外资基金托市 北京高档房价呈新一轮涨势

　　进入10月份以来，位于北京朝阳公园、朝阳北路、东直门等板块的近20个高档住宅楼盘（销售均价高于8000元/平方米）纷纷入市。北京高档住宅项目一反近半年的冷清局面，出现了一个快速放量和销售的高峰。

　　北京中原房地产经纪公司预计，受土地稀缺、政府对高档住宅规划的控制及奥运经济拉动，北京未来几年高档住宅的需求将不断增加，以今年预售房平均房价20%涨幅来衡量， 未来三年北京高档住宅价格还将呈上升走势。

　　高档住宅“十一”后“井喷”

　　来自北京市

房地产信息网公布的数据也显示，10月份以来，近20个高档楼盘取得预售许可证。10月份，麦卡伦地、东方普罗旺斯、朱雀门及花园公寓等共获预售许可的面积达到12万平方米；11月，阳光上东近8万平方米、逸翠园14万平方米等大体量高档住宅获批预售。“这种情况很正常”，阳光上东销售总监郭玉恒表示，“今年上半年出台宏观调控政策后，多数高档楼盘都放缓了开盘速度。阳光上东二期就是从上半年一直等到10月市场逐渐回暖才开始销售。”

　　高档住宅快速放量后销售局面如何呢？据记者观察，经过近半年的市场“断顿”，不少高档住宅楼盘已积累了一定数量的客户，因些，其销售也出现了快速上升的局面。7月初开盘的星河湾，其销售量一直是业界广泛关注的焦点问题，因为从某种意义上讲，它体现着京城高档住宅项目在宏观调控后的市场认可度和接受度。北京房地产信息网站的数据显示，从10月至12月3日，网上签约成交金额已超4.5亿元。

　　近日，阳光上东总经理万林义在接受本报记者专访时表示，北京国际化进程的加快不仅吸引了更多的外地、外国人来京居住生活；众多海外基金也开始进入北京房地产市场，海外基金的投资模式主要为整体购买之后长期持有，通过出租获取投资回报。在海外基金的投资组合中，高档住宅产品占据了十分重要的地位。

　　东四环成为

房价新风向标

　　万林义告诉记者，在北京的房地产市场格局当中，东四环线一直是最令人瞩目的焦点。从2003年SARS之后由棕榈泉等项目引领的那一轮房价上涨开始，东四环区域几乎成为北京房价的风向标之一。进入2005年，随着新机场高速公路规划定案，四环路已经初步具备了成为新“迎宾大道”的气质，随之一系列的市政配套建设都将陆续进入落实阶段，东四环沿线已经形成一个品牌地产商竞逐的黄金年代。

　　在旧有北京的城市格局当中，三元桥和东二环一直肩负着“迎宾大道”的职能。不过，随着近两年北京城市经济的迅速发展，三元桥——东二环一线的交通状况持续恶化，到2008年奥运会时间，东二环沿线已经难以继续承担“迎宾大道”的职能。而随着新机场高速规划的定案，迎宾大道东移到东四环几乎已成为定局。相对于东二环与东三环，东四环沿线在进行城市规划的过程中，已经预留了相应的绿化隔离带地区，特别是有四环路的绿化隔离带已经完成建设，同时在这一地区还拥有朝阳公园——亚洲最大的城市内陆公园，因此，从景观这一标准上考察，东四环沿线完全能够在2008年奥运会负担起北京新迎宾大道的职能。

　　同时，按照新的首都机场高速路规划，新机场高速路将直接与东四环路对接，从首都机场进入东四环的时间将被控制在20分钟之内，因此，车流进入东四环将比进入三元桥——东二环一线更为节省时间，再加上东四环尤其是东北四环一带放射性城市交通联络线的资源，东四环将成为机场车流的最为主要途经交通线路之一。

　　而受此利好影响，众多品牌

开发商亦开始相续进驻东四环。除首创置业及阳光股份打造的阳光上东外，新加坡吉宝置业开发的季景沁园、国兴嘉业开发的国兴观湖国际、首创置业的A-Z TOWN，城启集团开发的天鹅湾，宏宇集团的星河湾、华侨城集团的华侨城等等，均成为目前东四环炙手可热的项目。而据记者了解，明年包括招商地产、光彩集团等大型品牌地产公司在东四环开发的楼盘也将会相继浮出水面。

　　高档房普涨近20%

　　“当时阳光股份拿下这块地时我就觉得，这个地区的价值被低估了，以后，这个区域肯定会有更大的价值提升空间。”阳光上东总经理万林义所言的这块土地已经被人习惯地称作“上东区”。随着第三使馆区、朝阳公园扩建等市政利好消息相继传来，上东区域高档楼盘的价格与供应同时攀高，2005年11月，阳光上东二期正式销售，开盘价已经达到13000元/平方米的水平，比其一期开盘均价上涨了近4000元/平方米。

　　而据记者了解，自从2000年开始，东四环沿线就一直是北京市政规划建设的重点。2002年，四环路全线贯通。随后而来的SARS，令以朝阳公园为卖点的棕榈泉带热了整个区域的房价。紧接着，阳光上东正式开盘，丽都水岸加之原有的和乔丽晶、嘉林花园，风景线等高档项目，一个以高品质居住为主要诉求的高档住宅区初具规模。现在，整个东四环沿线的地产都面临着又一个发展的黄金时代。进入2005年，东四环沿线的地产开始整体放量，最先是以阳光上东和观湖国际为“轴心”的高档住宅区——上东区热度迅速升温，其后，东四环中部地区的商业配套开始逐步放量，CBD东都等建筑再加上轴心地位的华贸中心项目相继进入人们的视野，一个功能完备的东四环版块已经雏形初现。

　　万林义告诉记者，在阳光上东已经入住的方街一号组团当中，外籍居住者的比例已经达到了35%。东四环由于其未来迎宾大道的特殊地位，已经在向一个新的国际化区域蜕变，而这自然更是地产发展的黄金契机，当年的东直门和今天的CBD都是最好的见证。业内人士认为，按照现在的发展状况，东四环沿线将发展成为北端以上东区为代表的高档居住社区，而中部由于临近CBD，将呈现以商务办公配套为主要功能的版块，而按照北京房地产市场的过往经验，一个版块的成熟发展，功能的相对健全是必须的条件。在相当长的一段时间内，这种市政配套的利好将持续释放，而未来，东四环沿线的地产仍然拥有很大的升值空间。