城市不再是开发商的乐园

　　地根继续收紧银根拨转流向

　　地根将继续收紧，银根在拨转流向。2006年，城市将不再是房地产商的乐园，科学发展与新农村建设的指针“点拨”房地产业冲出围城，将开发的重心转向小城镇。

　　制约房地产业发展的两大前置性因素是土地和资金。种种迹象表明，2006年，国家 政策这只“看得见的手”将会继续拨调房地产业的方向，尤其是对土地市场的调整、监控措施的加强，以及资金导向的改变，决定了房地产业必须谋求转身———脱城入镇。

　　其一，土地供应和使用的约束性将进一步增大，城市用地的透明度与代价将越来越高。土地供应是

房地产市场的闸门，加强土地供应调节是楼市调控的重要手段。12月上旬在上海召开的“2005中国土地市场年会”透露的信息表明，2006年地根仍将紧缩。

　　“目前调控正处在关键阶段，并没有结束，可以预料明年国家对楼市调控的基本趋向不会改变。”中国土地学会会长、国土局原局长邹玉川说，今后国土资源部门将加快编制房地产中长期发展规划，完善和规范土地收购储备制度，并引入市场机制，缩短土地供应的时间等。

　　这些看似原则性的表述，其意旨恰是欲对目前城市用地弊端进行矫正。国土资源部土地利用管理司副司

　　长束克欣指出，当前国土资源部所做的十个重点工作之一，就是进一步完善工业用地和城市房地产市场准入制度，制定限制和禁止供地目录。与房地产关系比较密切的别墅、低密度住宅、大

户型住宅，将限制供地，特别是别墅用地则须加以禁止。“不能让少数人占用这么多土地资源。”束克欣甚至告诫，“

开发商不要指望从别墅这个行当中赚钱。”

　　显然，开发商在城市拿地的难度将越来越大，且成本也将提高。据悉，明年国土资源部门将采取一些新举措：在土地出让制度改革方面，继续扩大土地有偿使用的覆盖面，强化土地的市场配置。在土地出让的招标、拍卖、挂牌等方式上，“2006年要出台相关办法，继续对程序性的要求做出细化规定。”束克欣说，譬如拍卖应该做到什么程度，挂牌要具有哪些程序，签订出让合同应该有哪些条款等，以及将出让土地的后期开发进度要求写进合同等，“这个工作目前正在做”。

　　可以肯定，随着土地监控实效性的进一步增强，在房产开发的初始环节———土地的获取方面，城市将不再是开发商们的乐园。这一趋势将在2006年凸显。

　　其二，在加强固定资产投资调控和建设新农村的宏观经济环境下，此前从农村流入城市房地产领域的部分资金，将回流到农村、小城镇。

　　加大对“三农”的投入力度，是刚闭幕的中央经济工作会议的一个重要内容。其所透露出的信号是：多年来我国以城市建设为主的投资方向，正在向更加重视农村建设方面作出重大转变。而这，正是2006年房地产业发展的宏观环境所在。

　　中国土地学会秘书长黄小虎说，当前我国经济存在的一个明显问题是地区发展失衡，“由于这几年包括房地产业在内的城市建设发展太快，整个社会的资源过分向城市集中。前几年，平均每年有9000亿元农村资金通过财政储蓄和信用社渠道流到城市，然后城里人用农民的钱搞城市建设，盖房子，使得中西部地区农村的发展空间受到很大挤压。”

　　黄小虎认为，在大力建设新农村的“十一五”期间，在经济工作重点之一仍是控制固定资产投资的2006年，当初在房地产暴利诱惑下产生的城乡“资金逆流”必将回流。这意味着城市地产在资金上将降温。

　　业内人士认为，鉴于土地、资金上的变化，明年房地产开发的重心转向农村成为必然。在日前举行的上海市第十八届房展会论坛上，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说，加强农村建设和发展县域经济是大势所趋，今后房地产的方向不在大城市，在城镇。

　　国土资源部的官员也认为，明年有关部门将对农村居民房的改造进行试点，在“迁村并点”工作中，开发商可以觅得商机。（6B4）