上海楼市“三张脸”：面纱下的真相

　　国家发改委、国家统计局发布统计数据显示，10月份上海房屋销售价格环比下跌1.1％，跌幅连续三个月居全国之首；同时，上海二手房销售价格环比下跌1.2％，亦居全国之首。这意味着，8月以来，上海已连续3个月成为全国房价环比降幅最大的城市。

　　与此同时，上海中原研究咨询中心研究部数据认为：上海中心城区的成交均价在10月却出现连续上涨走势，中心城区均价达每平方米12063元。

　　由于成交量的相应减少，中心城区单个楼盘的价格对区域均价产生较大影响，如徐汇区上涨幅度达到6000元/平方米左右，主要是虹桥乐庭成交的拉动，该盘成交均价高达27000元/平方米，且成交量占徐汇区10月总成交量的1/3左右；受华府天地成交的影响，10月份卢湾区均价达到了25783元/平方米，高居上海各区榜首。

　　权威数据说下降，真实的市场反应是上涨，完全相反的判断让真相变得扑朔迷离。

　　是跌还是涨，即使对这么一个简单的问题，

上海楼市观察者的回答恐怕要“三思而后言”，有人甚至表示，上海楼市有三张不同的“脸”。

　　“数据脸”：市场供需被涂了一层面膜

　　2005年上海建设配套商品房和中低价商品住房，预售2000万平方米，上市总量近20万套。以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应占供应总量的比重将达65％。其中，闵行区已推出近200万平方米的重大工程动迁配套商品房，主要分布在浦江、梅陇、吴泾、颛桥、莘庄、华漕6个镇和莘庄工业区。

　　这些数据说明，上海配套商品房和中低价商品住房现实供应量巨大，而潜在的供应量同样呈现大幅增长的态势。上海市房地局最新提供的数据显示：截至10月底，全市配套商品房共有195幅地块，2371公顷用地已实施项目招标，可建面积约2500万平方米，新开工面积1046万平方米，实现预售637万平方米。中低价普通商品房用地共有56幅地块，705公顷用地已实施项目招标，可建面积约740万平方米。浦东、闵行、嘉定三个试点供应区首批项目已启动开工，卢湾、浦东配售工作也将于近期启动。

　　在配套商品房和中低价商品住房放量供应的背景下，上海房地产市场的供需出现了明显的逆转，进而影响到

房价的波动。汉宇地产市场研究中心数据显示，11月份上海住宅项目成交价格为7559元/平方米，去年同期是7623元/平方米。

　　这不仅表明，上海的房价已经回到甚至低于去年同期的水平，同时因为供应量的增长预期，上海房地产市场还将处于进一步调控中。

　　但在许多市场人士看来，这似乎不是真实的感觉。

　　另一组数据则完全指向另一种判断：在上海住宅项目成交价格中，如果剔除动迁配套房因素，11月份上海住宅项目成交价格大致为8700元/平方米，这一价格比去年同期上涨约4.3%，仅低于2005年1月（9336元/平方米）及3月（9164元/平方米）的住宅成交均价。这两个月是公认的上海房价的高峰期。

　　按照成交结构分析，今年年初所成交的房源，动迁配套房所占比例极少；而到了9月份，低价位的动迁配套房开始占到总成交量的10%以上。惟有剔除动迁配套房的影响，商品住宅的成交价才能在时间坐标上具有可比性。这样，实质上

二手房成交价格的跌幅，远没有人们想象的那么大。当然，这其中除了配套房的大量上市因素外，次新房的成交量急速下降也使价格维持在较小的波动区间。

　　这种现象在闵行区最为明显。汉宇地产市场研究中心的数据显示，上海外环以外商品住宅价格从5月份的6461元/平方米一直跌到11月份的4408元/平方米，跌幅高达31.7%；尤其是闵行区，其在吴泾的紫晶南园、浦江镇的浦江新城等大型动迁配套房，价格都在5000元/平方米左右，再加上轨道交通与公共交通的建设，促使动迁户置业重点放在了这些楼盘———而这些本来会成为次新房市场生力军的购买力，最终没有形成。

　　在楼市的调整阶段，一、二手楼盘的成交都显得较为低迷；而“两个1000万”工程的配套房在一定程度上提供的市场成交量，放大了市场的需求；但与整个市场需求相比，它并非主流。与此同时，新建商品房在明后两年的供应量也将以不下于配套房的速率增加。

　　或许，明年的市场数据才更有说服力。

　　“话语脸”：声讨开发商面红耳赤

　　如果倒退到半年以前，“看空还是看多”这个问题，应该还是能够引起房市舆论一定的争论兴趣的。时过境迁，如今，舆论的焦点已经聚集到开发商何时才能更大幅度降价上。当房价依然让众多消费者感觉到明显的购买压力时，无论是学者还是专家，都开始力证房价还要跌。

　　从上海楼市的“10月拐点论”到还将“大跌几年”说法的横空出世，大概是由于现在的房价还无法满足绝大部分购房者的预期，所有的声音不约而同地指向了似乎本该更低的房价。

　　可是楼市的价格似乎并没有按这些话语在变化，超级楼盘诸如“汤臣一品”也在继续推出，这似乎在人们的伤口上撒了一把盐。

　　于是，开发商顺理成章地成为舆论的众矢之的———房价应该继续下降。主动权显然在他们手里。继而，楼市矛盾的镁光灯就落在了开发商和市场的博弈上，市场则开始眼巴巴地等待开发商资金链的断裂，以此期望开发商不得不主动降价。

　　正在舆论强烈质疑开发商暴利的风头浪尖上，北京华远集团总裁任志强又在公开场合表示：“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。”任老板一语惊四座，招来一片声讨。即使他事后表示并未发表过这样的言论，但这场风波还是让开发商作为一个群体犯了众怒———本已赚了个盆满钵满，在所有人都等待他们让利降价的关键时刻，非但无法提供令人满意的价格，居然还做出如此“得了便宜还卖乖”的事情，自然逃不掉口诛笔伐。于是，舆论纷纷将这场争议引向深入：房地产的建筑成本和利润构成应该透明。

　　那开发商究竟日子过得如何？万科借市场低落之机，掉丁长峰离开上海；顺驰以公司调整为由，裁员甚至达到30%。且不说坊间流传多时诸多开发商出现资金链危机的说法是真是假，这些地产大佬们的举动也似乎值得琢磨。

　　“市场脸”：假笑应对购房人

　　即使我们无从得知开发商是否内部资金出现问题，让整个市场感到欣喜的，是从今年6月份开始，就一直有楼盘开始大幅降价。起初，某盘以低于周边楼盘19%的新定价挑起了这一轮降价大战的滥觞，迫使周边同类楼盘也因此以降价来应对。当降价楼盘越来越多、降价幅度逐渐达到20%甚至30%时，很多意向购房者居然惊讶地发现，他们心仪的楼盘，价格并没有因此发生很大变化。

　　为什么会这样？

　　一种典型的说法是这样的：虽然现在很多楼盘祭出降价的大旗，并且降幅动辄10%以上，不可谓不具有典型性；然而更具有典型性的则是———价格真正达到了这个降幅的，往往只是一个楼盘中少数的几套房子，而这些房子或临街喧闹、或终年不见阳光、或楼层不尽如人意———而绝大部分的楼房，依然是以原价销售———或者降价幅度远小于其宣传力度。

　　这样现实的市场很让诸多等待房价下跌的观望者失望。

　　当然，上海也出现了一些房价降低幅度确实比较大的楼盘；同时，坊间流传的还有：二手房市场能够淘到相当便宜的次新房，这无疑也是能让人兴奋的。

　　那么，现实的市场是不是这样呢？记者曾经听说，上海斜桥地区出现了单价仅为8000元/平方米的次新房。业内人士对此分析认为，这只能说明该房源自身存在很多缺陷，普遍的房价根本不可能跌到这一水平。

　　其实，市场所决定的房价走势，有时甚至和数据上的、话语中的截然相反。

　　以记者长期观察的黄浦区二手房市场为例，想象中应该是价高无市，但情况恰恰相反，目前的二手房市场销量逐月回升，价格也没有出现下跌趋势。据该地区爱建立好信店钱卫华对记者分析：“黄浦区是世博会动迁的主要区域，因此聚集了很大数量的动迁居民，黄浦区的居民都是多年住在这一区域的，早已经习惯了这里的生活方式，大都不愿意为动迁而搬到偏远地方居住。就他们而言，宁愿再稍微多出点钱，在黄浦区买次新房居住，因此二手房成为他们最多的选择。这样一来，黄浦区房价自然就上去了。”

　　这样看来，市场规则有时真的是无法被违背的。

　　《国际金融报》(2005年12月02日第四版)