物业管理制度缺陷造就弱者

　　——物业纠纷激化问题调查之四

　　■本报记者章剑锋

　　２００５年１０月３０日，北京市朝阳区法院出动９８名法警，兵分六路前往欧陆经典、芍药居等１３个小区，对５７户拒不履行法院判决的业主实施入户强制执行。时隔一 个多月后，此事出现在中国社会调查所的一份民意调查报告里，报告将其列为２００５年最令人遗憾事件之一。

　　强制执行事件发生后，中国社会调查所着手对包括北京在内的中国１０个大中型城市展开民意调查。１２月２日，此份报告送达中国经济时报记者。

　　“在整个调查过程中我们了解到，朝阳区法院的这次强制执行在市民心中留下了很大的阴影。市民在某种程度上的担心其实也是不满的一种表现，这种不满情绪如果得不到有力缓解，长期积压，一旦爆发难说不会发生混乱局面。”

　　逆反的弱者

　　中国社会调查所的报告显示，在接受调查的１５００位公众中，有６３％的被访者对此事表示很震惊和不敢相信；４１％的被访者表示很气愤；３９％的被访者表示很无奈；３１％的被访者表示不解；１１％的被访者表示很害怕。报告称，由法院直接出面以强制执行的方式去解决业主与物管之间的矛盾，可以说是史无前例，法院的这种做法无疑成为打破和谐的黑手，令人遗憾。

　　“绝大多数公众不赞同法院的做法，”报告称，有８１％的被访者认为拒交物业费有迫不得已的隐情，且法院的介入于事无补，更加深了不满情绪，激化了矛盾。“当法院以强制的方式介入业主和物管纠纷后，他们在民众心目中的威望出现了下滑迹象，民众在对物管有不满情绪的情况下，又增加了一个不满的目标就是法院。被访者中６８％的人认为，法院这种做法十分恶劣，在百姓心中造成的不良影响很大。”

　　“这起事件最恶劣处是法院首先不尊重人权。”中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓１１月３０日对本报记者说。多年来致力于社区治理研究工作的陈幽泓对法院的粗暴做法表示不能认同，她认为，中国是承认并尊重人权的国家，法院以一种粗暴野蛮的方式执法，有违社会的基本理念，即使业主方有过错，也必须受到执法层无条件的尊重。

　　“任何一起业主事件都是群体性事件。”陈幽泓说，欠费又往往是业主对抗不公平的一类手段。而欠费背后的原因是极复杂的，法院如果只看后果不看原因，这是一种简单化执法方式，若背后原因得不到纠正与解决，纠纷会一直存在。

　　在中国社会调查所的调查中，有８６％的被访者均谈及了引致欠费的原因：物业公司服务太差，不能令业主满意，又总是以处于强势地位的姿态来凌驾于业主之上。在此情况下，选择联合其他业主以某种形式抗议占据了主流。“还有一个选择也不得不引起我们的重视，那就是选择依靠业主委员会去解决双方问题的比例也很小。”报告指出。

　　“物业公司应该是全体业主花钱请来帮助自治的管家。民众花钱购买的权益无处主张，何止是心寒能够概括？！国家的立法者、司法者如果不为本次事件触动，反为这次强制执行的社会威慑力自豪和微笑，我个人认为有负民众赋予的权利和使命。”北京律师协会

房地产专业委员会委员、北京隆安律师事务所律师陈旭对本报记者称。

　　制度缺陷生产弱者

　　本报记者的采访提纲里提到，据称朝阳区法院一年受理７００余件物业纠纷案件，且尽数以业主败诉告终，陈旭则将其中的数字改成了７０００余件。一年之内暴出如此多的物业纠纷，物业管理到底哪里出了问题？

　　“制度设计肯定有问题，否则就不会是这个局面”，陈旭说，就北京市范围而言，不能说没有物业管理服务标准，早在２００３年，北京市政府管理部门就出台了一个《北京市住宅物业管理服务标准》的规范性文件，对物业公司进行物业管理服务时需要做一些什么样的工作作出了比较详细的规定。

　　但在实际操作中不好确定落实的情况，陈旭称，比如我们的制度设计是由业主委员会出面（或者才有权）去和物业公司交涉，但就北京市而言成立业主委员会的社区仅占全部社区的１０％左右，那么，那些没有成立业主委员会的社区，业主们该怎么维护自己的权利呢？

　　北京大学资源学院企业管理学院院长阎雨告诉本报记者，《物业管理条例》在理论上比较完善，但实践中存在缺陷，主要问题在于：业主委员会的法律地位不明确；

开发商与物业管理企业责权利不对等；业主大会与建设单位、物业管理企业地位不平等，易引起双方的矛盾冲突；房管部门有权利、义务却无处罚责任，业主大会无法及时召开，业主委员会无法及时成立，业主与物业公司（开发商）发生矛盾时无法及时有效地解决。

　　阎雨认为，必须在立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任，明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。同时，要用法规或司法解释明确物业公司与业主的关系、业主大会与政府的关系，明确地方房管部门的失职责任，把物业管理的监督权授予广大业主。

　　“业主

维权从２０００年开始，到现在也就四五年时间，但它的意义是不容忽视的，业主的行为将促使法制不断健全。”陈幽泓说，当前物业管理持续不规范，牵扯到三个制度，分别是私有财产权保护制度、社区自治制度和纠纷调解制度。

　　“国外立法者首先要考虑如何维护财产所有人的权利，会利用各种规定详细全面地保护私产，物业公司的权利则通过契约或商业行为等另一类法律来保护，没有一个政府是要去保护行业利益的，只有保护公民的利益。中国在这方面与之相反，所有权人权利得不到保障，保护倾向于物业公司。”陈幽泓说。

　　“在美国，一般纠纷起诉到法院，多数是由法院促成庭外和解的。”陈说，在法制高度发达的社会里，物业纠纷应由当事人自主解决，很多法院的判决虽合法，但不合人情。政府在社区自治方面的立法薄弱，找不到一个有效的调解制度。”