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——物业纠纷激化问题调查之三
■本报记者王小霞
“彻底解决物业管理行业的问题，不能用一个方法。因为出现问题的原因太多了。”一位专业代理物业纠纷案件的律师告诉中国经济时报记者，解决物业纠纷需要物业企业自
身规范、业主依法自治、相关法律细化、政府严厉监管等各方的共同进步。
律师：业主要防止维权变成侵权
近日，家住北京朝阳区一个高档小区的业主刘斯明接到了法院关于他与物业公司纠纷的判决书，结果是他败诉。
２００３年６月，刘斯明购买了该小区一套１５２平方米的三居室，在收房当日为了拿到钥匙不得已与开发商签订了《物业管理委托合同》。但在今年年初，刘斯明停在楼下停车位的汽车被人划伤车身。刘斯明认为，自己在向物业管理企业交纳了物业管理费后物业公司并没有尽到相应的管理责任。因此，开始拒交物业费。最后，小区物业公司一纸状书将刘斯明告上法庭，要求其补交物业费。
“物业公司平时就服务不到位，保安也没有像当初承诺的经常巡视，小区内经常发生车身被划等事情，而物业就知道收钱不管事。所以，我才不愿意交物业费。”刘斯明非常委屈。
刘斯明的代理律师告诉中国经济时报记者，法院在审理裁决该类纠纷过程中，很少应用《物业管理条例》等规定，而大部分都是运用《合同法》等。在法院看来，业主只要与物业公司签订了《物业管理委托合同》，接受了物业公司的事实服务，就必须交钱，并没有考虑物业公司的服务是否到位，因为到现在谁也说不清物业公司的服务标准是什么。
北京雄志律师事务所余国飞律师在接受本报记者采访时表示，物业纠纷产生的原因非常多，大部分都与物业公司自身不规范、服务不到位有关，业主在投诉无果的情况下采取拒交物业费的方式抗议；与此同时，现有的规范物业管理行业的法律法规缺乏操作性、内容约定不够细致，致使很多案件的弹性较大，判决结果可左可右。再加上政府有关部门的监管力度不够，致使物业纠纷越来越多，行业状态越来越混乱。
“事实上，解决物业纠纷并不是完全要靠立法。物业管理行业现在需要的是从源头做起，尽可能不让纠纷产生。”北京天矛律师事务所包华律师告诉记者，其在多年代理物业纠纷案件的过程中发现，要解决物业纠纷，在房屋销售时以及业主入住的前期，物业公司、业主、开发商、政府就应该协调明确自身的权利、义务。
包华说，业主在决定购买一个项目时，首先要认可这个项目的物业服务协议内容以及业主公约等，这是业主必须要经历的心理准备过程。否则，业主就不要买这个房子。开发商、物业公司在制订有关物业管理合同的内容之前，必须要把楼盘情况以及物业管理协议所要涉及的内容在销售期就提前公示，得到业主的认可。
“当公示的物业管理内容得到业主认可后，开发商在前期引进物业公司时，必须进行严格的招投标，让整个过程透明化。别再像过去那样暗箱操作，最终会给物业公司与业主制造一堆问题和纠纷。”包华认为，在前期解决物业纠纷的过程中，最重要的一点是涉及到政府的监管力度。当小区业主入住达到一定比例时，政府应尽快指导小区成立业委会。此时，由选举产生的业委会监督物业公司对小区进行管理，这将在一定程度上减少物业矛盾和纠纷的产生。
记者在采访过程中了解到，对于目前业主维权中最常采用的拒交物业费方式，很多专业律师表示这种方式很不正确，甚至有一些律师拒绝代理这样的案件。因为，在目前的法律环境下，不交物业费告到法院就是败诉的结果，没有任何代理的意义。
“本来，物业公司服务不到位侵害了业主的权利，但一些业主选择不交物业费，这同样也侵害了小区其他业主的权利，对其他业主也说是不公平的。”一位法律专家告诉记者，业主维权时一定要防止将维权变成侵权，拒交物业费不是明智的选择。
法官：证据最重要
“法院在有限的职权下要解决无限的物业纠纷，不是一个简单的过程。”北京市海淀区人民法院一位法官表示，物业纠纷是块硬骨头，非常考验法官的智慧。
北京市第一中级人民法院民庭副庭长王忠分析，物业纠纷的主体非常复杂，涉及服务合同、侵权、委托代理等各方面关系，所以法院审理这类案件的难度很大。再加上有关物业管理行业的法律法规比较粗糙，约定内容不够明确，所以法官在审理时必须考虑平衡各种关系，很多时候都是吃力不讨好。
一位地区法院民庭的庭长告诉记者，现在很多业主与物业公司的纠纷都是服务不到位引起的。一般情况下，业主状告物业公司没有提供相应的服务，认为服务不达标，但业主很难拿出有力的证据。“因为服务和消费几乎是同步的，当物业公司提供一种服务之后业主才能发现服务是否到位，而当你发现服务不达标时，这种服务已经被你消费了，所以业主在法院只能提出口头表述以及一些比较边缘的证据。”该庭长认为，物业服务缺乏标准约束，再加上业主举证困难，造成业主证据不足败诉的情况比比皆是。
另外，业主缺乏现场取证的经验，当业主发现物业服务不到位的时候，一般都采取发牢骚等方式，而并非当时取证，等到后来发现问题越积越多时再取证就非常困难。
“２００５年６月中旬，有业主状告物业公司服务不到位，主要依据是冬天暖气供应达不到政府规定的温度。当时正处夏天，业主状告物业公司的证据根本无法采集。所以，法院最终以证据不足驳回。”一位不愿具名的法官向记者表示，这种案件在物业纠纷方面非常具有代表性。
“目前，物业纠纷已经成为整个社会关注的焦点，法院对此类案件也极为关注，因为数量巨大。站在法官的立场上，不希望业主与物业公司打官司，因为司法诉讼并不是最好的解决途径。”北京市海淀区人民法院民庭副庭长马军表示，法院希望业主与物业公司在入住前期就能理顺各种关系，各自严格遵守权利义务，尽量不要产生纠纷。最主要的，业主要有保护自己消费权利的意识，权利受到侵害时尽早收集证据。因为法官最终要依靠证据来判案。
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