房价下跌不会一步到位

　　上海证券报 俞坚

　　上海房价第一只鞋(只升不跌神话)已经掉下，房价下跌一步到位的“第二只鞋”，开发商“小伙”应该尽快地主动地扔下来，不要让购房者“房东老爹”“一整夜没有睡好觉”。持有这一观点的人总嫌房价下跌速度太慢，市场下跌过程太长，认为“早总是比晚好，早降总是比晚降好，早到位总是比晚到位好”，早到位早解决(对购房者)早解放(对开发商) ，大有利人利己利市利国的味道。

　　市场底部在何方?实际上，谁也不知道。房价的底线或者市场的底部是在成千上万次交易中确定的，是在市场各方力量不断较量搏杀中形成的。

　　路总是只能一步步走，饭总是只能一口口吃，

房价一步到位缺少了层次和过程，不仅欲速不达，而且必然加剧市场的动荡。

　　最近，各大媒体纷纷用“宣告失败”、“惨淡收场”、“交了白卷”、“成色不足”等来形容刚刚过去的“金九银十，放量下跌”一幕。被过分放大和渲染的“金九银十，放量下跌”彻底过去了，事实证明“金九银十”掀起的只是“价跌量升”的小小波澜，而不是一些购房者和专家所预期的“放量暴跌，一跌见底”，也不是开发商所希望的销售高潮和市场拐点，市场继续沿着其本来要走的道路，即销售量继续严重萎缩和价格继续不断下跌的下行轨道爬行。

　　谁不肯扔“第二只鞋”

　　正是在这种情况下，“第二只鞋”的呼声渐起。“第二只鞋”是说，上海房价第一只鞋(只升不跌神话)已经掉下，现在就等第二只(下跌一步到位)掉下来。开发商“小伙”应该尽快地主动地将第二只鞋扔下来，不要让购房者“房东老爹”“一整夜没有睡好觉”。持有这一观点的人总嫌房价下跌速度太慢，市场下跌过程太长，认为“早总是比晚好，早降总是比晚降好，早到位总是比晚到位好”，早到位早解决(对购房者)早解放(对开发商)，大有利人利己利市利国的味道；认为房价下跌一步到位，市场底部一次成型，事半功倍，皆大欢喜。

　　当然不肯降价，或者说不能一步到位的“罪魁祸首”是开发商。因此，持有这种观点的人呼吁和指引开发商，不能侥幸高于理智，狡猾大于老实，既然“躲得过初一，躲不过十五”，那么就应该认清道路，明辨是非，举手投降，老老实实，明明白白，将要降价的幅度一次性降下来，将市场的底部一次筑成。这样做的话，开发商不仅不会被逼上梁山，也用不着让购房者干等待，管理层白着急，市场瞎捣鼓，大大提高劳动生产率，大家都可以早收工早回家，回到原来合理的位置上，何乐不为?

　　下行时期楼市无决战

　　要达到这样的目的和境界，必须具备三大前提条件，一是所有的购房者在房价下跌没有实现一步到位之前决不购房，二是所有的开发商在没有达到价格一步到位时一套卖不出去，三是买卖双方都清楚知道价格底线在哪里?市场底部在何方?因此可以采取准确的行动，以便双方在一个焦点上可以一次出击，一次成功。

　　下行时期主动权并不掌握在开发商手里，而是掌握在购房者那里。购房者时时处处都有当家作主人的感觉，除了房价仍然太高，依旧很难满意，仅此而已。所以，购房者愿意开诚布公，干脆利落，“给多少价我就买了”，以便速战速决。开发商不仅被动，而且善于和愿意装糊涂，“为什么非得用最低价格卖给你”，所以不肯亮底，不肯决战，不肯配合，希望维持一种不明不白，不清不爽的状态，以便蒙混过关，所以房价下跌总是“遮遮掩掩，点到为止”。这是造成“第二只鞋就是不肯掉下来”的根本原因。

　　实际上，上述三大前提条件没有一个存在和可能存在。楼市调控并不像脱鞋那样简单，“砰，砰”两声解决问题。人们都知道，人有两只脚就有两只鞋，一只掉了必然还有一只。但是人们并不知道市场到底有几只“脚”，掉了一只鞋，或者又掉了一只鞋，是不是还有第三第四甚至第五只鞋会掉下来。既然不知道“位”在哪里，“型”在何方，怎么能做到一步到位，一次成型?

　　房价的底线在哪里

　　不到位和不成型后又该怎么办?人不能长出第三第四只脚，但是房价可以第三第四次跌。房价下跌不是也不能一次到位。日本房价下跌固然很大，降幅高达60-70%，实际上是用整整10年时间(1990-2000年)，中国香港地区用了6年时间(1997-2003年)，中国台湾地区下跌35%用了10年时间(1990-2000年)，才反反复复，走走停停，一刀刀，一段段，逐渐“到位”和“成型”。

　　诚然，按照“爬得高跌得重”或“作用力等于反作用力”的哲理和原理，按照供应量和需求量之比，

上海楼市和房价还需要调控，调控时间和幅度可能和应该比全国任何其他地区和城市来得更长和更大，这个过程远远没有结束，房价还要跌，底部还要低，现在还没有到位和成型，这是没有任何疑义的。但是，市场是由千千万万参与者一起决定的，并不能够通过某种计算或考证可以决定和确定。

　　话说回来，开发商装聋作哑甚至装疯卖傻，但是，谁又真正知道房价底线在哪里，市场底部在何方?购房者知道，管理层知道，或者经济学家知道，还是气象学家知道?实际上，谁也不知道。房价的底线或者市场的底部是在成千上万次交易中确定的，是在市场各方力量不断较量搏杀中形成的。

　　市场的底部是否重要

　　市场是丰富多彩，错综复杂的，因此也是不明不白，“遮遮掩掩”，“点到为止”。购房者中有着急和不着急的，刚性和柔性的，稍有降价就愿意上钩和不到价位坚决不买的，购房目的，决策判断各不相同。开发商也是这样，既有躲不过初一的，也有躲得过十五的，甚至还有躲得过三十的。买卖双方都具有差异性，多样性，复杂性和变异性，因此市场就有了“活性”“灵性”，就有了生命，就有了自我调节和修补的机制和能力，就有了希望。

　　实际上，对一些购房者来说，房价的底线和市场的底部并非如此重要(所以目前每天大约有700套交易量)。自住者早买进早享受早消费，只要继续下跌的房价低于租金价格和自我消费感觉价值之和。对一些投资者，早买进可以多选择和少风险(价格回升和买不到需要房子的风险)，或者也有出租回报。当然，对一些购房者来说。他们愿意等待，愿意承担风险，一定要坚决“抄底”，他们也必须为此付出“一整夜没有睡觉”的代价。对一些开发商来说，也并不是一二次“决战性”销售可以解决问题的。

　　世界上从来没有一步到位的事情，楼市上升时期也是这样。当时情况正好反过来，是开发商希望价格上涨一步到位，那些鼓吹上海房价要和纽约、伦敦等国际一流大城市接轨的人，认定上海房价“二十年持续上涨”。当时也有很多购房者希望改善居住一步到位，一定要买大的买好的，忘记了“梯度消费”，助长了市场过热和产品失调。

　　路总是只能一步步走，饭总是只能一口口吃，一步到位缺少了层次和过程，不仅欲速不达，而且必然加剧市场的动荡。