济实力和经营方向选对地方。
在签订合同时要认真斟酌，因为很多细节都对未来的经营有影响。只有这样才能最大限度地避免纠纷，保护自己的合法权益。
(观宇/编制)
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